En 2025, la gestion comptable pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) a évolué, intégrant de nouvelles réglementations fiscales et comptables. Pour optimiser votre fiscalité et assurer la conformité de votre activité, il est essentiel de maîtriser ces obligations spécifiques.​Comprendre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)Le statut de LMNP s'adresse aux particuliers qui louent des biens meublés sans en faire leur activité principale. Ce régime offre des avantages fiscaux attractifs, notamment la possibilité de choisir entre deux régimes d'imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.​Conditions d'éligibilité au statut LMNPPour bénéficier du statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :Recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € ou ne dépassant pas les autres revenus d'activité du foyer fiscal.Absence d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.Location d'un bien meublé, c'est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre convenablement dès son arrivée.Choisir le régime fiscal adapté à votre situationLe choix du régime fiscal est déterminant pour votre comptabilité et votre fiscalité.​Le régime micro-BICCe régime s'applique automatiquement si vos recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, censé couvrir les charges liées à la location. Aucune comptabilité complexe n'est requise, mais ce régime peut être moins avantageux si vos charges réelles sont supérieures à l'abattement.​Le régime réelOptionnel, ce régime est souvent choisi lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Il nécessite la tenue d’une comptabilité détaillée et permet de déduire l’ensemble des charges réelles, y compris les amortissements du bien et du mobilier. Cette option est généralement plus avantageuse pour les propriétaires ayant des charges élevées.​Utilisez notre simulateur pour connaître le régime fiscal le plus avantageux pour vous.Tenir une comptabilité rigoureuse sous le régime réelSi vous optez pour le régime réel, une comptabilité précise est indispensable. Voici les principales obligations :​Les documents comptables à établirLivre-journal : il enregistre chronologiquement toutes les opérations financières liées à votre activité de location.​Grand livre : il regroupe les écritures du livre-journal par compte comptable.​Bilan et compte de résultat : ils synthétisent la situation financière de votre activité à la clôture de l'exercice.​Les charges déductiblesSous le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives un certain nombre de charges, notamment :​Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien.Les frais de gestion et d'assurance.Les dépenses d'entretien et de réparation.Les taxes foncières.Les amortissements du bien immobilier et du mobilier.L'amortissement en LMNPL'amortissement est une notion comptable qui consiste à répartir le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation. En LMNP, cela permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement, des travaux effectués et du mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable.​Les nouveautés fiscales en 2025L'année 2025 apporte son lot de modifications fiscales impactant les LMNP. Il est crucial de les connaître pour adapter votre comptabilité en conséquence.​ Découvrez notre article sur les nouveautés à connaître du LMNP en 2025.Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-valueJusqu'à présent, les amortissements déduits n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cependant, à partir de 2025, ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi la base taxable lors de la cession du bien.​Exemple : Si vous avez acquis un bien à 200 000 € et que vous avez pratiqué 50 000 € d'amortissements, en cas de revente à 300 000 €, la plus-value imposable sera calculée sur 150 000 € (300 000 € - 200 000 € + 50 000 €) au lieu de 100 000 € précédemment.​Modification des seuils et des abattements du régime micro-BICPour les locations meublées de tourisme non classées, le seuil d'application du régime micro-BIC est abaissé à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire réduit à 30 %. Pour les meublés de tourisme classés, le seuil reste à 188 700 € avec un abattement de 71 %.​Les obligations déclarativesEn tant que LMNP, vous devez respecter certaines obligations déclaratives pour être en conformité avec l'administration fiscale.​Déclaration de début d'activitéDès le début de votre activité de location meublée, vous devez remplir le formulaire P0i et le transmettre au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.​Déclaration des revenusRégime micro-BIC : les recettes brutes annuelles sont à reporter sur la déclaration complémentaire des revenus n°2042 C PRO.​Régime réel : vous devez remplir la liasse fiscale comprenant notamment les formulaires n°2031 et n°2033, à transmettre à l'administration fiscale.​Les conséquences d'une mauvaise tenue de la comptabilitéUne comptabilité mal tenue ou des erreurs dans vos déclarations peuvent entraîner des redressements fiscaux, des pénalités financières et une augmentation de votre imposition. Il est donc crucial de veiller à une gestion rigoureuse de vos finances pour éviter tout désagrément avec l’administration fiscale. Une erreur de déclaration, un retard de dépôt ou l’oubli de certaines charges peuvent non seulement vous coûter de l’argent, mais également entraîner des contrôles fiscaux pouvant être longs et fastidieux.Un mauvais suivi comptable peut aussi avoir un impact sur votre rentabilité. Par exemple, si vous oubliez de comptabiliser certaines dépenses ou de pratiquer l’amortissement de votre bien et de votre mobilier, vous pourriez payer plus d’impôts que nécessaire. Cela signifie une réduction de votre marge bénéficiaire et donc une