Amortissement en LMNP : Comment ça marche ?

L'amortissement est le levier fiscal le plus puissant du statut LMNP au régime réel. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien et de votre mobilier, pour effacer en grande partie l'impôt sur vos loyers pendant de longues années. Chez ISYDEC, nous constatons qu'un LMNP correctement amorti paie très souvent zéro impôt sur ses revenus locatifs pendant 10 à 15 ans.

Dans ce guide, nous détaillons pour vous le fonctionnement de l'amortissement LMNP en 2026, la méthode de calcul par composant, les règles applicables à un bien ancien, et l'impact de la réforme issue de la loi de finances 2025.

Qu'est-ce que l'amortissement LMNP et pourquoi est-il si puissant ?

L'amortissement consiste à étaler comptablement le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation, plutôt que de le déduire en une fois. Concrètement, pour un appartement acheté 240 000 €, vous ne déduisez pas 240 000 € l'année de l'achat : vous déduisez chaque année environ 3 à 4 % de cette valeur, pendant plusieurs décennies. 

Cette technique est réservée aux loueurs ayant opté pour le régime réel d'imposition, puisque le micro-BIC applique déjà un abattement forfaitaire. Si vous hésitez encore, notre comparatif entre micro-BIC et régime réel vous aidera à trancher !

Ce mécanisme est redoutablement efficace. L'amortissement est une charge « fictive » qui ne correspond à aucune sortie d'argent, mais qui vient diminuer votre résultat imposable. Combiné aux charges classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion), il permet presque systématiquement d'atteindre un résultat fiscal nul, donc zéro impôt sur vos loyers.

L'amortissement par composant : la méthode officielle

En LMNP, un bien immobilier ne s'amortit pas d'un bloc. Il est décomposé en plusieurs éléments dont la durée de vie diffère, chacun étant amorti à son propre rythme : c'est la méthode des composants. 

L'administration fiscale n'impose pas de durées légales strictes, mais retient les durées d'usage suivantes :

Avant tout calcul, il faut retirer la valeur du terrain de la base amortissable : le terrain ne se déprécie pas et n'est donc jamais amortissable. Si le prix du terrain n'est pas distingué sur l'acte notarié, on retient classiquement une quote-part de 15 à 20 % du prix d'acquisition.

Prenons un exemple concret : pour un bien de 300 000 € avec un terrain estimé à 60 000 €, la base amortissable est de 240 000 €. L'amortissement annuel total s'élève alors à environ 9 120 €, soit 3 % de la valeur du bien. Sur 15 ans, cela représente près de 137 000 € de charges déductibles « gratuites ».

Amortissement LMNP ancien ou neuf : quelles différences ?

Bonne nouvelle : la date d'acquisition du bien n'a aucune incidence sur votre droit à amortir. Que vous achetiez dans l'ancien ou dans le neuf, les règles sont strictement identiques, mêmes composants, mêmes taux, mêmes durées. Le bien ancien n'est en aucun cas pénalisé.

En pratique, l'amortissement d'un LMNP ancien démarre sur la valeur d'acquisition au moment de votre entrée dans le dispositif, et non sur la valeur d'origine du bien. Si vous basculez un bien que vous possédez déjà en LMNP, on retient sa valeur vénale à la date de mise en location meublée. 

C'est un point que nous vérifions systématiquement pour nos utilisateurs : l'écart avec le prix d'achat initial peut considérablement gonfler la base amortissable, et donc les économies d'impôt.

Que peut-on amortir en plus du bien immobilier ?

L'amortissement LMNP ne se limite pas aux murs. Vous pouvez également amortir tout achat d'un montant supérieur à 500 € HT, dès lors qu'il a une durée d'utilisation supérieure à un an. En pratique, trois grandes catégories sont concernées :

• Le mobilier : literie, canapé, électroménager, vaisselle… amortis sur 5 à 10 ans selon la nature.
• Les travaux : rénovation électrique sur 20 ans, maçonnerie et parquet sur 15 ans, cuisine et peintures sur 10 ans, revêtements de sol sur 5 ans.
• Les frais d'acquisition (notaire, agence) : amortis avec le bien sur la durée de ses composants, ou passés en charge la première année.

Notre recommandation est d'immobiliser les frais d'acquisition plutôt que de les passer en charge. Vous lissez ainsi une dépense importante sur plusieurs décennies au lieu d'un seul exercice, ce qui protège vos résultats fiscaux futurs.

Le plafond d'amortissement et l'excédent reportable

L'amortissement LMNP n'est pas totalement libre : l'article 39 C du CGI impose un plafond. En location meublée classique (dite « stricto sensu »), les amortissements déductibles chaque année sont limités à la différence entre vos loyers encaissés et vos autres charges (hors amortissements). Autrement dit, les amortissements ne peuvent jamais créer ou aggraver un déficit fiscal.

La bonne nouvelle, c'est que la part d'amortissement non utilisée n'est pas perdue. Elle est stockée en « excédent d'amortissement » et reportable sans limite de durée sur les années suivantes. C'est ce mécanisme qui permet à un LMNP bien géré de ne pas payer d'impôts sur ses revenus locatifs pendant des années, y compris après remboursement du crédit.