moindre rentabilité sur votre investissement locatif. En gardant un registre précis et en anticipant les échéances fiscales, vous vous assurez non seulement d’optimiser votre imposition, mais aussi de mieux gérer votre trésorerie et d’avoir une vision claire de votre rentabilité.Stratégies pour optimiser votre comptabilité LMNPIl existe plusieurs moyens d’optimiser votre comptabilité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel afin de maximiser vos gains et de minimiser votre imposition. Une bonne organisation et une gestion proactive sont essentielles.Suivi précis des recettes et dépensesUn des éléments clés pour bien gérer votre comptabilité LMNP est de tenir un suivi rigoureux de toutes vos recettes et dépenses. Cela signifie conserver tous les justificatifs de paiements et de charges déductibles, comme les factures d’entretien, les quittances d’assurance ou encore les intérêts d’emprunt. Vous pouvez utiliser un logiciel de comptabilité ou simplement un tableur Excel bien structuré pour vous assurer de ne rien oublier.Classez vos dépenses par catégories et notez bien les dates de paiement, les montants et la nature des charges. Cela facilitera grandement votre déclaration fiscale et vous aidera à ne pas perdre d’argent en oubliant de déduire certaines charges.Anticipation des échéances fiscalesChaque année, vous devrez respecter des délais précis pour déclarer vos revenus locatifs. En micro-BIC, cela est relativement simple, mais en régime réel, vous devrez préparer votre liasse fiscale et transmettre vos documents avant une date limite. Anticipez ces échéances pour éviter le stress et les pénalités de retard.Une bonne pratique consiste à établir un calendrier comptable avec les dates clés à respecter : déclaration de début d’activité, clôture d’exercice comptable, dépôt des déclarations fiscales… En organisant votre gestion de cette manière, vous réduisez le risque d’oubli et assurez une meilleure conformité fiscale.Optimisation de la fiscalité grâce aux amortissementsL’un des principaux leviers d’optimisation fiscale en LMNP au régime réel repose sur l’amortissement. Contrairement à d’autres régimes fiscaux, l’amortissement en LMNP permet de réduire votre base imposable sans créer de sortie de trésorerie. Il est donc essentiel d’utiliser cet avantage à votre bénéfice.L’amortissement concerne :Le bien immobilier, qui peut être amorti sur une durée de 20 à 30 ans, selon sa nature.Le mobilier et les équipements, qui s’amortissent généralement sur une période plus courte, allant de 5 à 10 ans.L’amortissement permet ainsi d’effacer une partie de vos revenus locatifs et, dans de nombreux cas, de ne pas payer d’impôt sur ces derniers pendant plusieurs années. Cependant, il faut rester vigilant quant aux nouvelles règles fiscales, notamment celles concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente.Profiter des déficits reportablesEn régime réel, si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Celui-ci peut être reporté sur vos revenus locatifs futurs, réduisant ainsi votre imposition les années suivantes. En optimisant votre gestion, vous pouvez créer une stratégie qui permet de lisser vos revenus et d’éviter des pics d’imposition.Ce mécanisme est particulièrement intéressant si vous avez des travaux importants à réaliser sur votre bien. Plutôt que de les étaler sur plusieurs années, il peut être plus judicieux de concentrer ces dépenses sur une même période pour générer un déficit et ainsi réduire votre imposition sur les années suivantes.Les erreurs à éviter dans la comptabilité LMNPMême avec une bonne organisation, certaines erreurs peuvent coûter cher. Voici quelques pièges à éviter :Ne pas conserver ses justificatifs : en cas de contrôle fiscal, vous devez être en mesure de justifier chaque charge déduite. Perdre une facture peut vous priver d’une déduction importante.Oublier de déclarer son activité : dès que vous mettez un bien en location meublée, vous devez déclarer votre début d’activité en remplissant le formulaire P0i. L’oubli de cette formalité peut entraîner des sanctions.Mal choisir son régime fiscal : si vous ne prenez pas le temps d’étudier quelle option est la plus avantageuse pour vous, vous risquez de payer plus d’impôts que nécessaire. Par exemple, rester en micro-BIC alors que vos charges sont élevées peut-être une erreur stratégique.Négliger les amortissements : ils constituent un des meilleurs leviers d’optimisation fiscale en LMNP. Mal les calculer ou ne pas les utiliser revient à perdre une opportunité de réduction d’impôt.Déclarer tardivement ses revenus : les pénalités pour retard de déclaration peuvent être élevées et peuvent s’accumuler rapidement si vous oubliez plusieurs échéances.Adopter une approche proactive pour une comptabilité réussie en LMNPRéussir sa comptabilité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel en 2025 nécessite une approche rigoureuse et bien organisée. Que vous soyez sous le régime micro-BIC ou au régime réel, chaque choix fiscal a un impact direct sur votre rentabilité et votre imposition.En anticipant vos obligations, en maintenant un suivi précis de vos recettes et dépenses, et en optimisant vos amortissements et charges déductibles, vous pouvez considérablement améliorer la gestion de votre investissement locatif. Une comptabilité bien tenue ne se limite pas à respecter la législation, elle permet aussi de maximiser vos bénéfices et d’éviter les erreurs coûteuses.Avec une bonne organisation et une vision stratégique, votre activité de LMNP peut être une source de revenus stable et fiscalement optimisée sur le long terme. Assurez-vous de suivre les évolutions fiscales à venir et d’adapter votre comptabilité en conséquence pour rester en conformité tout en profitant au maximum des avantages du statut LMNP.