À noter : les activités para-hôtelières (au moins trois services sur quatre : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, accueil) ne sont pas concernées par ce plafond et peuvent déduire l'intégralité de leurs amortissements.

Amortissement et plus-value : la réforme 2025 à connaître

Jusqu'en 2024, les amortissements pratiqués pendant l'exploitation n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. C'était l'un des avantages emblématiques du LMNP. L'article 84 de la loi de finances 2025 (promulguée le 14 février 2025) a mis fin à cette asymétrie, en alignant le traitement du LMNP sur celui du LMP.

Concrètement, pour toute cession intervenue à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value brute. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a par ailleurs confirmé un point majeur : la mesure s'applique quelle que soit la date de mise en location, y compris aux amortissements pratiqués avant 2025. Un loueur qui amortit depuis 2010 et qui vend en 2026 voit donc l'ensemble de ses amortissements cumulés réintégrés.

Deux bonnes nouvelles viennent nuancer cet impact. D'abord, seuls les amortissements de l'immeuble sont concernés : ceux du mobilier ne rentrent pas dans le calcul. Ensuite, les abattements pour durée de détention restent inchangés, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, ce qui continue de favoriser les stratégies patrimoniales longues.

Enfin, certaines catégories de biens échappent totalement à cette réforme : les résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et autres résidences de services exploitées sous bail commercial conservent l'intégralité de leurs avantages historiques. Pour les autres loueurs, l'anticipation de la revente devient un acte de gestion patrimoniale à part entière, dont nous détaillons les stratégies dans notre guide sur la réintégration des amortissements LMNP en cas de revente.

Comment déclarer vos amortissements en pratique ?

Chaque année, vos amortissements doivent figurer dans votre liasse fiscale, sur le formulaire Cerfa 2033-C (tableau des immobilisations et amortissements). Les éventuels excédents d'amortissement non déductibles au titre de l'année doivent être réintégrés extra-comptablement sur le formulaire Cerfa 2033-B. Cette liasse est ensuite télétransmise à l'administration via un partenaire EDI agréé.

C'est l'étape qui effraie le plus les loueurs, et c'est précisément là où nous intervenons. ISYDEC calcule automatiquement vos composants, applique le plafond de l'article 39 C, gère les excédents reportables, et génère votre liasse fiscale prête à transmettre. Ce qui prend des heures à un comptable se fait en quelques clics sur notre plateforme.

FAQ : vos questions sur l'amortissement LMNP

Peut-on cumuler amortissement et déficit foncier en LMNP ?

Non, les deux mécanismes relèvent de régimes différents. Le déficit foncier concerne uniquement les locations nues relevant des revenus fonciers, tandis que le LMNP relève des BIC. En location meublée, l'amortissement remplace avantageusement le déficit foncier, même si les amortissements ne peuvent pas eux-mêmes créer un déficit imputable sur d'autres revenus.

Mes amortissements pratiqués avant 2025 seront-ils aussi réintégrés à la revente ?

Oui. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que la réintégration s'applique à toutes les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition ou de mise en location du bien. Autrement dit, même les amortissements déduits il y a 10 ou 15 ans sont concernés si vous vendez aujourd'hui. Seules exceptions : les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et résidences de services sous bail commercial, qui restent totalement exonérées.

Que devient mon amortissement si je passe du micro-BIC au régime réel ?

Votre droit à amortir démarre à la date de bascule vers le régime réel. Vous ne pouvez pas « récupérer » rétroactivement les années passées en micro-BIC, mais vous pouvez prendre la valeur vénale du bien à la date d'option pour définir votre nouvelle base amortissable. C'est souvent très favorable si le bien a pris de la valeur entre l'achat et la bascule.

L'amortissement LMNP est-il illimité dans le temps ?

Non, chaque composant s'amortit sur sa durée d'utilisation fixée au départ (15 à 50 ans selon l'élément). Une fois la durée écoulée, le composant est totalement amorti et n'apporte plus de déduction. En revanche, les excédents d'amortissement accumulés pendant la période plafonnée restent reportables sans limite de durée.

Dois-je obligatoirement recourir à un expert-comptable pour amortir ?

Non, ce n'est pas une obligation légale. La comptabilité LMNP reste accessible avec un outil adapté : le calcul des amortissements, la tenue du bilan et la génération de la liasse fiscale peuvent être entièrement automatisés. Un expert-comptable coûte en moyenne plus de  1 000 € par an pour un LMNP, là où une solution logicielle comme ISYDEC revient souvent à moins cher.

Peut-on continuer à amortir après avoir remboursé le crédit immobilier ?

Oui, le remboursement du crédit n'a aucun lien avec l'amortissement comptable. Vous continuez à amortir votre bien et votre mobilier selon leurs durées respectives, indépendamment de votre situation bancaire. C'est même souvent après le remboursement du crédit que l'amortissement devient le plus précieux, puisque vos loyers ne sont plus neutralisés par les intérêts d'emprunt.