L’immobilier est l’un des investissements les plus populaires. Afin d’en tirer de nombreux avantages fiscaux, beaucoup de loueur opte pour le statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). En effet, créer une LMNP octroie énormément d’avantages que nous allons détailler et expliquer ici.La création du LMNPPour créer une location meublée non professionnelle, la seule contrainte est de souscrire, dans les quinze jours suivants le début d’activité de location du meublé, une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité sur le site du guichet des formalités des entreprises : www.formalites.entreprises.gouv.fr ou sur www.procedures.inpi.fr Bon à savoir : Les loueurs de chambres d’hôtes sont tenus d’effectuer en plus une déclaration en mairie.Il est de bon ton de rappeler que pour obtenir et conserver le statut de LMNP, le loueur est tenu de respecter ces deux conditions :Les recettes provenant de la location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 €Le montant des recettes du LMNP représente moins de 50 % des revenus globaux du foyerDe plus, comme son nom l’indique, un LMNP doit se composer d’un certain nombre de meubles listés par l’administration fiscale.Ainsi, les règles et démarches administratives à respecter pour créer et exercer une activité de location meublée non professionnelle sont extrêmement peu contraignantes.La fiscalité avantageuse des LMNPLa réduction d’impôt sur le revenu des locations meublées non professionnellesOutre une création rapide, le statut de LMNP offre une fiscalité très avantageuse. Plusieurs possibilités d’imposition s’offrent au loueur en meublé non professionnel. Les deux ouvrent de belles perspectives. Il peut être nécessaire de bien les comparer, car le plus avantageux n’est pas toujours celui auquel on pense.Bon à savoir : Les revenus des LMNP ne sont pas à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial)Simuler vos impôts sur le revenu grâce au simulateur LMNP de la solution LIMPEE ! Régime Micro-BIC : une imposition simplifiéeLe régime micro BIC s’applique par défaut. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (et jusqu'à 71 % pour les meublés de tourisme classés). Cela simplifie considérablement la déclaration fiscale, bien que ce ne soit pas toujours l’option la plus avantageuse.Régime Réel : une optimisation fiscale puissanteL’option pour le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre investissement :Intérêts d’empruntCharges de copropriétéFrais de gestion et d’assuranceTravaux et entretienDe plus, il est possible d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire fortement, voire d’annuler l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.Comparatif entre les deux régimes CritèresMicro-BICRégime RéelAbattement forfaitaire50 % des loyers (71 % pour les meublés de tourisme classés)Non applicableDéduction des charges réellesNonOui (toutes les charges réelles sont déductibles)Amortissement du bien et du mobilierNonOui (réduction de la base imposable sur plusieurs années)Obligations comptablesSimples (aucun bilan comptable requis)Tenue comptable obligatoire avec bilan fiscalImpact fiscal sur les revenus locatifsPartiellement réduitForte optimisation fiscale, souvent avec 0 € d’impôt pendant plusieurs annéesDéficit reportableNon applicableDéficit imputable sur les revenus locatifs pendant 10 ansRecommandé si...Peu de charges et faible montant de loyersCharges importantes, investissement long terme et volonté d’optimisation fiscaleLe déficit en LMNPLes déficits créés par les locations meublées non professionnelles ne sont pas imputables sur les autres revenus du foyer. Ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même nature. De plus, ils sont reportables dix ans. C’est un bon avantage lié une fois de plus au régime réel.Amortissement LMNP et déficitLa fiscalité française interdit aux LMNP de générer des déficits liés aux amortissements.De prime abord cela peu paraître un handicap dans la gestion de son LMNP. En réalité, il n’en est rienEn effet, l’avantage de ne pouvoir faire de déficit avec les amortissements LMNP est qu’ils sont reportables sans limitation dans le temps. Ainsi, ils pourront s’imputer sur les bénéfices futurs.Au vu des montant des amortissements des LMNP c’est un sacré avantage qui permettra au loueur de ne pas générer de résultat imposable pendant plusieurs années.La TVA des locations meublées non professionnellesLa règle générale est que les LMNP sont exonérés de TVA. Cependant, les locations meublées correspondant à l’une des trois catégories ci-dessous sont soumises à TVA :Les loueurs de meublés offrant des prestations para-hôtelières (accueil des clients, service du petit-déjeuner et fourniture du linge de maison) Les copropriétaires d’établissements d’hébergement offrant des prestations para-hôtelières (maison de retraites, résidences étudiantes, EHPAD…)Les copropriétaires de résidence de tourisme classées louant leur lot à un exploitant par contrat pour une durée minimale de neuf ans.Les loyers de ces LMNP sont soumis au taux de 10 % (sauf les EHPAD qui sont soumis au taux de 5.5 %). L’avantageuse contrepartie est la possibilité pour les loueurs de récupérer la TVA sur l’achat du bien et les frais d’acquisition.L'avantage du LMNP ancienInvestir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) dans l'ancien présente plusieurs atouts majeurs. Tout d'abord, le prix d'acquisition d'un bien immobilier ancien est généralement inférieur à celui d'un bien neuf, ce qui peut améliorer la rentabilité de l'investissement. Ces biens sont souvent situés dans des emplacements établis avec une demande locative avérée, réduisant ainsi les risques d'inoccupation. Enfin, l'investissement dans l'ancien permet de percevoir des revenus locatifs immédiats, sans attendre la construction ou la livraison d'un bien neuf.L'avantage du LMNP neufOpter pour un investissement en LMNP dans le neuf offre des avantages distincts. Les biens neufs sont conformes aux dernières normes de construction et d'efficacité énergétique, ce qui réduit les coûts d'entretien et les charges liées à la consommation énergétique. De plus, l'achat dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits, généralement autour de 2 à 3%, contre 7 à 8% dans l'ancien. Certains dispositifs fiscaux, bien que soumis à des conditions spécifiques, peuvent également offrir des réductions d'impôts lors de l'investissement dans le neuf.LMNP : investir dans le neuf ou dans l’ancien ?Investir en LMNP ancien :Prix d’acquisition plus basRentabilité immédiatePossibilité d’acquérir des biens en centre-ville avec forte demande locativeInvestir en LMNP neuf :Frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien)Normes énergétiques récentes et entretien limitéÉligibilité à certains dispositifs fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard sous conditions)L'avantage à la reventeLa revente d'un bien acquis sous le statut LMNP comporte des avantages notables. En cas de plus-value lors de la cession, un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à une exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans de possession. De plus, les amortissements pratiqués durant la période de location n'ont pas à être réintégrés lors de la vente, préservant ainsi l'avantage fiscal accumulé. Enfin, si le bien est situé dans une résidence de services et que l'acheteur poursuit l'activité de location meublée, la TVA initialement récupérée n'a pas à être reversée, sous réserve du respect des conditions en vigueur.La flexibilité du statut LMNPUn autre avantage du statut de LMNP est qu’il s’agit d’une activité qui ne contraint pas le loueur forcément sur du long terme. En effet, la fiscalité reste avantageuse même lors de la cession du bien et donc de l’arrêt de l’activité.La durabilité des revenusOutre la fiscalité et la flexibilité du statut, la location meublée non professionnelle permet de disposer de revenus récurrents sur du long terme, ce qui est également un avantage non négligeable.Pour finirNous l’avons vu, les avantages et intérêts procurés par le statut de loueur en meublé non professionnel sont nombreux et variés. De la facilité de la création, des compléments de revenus à la fiscalité avantageuse, la location meublée non professionnelle se montre très attrayante. Sa flexibilité n’enferme pas le loueur dans un système restrictif de long terme. Alors pourquoi hésiter à se lancer ? Découvrez les avantages de LIMPEE, votre solution pour déclarer votre location meublée en toute simplicité.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est-elle une activité civile ou commerciale ? Cette question peut sembler technique, mais elle est essentielle pour les investisseurs en location meublée. Le choix entre activité civile ou commerciale a un impact direct sur la fiscalité, les obligations comptables et la structuration juridique de l’investissement.La nature juridique de la LMNP : une activité hybride ?Distinction entre activité civile et commercialeEn droit français, une activité est dite "civile" lorsqu’elle concerne la gestion du patrimoine privé d’un particulier, tandis qu’une activité "commerciale" implique l’achat ou la production de biens et services dans une logique de profit.La location immobilière nue est traditionnellement considérée comme une activité civile. En revanche, la location meublée est soumise à un régime spécifique, car elle implique la mise à disposition d’un bien équipé et prêt à l’usage.Le statut particulier de la location meubléeL’article 35 du Code général des impôts (CGI) classe les revenus issus de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que, bien que l’activité de location meublée puisse être exercée par un particulier, elle est assimilée fiscalement à une activité commerciale.Toutefois, cette classification fiscale ne modifie pas nécessairement la nature juridique de la LMNP, qui reste généralement une activité civile tant qu’elle est exercée par une personne physique ou par une société civile ne réalisant pas de prestations hôtelières.Les critères qui font basculer la LMNP vers une activité commercialeLes prestations para-hôtelièresL’activité de location meublée peut être considérée comme commerciale lorsqu’elle inclut des services similaires à ceux d’un hôtel, tels que :La fourniture du petit-déjeunerLe nettoyage régulier des locauxLa fourniture de linge de maisonL’accueil et la réception des locatairesSi au moins trois de ces services sont proposés, l’activité est alors qualifiée de para-hôtelière et devient une activité commerciale à part entière.L’impact de la structure juridiqueLorsqu’une location meublée est réalisée par une Société Civile Immobilière (SCI), celle-ci peut perdre son caractère civil et être soumise à l’impôt sur les sociétés si l’administration fiscale considère qu’elle exerce une activité commerciale. C’est pourquoi les investisseurs en LMNP doivent être particulièrement vigilants lors du choix de leur structure juridique.Les conséquences fiscales et juridiques du statut de la LMNPRégime fiscal applicableEn LMNP classique : Les revenus locatifs sont imposés sous le régime des BIC (micro-BIC ou réel simplifié). Même si l’activité est civile sur le plan juridique, elle est traitée comme commerciale pour l’imposition des revenus.En para-hôtellerie : L’activité est pleinement commerciale et soumise à la TVA. Les obligations comptables sont plus lourdes et la gestion devient plus complexe.Obligations comptables et déclarativesLMNP : Déclaration des revenus sous le régime BIC, possibilité d’amortissement des biens, mais sans obligations comptables strictes pour les particuliers sous le régime micro-BIC.Para-hôtellerie : Comptabilité rigoureuse avec bilan, compte de résultat et déclaration de TVA.Conséquences sur la transmission du patrimoineLa qualification de l’activité peut impacter la fiscalité successorale. Une activité commerciale peut entraîner une imposition plus lourde en cas de transmission par donation ou succession, contrairement à une activité civile qui bénéficie de régimes fiscaux plus avantageux.Finalement ?La location meublée non professionnelle (LMNP) est juridiquement une activité civile tant qu’elle est exercée sans prestations para-hôtelières et sans passer par une structure commerciale. Cependant, sur le plan fiscal, elle est traitée comme une activité commerciale sous le régime des BIC.Avant d’investir en LMNP, il est essentiel de bien comprendre ces nuances pour optimiser sa fiscalité et éviter une requalification non souhaitée de son activité. Pour une gestion optimale et conforme aux obligations légales, les investisseurs peuvent s’appuyer sur des experts ou des logiciels spécialisés comme ceux proposés par Limpee.

En 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) connaît des évolutions significatives, notamment en ce qui concerne l'amortissement des biens et la taxation des plus-values lors de la revente. Ces changements impactent directement la fiscalité des investisseurs immobiliers.Comprendre l'amortissement en LMNPL'amortissement est un mécanisme comptable qui permet aux propriétaires de biens meublés de déduire, chaque année, une partie de la valeur de leur bien (hors terrain) de leurs revenus locatifs imposables. Cette déduction vise à compenser la perte de valeur théorique du bien due à l'usure ou à l'obsolescence. Par exemple, pour un bien immobilier d'une valeur de 200 000 €, amorti sur 30 ans, le propriétaire peut déduire environ 6 667 € par an de ses revenus imposables.Jusqu'à présent, cette pratique permettait de réduire significativement l'imposition des revenus locatifs, rendant le régime réel du LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs.Changements prévus en 2025Le projet de loi de finances pour 2025 introduit une mesure majeure : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Concrètement, cela signifie que les amortissements déduits au fil des années viendront diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant ainsi la base imposable lors de la revente.Illustration :Avant 2025 : Un bien acheté 200 000 € et revendu 280 000 € après avoir déduit 20 000 € d'amortissements. La plus-value imposable est de 80 000 € (280 000 € - 200 000 €).Après 2025 : Avec la réintégration des amortissements, le prix d'acquisition est considéré à 180 000 € (200 000 € - 20 000 €). La plus-value imposable est donc de 100 000 € (280 000 € - 180 000 €).Cette modification alourdit la charge fiscale lors de la revente, réduisant l'avantage fiscal initialement offert par l'amortissement.Impact sur la fiscalité des plus-valuesEn 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continue d'évoluer, impactant directement les stratégies d'investissement immobilier. L'un des points les plus sensibles concerne l'amortissement du bien et la taxation de la plus-value en cas de revente. Comment ces deux mécanismes fonctionnent-ils, et quelles sont les conséquences fiscales pour les investisseurs LMNP en 2025 ?L'amortissement en LMNP : un atout fiscal majeurL'amortissement est un avantage clé du régime fiscal LMNP, permettant de déduire comptablement la dépréciation du bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années. Cette déduction réduit le revenu imposable, voire l'annule complètement dans certains cas.Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?Dans le cadre du régime réel, les amortissements sont appliqués sur plusieurs postes :Le bien immobilier (hors terrain) : amorti sur une période de 20 à 40 ans.Le mobilier et équipements : amortis sur 5 à 10 ans.Les travaux : amortis selon leur nature, généralement entre 10 et 20 ans.Exemple : Un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 € (dont 20 000 € de terrain, non amortissable) et équipe son bien pour 10 000 €. Il pourra déduire environ 6 000 € par an en amortissement, ce qui réduit fortement son imposition.La revente d'un bien LMNP et la fiscalité de la plus-valueLorsqu'un investisseur revend son bien LMNP, il est soumis à l'imposition sur la plus-value immobilière. Cependant, contrairement à d'autres régimes fiscaux, la prise en compte des amortissements peut impacter significativement cette imposition.Calcul de la plus-value en LMNPLa plus-value est calculée comme suit :Toutefois, en LMNP, le prix d'acquisition ne tient pas compte des amortissements déjà déduits, ce qui augmente la base taxable.Exemple comparatif :Sans réintégration des amortissements (cas général) :Achat à 200 000 €, revente à 280 000 €.Plus-value taxable : 80 000 €.Avec réintégration des amortissements :Achat à 200 000 € avec 30 000 € d'amortissement.Prix d'acquisition réduit à 170 000 €.Plus-value taxable : 110 000 €.Barème fiscal de la plus-value LMNPLes plus-values sont soumises à :19 % d'impôt sur le revenu.17,2 % de prélèvements sociaux.Abattements pour durée de détentionUn allègement fiscal est accordé en fonction de la durée de détention :Exonération totale de l'impôt sur la plus-value après 22 ans.Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité est avantageuse.Stratégies pour optimiser la fiscalité en LMNP en 2025Compte tenu de ces évolutions fiscales, voici quelques stratégies pour réduire l'impact de l'imposition en cas de revente LMNP :1. Privilégier une détention longueConserver son bien au moins 22 ans permet de réduire fortement l'imposition sur la plus-value et d'éviter la réintégration des amortissements.2. Optimiser les charges déductiblesL'amortissement est un levier puissant pour diminuer la fiscalité sur les revenus locatifs. D'autres charges peuvent être déduites :Intérêts d'emprunt.Frais de gestion locative.Charges de copropriété.Assurances.3. Passer au statut de LMPSi les recettes locatives dépassent 23 000 €/an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique. Il offre certains avantages, comme l'imputation du déficit foncier sur le revenu global et une exonération de la plus-value sous conditions.4. Revendre à une sociétéVendre son bien à une SCI ou une SARL de famille permet parfois d'optimiser la fiscalité en limitant l'imposition directe sur la plus-value.À retenirL'année 2025 apporte des changements majeurs pour les investisseurs en LMNP, notamment concernant l'amortissement et la taxation des plus-values à la revente. Bien que l'amortissement reste un outil fiscal puissant, il peut alourdir la fiscalité lors de la cession du bien. Adopter une stratégie de détention longue, optimiser les charges et envisager le statut LMP sont des solutions pertinentes pour limiter l'impact fiscal. Il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine afin d'anticiper au mieux ces évolutions.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est au cœur de nombreuses discussions législatives en 2025. Avec un marché locatif sous tension et une volonté gouvernementale de rééquilibrer les avantages fiscaux entre location meublée et location nue, plusieurs amendements et projets de loi viennent modifier ce régime attractif pour les investisseurs. Quelles sont les principales évolutions attendues ? Quels impacts pour les propriétaires bailleurs ? Décryptage des mesures en discussion et de leurs implications.Contexte et définitionsLe statut LMNP permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Ce régime offre deux options d'imposition :Le micro-BIC : avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sous condition de ne pas dépasser 77 700 € de recettes annuelles.Le régime réel : permettant la déduction des charges et l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit considérablement la base imposable.Face à la montée en puissance des locations de courte durée et aux tensions sur le marché du logement, l'État cherche à limiter certains avantages fiscaux accordés aux bailleurs en LMNP. Consultez notre article pour savoir quel régime choisir entre micro-BIC et réel.Réformes législatives en coursProjet de Loi de Finances (PLF) 2025 : vers une remise en cause de l'amortissement LMNP ?Un amendement clé du Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) proposait d’intégrer les amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cette mesure visait à réduire l’avantage fiscal du régime réel, souvent perçu comme plus attractif que la location nue.Toutefois, cette proposition a été rejetée par l’Assemblée nationale en novembre 2024, offrant un répit aux investisseurs en LMNP.Encadrement renforcé des locations de courte duréeFace à la montée en puissance des locations meublées de courte durée via des plateformes comme Airbnb, plusieurs mesures ont été adoptées :Réduction de l’abattement fiscal pour les meublés touristiques : L'abattement de 71 % pour les meublés non classés pourrait être abaissé à 50 %, rapprochant ainsi leur fiscalité de celle des locations classiques.Pouvoirs renforcés des municipalités : Les communes auront davantage de leviers pour limiter la prolifération des meublés de tourisme, via des autorisations de changement d’usage plus strictes et des quotas.Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire : Une nouvelle obligation pour les propriétaires de meublés touristiques visant à améliorer la qualité des logements mis en location.Vers une harmonisation fiscale entre LMNP et location nue ?Le gouvernement envisage également une convergence entre la fiscalité des locations meublées et celles des locations nues. L'objectif est de supprimer certains écarts qui favorisent le meublé, notamment via :Une révision des seuils du micro-BIC.Un alignement progressif des règles d'amortissement avec celles des locations nues.Une taxation accrue sur les plus-values des biens en LMNP.Avantages et inconvénients des nouvelles mesuresAvantagesEncouragement de la location longue durée : Les mesures cherchent à favoriser la location classique, améliorant ainsi l’accès au logement pour les résidents.Harmonisation fiscale : Moins de distorsion entre location meublée et location nue.Renforcement du contrôle des locations touristiques : Davantage de régulation pour éviter les excès.InconvénientsIncertitude pour les investisseurs : Ces changements modifient la rentabilité des investissements en LMNP.Fiscalité potentiellement plus lourde : Moins d'avantages fiscaux pour les bailleurs, en particulier avec la possible remise en cause de l’amortissement.Impact sur le marché immobilier : Un encadrement trop strict pourrait freiner les investissements locatifs.Stratégies et conseils pour les investisseurs LMNPFace à ces évolutions, voici quelques conseils pour optimiser votre investissement en LMNP :Anticiper les évolutions fiscales : Se tenir informé des décisions législatives et adapter sa stratégie en conséquence.Opter pour des baux longue durée : Un moyen d’éviter les contraintes sur les locations touristiques et de bénéficier d’une stabilité locative.Évaluer l’intérêt du passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : En cas de durcissement des règles en LMNP, le statut LMP peut présenter des avantages fiscaux alternatifs.Optimiser son amortissement : Profiter encore de cet avantage fiscal tant qu'il est en vigueur.Diversifier ses investissements : Envisager d'autres types d’actifs immobiliers pour répartir les risques.Ce qu’il faut retenirL’année 2025 marque un tournant pour le statut LMNP, avec des réformes visant à encadrer les avantages fiscaux et à réguler le marché de la location meublée, notamment de courte durée. Si certaines mesures restent incertaines, il est crucial pour les investisseurs de suivre de près les évolutions législatives et d’adapter leur stratégie en conséquence.Vous souhaitez optimiser votre fiscalité LMNP ? Découvrez notre outil LMNP pour simuler gratuitement vos économies d'impôts pour choisir le régime le plus avantageux pour votre situation.

Quelles sont les évolutions fiscales pour le LMNP en 2025 ?Chaque année, la fiscalité des locations meublées non professionnelles (« LMNP ») peut être modifiée par la loi de finances. En 2025, plusieurs changements affectent les investisseurs en LMNP, tant sur le plan des régimes fiscaux que des obligations déclaratives et des déductions possibles. Cet article fait le point sur les évolutions LMNP à connaître pour anticiper au mieux votre budget et optimiser votre fiscalité.Modification des seuils des régimes fiscauxEn 2025, les seuils du régime micro-BIC et du régime réel simplifié ont été revalorisés :Le plafond du micro-BIC passe de 77 700 € à 80 000 €, permettant à plus de bailleurs de bénéficier de ce régime simplifié avec un abattement forfaitaire de 50 %.Le seuil du régime réel débute désormais à 80 000 € de recettes annuelles.Les loueurs en meublé de tourisme classé voient aussi leurs seuils ajustés à 190 000 € (contre 188 700 € auparavant).Quel régime fiscal choisir en 2025 ?Avec la hausse des plafonds, le régime micro-BIC devient plus attractif pour ceux qui perçoivent des revenus locatifs inférieurs à 80 000 €. Cependant, le régime réel reste plus avantageux si vous souhaitez amortir votre bien immobilier et déduire les charges réelles.L'évolution des déductions et des amortissements en LMNPL'amortissement LMNP toujours avantageuxLe dispositif d'amortissement LMNP reste inchangé en 2025, permettant aux investisseurs de réduire leur base imposable en amortissant :La valeur du bien immobilier sur 20 à 40 ans.Les meubles et équipements sur 5 à 10 ans.Les travaux de rénovation sur une durée variable selon leur nature.Cela permet de diminuer l'impôt sur les revenus locatifs, voire de générer un déficit reportable.Quels frais et charges sont déductibles en 2025 ?Les charges suivantes sont déductibles au régime réel :Intérêts d'emprunt.Frais de gestion et d'assurance.Charges de copropriété.Taxes foncières.Dépenses d'entretien et de réparation.Taxation et impact sur la rentabilité du LMNPHausse de la CSG et CRDSLa loi de finances 2025 prévoit une légère augmentation de la CSG et CRDS, portant la taxation globale des revenus locatifs à 17,8 % (contre 17,2 % en 2024). Cette hausse impacte directement les investisseurs en LMNP.TVA sur les locations meublées : quelles modifications ?En 2025, les règles de TVA restent inchangées :Pas de TVA pour les locations meublées classiques.TVA à 10 % ou 20 % pour les résidences de services remplissant certaines conditions.Possibilité de récupération de TVA pour les biens acquis en résidence de tourisme.Obligations déclaratives et contrôles renforcés en 2025Déclaration des revenus LMNPLes bailleurs en LMNP doivent déclarer leurs revenus via le formulaire 2042 C PRO en indiquant :Le montant brut des loyers perçus.L'abattement applicable (micro-BIC) ou les charges déductibles (régime réel).Renforcement des contrôles fiscauxEn 2025, l'administration fiscale renforce les contrôles sur les déclarations LMNP, notamment sur l'application des régimes fiscaux et les amortissements. Les loueurs doivent donc veiller à la conformité de leurs déclarations pour éviter tout redressement.Comment optimiser sa fiscalité LMNP en 2025 ?Avec les ajustements des seuils fiscaux et l'augmentation de la CSG/CRDS, il est essentiel d'optimiser sa déclaration LMNP pour limiter son imposition.Nos conseils :Comparez les régimes fiscaux pour choisir le plus avantageux.Profitez de l'amortissement LMNP pour réduire votre base imposable.Soyez rigoureux dans vos déclarations pour éviter les contrôles fiscaux.Pour simplifier votre déclaration, utilisez notre simulateur LMNP pour calculer vos impôts.

L'année 2025 marque un tournant important pour le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), qui pourrait subir des modifications majeures. Ces changements visent à rationaliser le cadre fiscal et à encourager des formes de location plus durables. Voici les principales évolutions à anticiper pour les investisseurs LMNP en 2025.Réforme du régime fiscal LMNPL'une des grandes réformes à venir concerne la fiscalité du régime LMNP. Jusqu'à présent, les revenus locatifs étaient imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permettait aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux importants, notamment grâce à l'amortissement des biens. Cependant, la réforme prévoit un reclassement de ces revenus en bénéfices fonciers, supprimant ainsi l'amortissement pour les locations meublées. Cette modification risque de réduire significativement la rentabilité des investissements locatifs meublés​.Révision des plafonds du micro-BICActuellement, les investisseurs peuvent bénéficier du régime simplifié du micro-BIC tant que leurs revenus locatifs n'excèdent pas 72 600 euros par an. Ce plafond pourrait être réduit dans le cadre des réformes de 2025, obligeant un plus grand nombre de propriétaires à opter pour le régime réel. Or, sans amortissement, le régime réel deviendrait moins avantageux, augmentant la pression fiscale sur les investisseurs​.Incitations à la location longue duréePour compenser cette perte d'avantages, la réforme introduirait des incitations pour les baux de longue durée. Par exemple, un amortissement spécifique de 2 % par an serait possible pour les logements loués en résidence principale pour des périodes longues. L'objectif est de rediriger les investissements vers des formes de location plus stables et de limiter l'impact des locations saisonnières sur le marché locatif​.Pour ceux qui s'inquiètent des réformes à venir, il est important de clarifier que ces ajustements ne signifient pas la suppression du LMNP en 2025.L'impact de la classe G sur le LMNP en 2025L'un des éléments officiels qui va impacter les investisseurs en LMNP à partir de 2025 est lié à la performance énergétique des biens immobiliers, notamment les logements classés G. En effet, à partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location en raison de leur faible performance énergétique, selon les réglementations de la loi climat et résilience​.Ce durcissement des règles vise à éradiquer les passoires thermiques et à inciter les propriétaires à rénover leurs biens pour les rendre conformes aux nouvelles normes énergétiques. Cela implique des travaux de rénovation pour améliorer l'isolation ou remplacer les systèmes de chauffage inefficaces, sous peine de perdre la possibilité de louer le bien en LMNP. Cela constitue un enjeu majeur pour les propriétaires, qui devront soit rénover leur bien, soit risquer de le voir devenir impossible à louer sous ce régime.Impacts sur les plus-values immobilièresAutre point de vigilance : la réforme pourrait impacter la fiscalité des plus-values. Jusqu'à présent, les plus-values réalisées lors de la vente de biens meublés étaient imposés selon le régime des particuliers, avec des abattements en fonction de la durée de détention. En 2025, les plus-values pourraient être reclassées en plus-values professionnelles, soumises à une imposition plus lourde, notamment pour les investisseurs dépassant certains seuils de revenus locatifs.Adaptation nécessaire pour les investisseursCes changements pourraient inciter certains investisseurs à vendre leurs biens avant la mise en place de la réforme, notamment dans les zones touristiques où la rentabilité des locations meublées est historiquement élevée. D'autres pourraient envisager un passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui permettrait de continuer à bénéficier de certains avantages fiscaux, bien que plus contraignant sur le plan administratif​.Avant de vous lancer dans un nouvel investissement, pensez à évaluer les impacts fiscaux de ces changements avec notre outil dédié.Mise à jour du 04/02/2025Le 4 février 2025, François Bayrou, le Premier ministre français, a eu recours à l'article 49.3 de la Constitution afin de faire passer le budget pour l'année 2025. Comme prévu, des changements concernant le statut LMNP seront implémentés. Les amortissements qui ont contribué à la diminution des revenus locatifs doivent désormais être inclus dans le calcul de la plus-value. En pratique, cette disposition va augmenter la plus-value imposable au moment de la cession.Cette nouvelle réglementation sera mise en œuvre pour les cessions effectuées à partir du jour suivant l'adoption de la loi de finances, toutefois, elle n'affectera pas les biens situés dans des résidences étudiantes ou pour seniors.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux particuliers souhaitant investir dans l'immobilier locatif meublé. Cependant, si vous êtes actuellement demandeur d'emploi et percevez des allocations chômage, vous vous interrogez peut-être sur la possibilité de cumuler ces indemnités avec des revenus issus de la location en LMNP. Comprendre le statut LMNPLe statut LMNP concerne les particuliers qui louent des biens meublés sans en faire leur activité principale. Il offre des avantages fiscaux, notamment la possibilité de bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel simplifié, permettant de déduire certaines charges et amortissements des revenus locatifs. Pour en savoir plus sur les nombreux avantages fiscaux offerts par le statut LMNP, consultez cette page dédiée.Perception des allocations chômage et revenus LMNPEn France, les allocations chômage sont versées par France Travail aux personnes sans emploi qui remplissent certaines conditions. La perception de revenus complémentaires, tels que ceux provenant d'une activité de location meublée, peut influencer le montant de ces allocations.Cumul des allocations chômage et des revenus LMNPIl est possible de cumuler des allocations chômage avec des revenus issus de la location en LMNP, sous certaines conditions. France Travail distingue généralement les activités salariées des activités non salariées. La location meublée est considérée comme une activité non salariée.Pour que le cumul soit possible, les revenus tirés de l'activité de location meublée ne doivent pas dépasser un certain seuil. Si les revenus locatifs sont modestes et que l'activité de location reste accessoire, les allocations chômage peuvent être maintenues en totalité. En revanche, si les revenus locatifs sont significatifs, France Travail peut réduire le montant des allocations ou les suspendre temporairement.Déclaration auprès de France TravailIl est impératif de déclarer à France Travail toute activité générant des revenus, y compris la location en LMNP. Cette déclaration permet à France Travail d'évaluer l'impact éventuel sur vos allocations. Une absence de déclaration ou une déclaration incomplète peut entraîner des indus et des sanctions.Régime fiscal et impact sur les allocationsLe régime fiscal choisi pour votre activité de location meublée peut influencer le montant des revenus pris en compte par France Travail. Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est appliqué sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles. Il est donc essentiel de bien comprendre ces régimes et de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.Conseils pour optimiser le cumulAnalysez vos revenus locatifs : Évaluez le montant prévisionnel de vos revenus en LMNP pour anticiper leur impact sur vos allocations chômage.Choisissez le régime fiscal adapté : En fonction de vos charges et de vos revenus, optez pour le régime micro-BIC ou le régime réel.Déclarez vos revenus en temps réel : Informez France Travail de tout changement dans votre situation financière pour éviter des régularisations ultérieures.Consultez un conseiller : N'hésitez pas à solliciter l'aide d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre situation.Pour simuler vos revenus locatifs en LMNP et anticiper leur impact sur vos allocations chômage, vous pouvez utiliser notre simulateur LMNP.Concilier allocations chômage et revenus LMNPCumuler des allocations chômage avec des revenus issus de la location en LMNP est envisageable, à condition de respecter les règles établies par France Travail et de déclarer scrupuleusement vos revenus. Restez informé des évolutions à venir pour le statut LMNP en 2025 en consultant cet article détaillé.Une bonne compréhension des implications fiscales et sociales de cette combinaison vous permettra de tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier tout en préservant vos droits aux allocations.