LMNP : Quel régime choisir entre micro-BIC et régime réel ?

Se lancer dans la location en meublée non professionnel (LMNP) n’est pas une chose compliquée. Il est cependant important, pour optimiser ce puissant levier fiscal de maîtriser certains éléments. 

Choisir son régime fiscal, c’est-à-dire micro-BIC ou régime réel est le premier point. Pour pouvoir choisir pour son activité LMNP le régime micro-BIC ou réel il faut avant tout connaître les avantages et inconvénients de chacun de ces deux régimes. 

L’activité LMNP 

Avant toute chose, il faut savoir que l’activité LMNP ne relève pas des revenus fonciers. Les LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette catégorie de  revenus est composée de deux régimes d’imposition. Le micro-BIC et le régime réel. 

L’activité LMNP peut être exercée sous le micro-BIC ou sous le régime réel. Chacun des régimes ayant  des intérêts et des limites qui leur sont propres et pouvant être l’un comme l’autre plus intéressant  suivant l’activité de chaque LMNP.  

Alors, faut-il opter pour le régime Micro-bic ou le régime réel ?

Le régime Micro-BIC 

Dans la majorité des cas, les LMNP (locations meublées non professionnelles) sont soumis de plein  droit au régime micro-BIC. En effet, le micro-BIC s’applique pour les LMNP lorsque les recettes  n’excèdent pas 188 700€ pour les locations en meublés classés ou les chambres d’hôtes et 77 700€  pour les locations en meublés autres (par exemple les locations à l’année servant de résidence  principale). 

Les avantages du Micro-BIC en LMNP 

Le principal attrait du régime micro-BIC en LMNP réside dans l’assouplissement et la simplification des obligations comptables par rapport au régime réel. 

Pour le régime micro-BIC, il n’y a pas de déclaration de bénéfice à faire (appelée liasse fiscale). La seule obligation comptable est la simple tenue d’un registre des recettes et des dépenses. Seulement un report des recettes tirées du LMNP sur la 2042 PRO de la déclaration d’impôt sur le  revenu (formulaire spécifique à sélectionner lors de la déclaration d’impôt sur le revenu). 

Le micro-BIC en LMNP ne permet pas de déduire des revenus locatifs les charges (dépenses) pour leurs valeurs  réelles. Pour remédier à ceci, un abattement forfaitaire est accordé automatiquement sur les revenus des locations meublées non professionnels soumis au régime micro-BIC. Cet abattement s’élève à 71% des recettes annuelles pour les  locations en meublés classés ou les chambres d’hôtes et il est de 50% des recettes annuelles pour les  locations en meublés autres (par exemple les locations à l’année servant de résidence principale). 

Le tableau ci-dessous résume les principaux avantages et caractéristiques du régime micro-BIC pour  les LMNP 

Limite du régime micro-BIC appliqué aux locations meublées non professionnels

S’appliquant de plein droit à la plupart des LMNP et étant très peu contraignant, le régime micro-BIC  est très apprécié. Cependant, dans un grand nombre de cas, il s’avère moins intéressant que le  régime réel pour les LMNP. 

En effet, que les charges soient déduites au forfait et non pour leurs valeurs réelles est souvent moins  avantageux, car, force est de constater que les charges liées au(x) bien(s) mis en location s’élèvent  plus qu’à 50%, voire à 71% des recettes annuelles de la location meublée, pour la majorité des LMNP :  C’est pourquoi, bon nombre de LMNP optent pour un passage au régime réel.

Le régime réel 

Le régime réel en LMNP s’applique lorsque les recettes annuelles sont supérieures, pendant deux années consécutives, à  188 700€ pour les loueurs en meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes et 77 700€ pour les autres loueurs en meublés.

Les LMNP en deçà de ces seuils peuvent néanmoins choisir d’être assujetti au régime réel en  déposant une demande d’option à l’administration fiscale lors de leur déclaration de revenus. 

La demande d’option n’est soumise à aucun formalisme particulier. 

L’option se prend pour une durée d’un an et se reconduit chaque année tacitement. 

Avantages du régime réel pour les LMNP 

Au régime réel, les LMNP peuvent déduire la totalité de leurs charges. C’est-à-dire que toutes les dépenses liées au(x) bien(s) mis en location, intérêts d’emprunts, taxe foncière, assurance par exemple, sont déductibles des loyers pour leurs valeurs réelles. 

Les dépenses plus conséquentes comme l’achat du bien, les travaux ainsi que certains mobiliers  pourront également être pris dans les dépenses annuellement au titre des amortissements. Ces coûts  sont généralement conséquents et donc contrebalancent grandement ou bien dépasser les revenus  locatifs. 

Lire aussi : Qu’est-ce que les amortissements en LMNP ? 

Généralement, les dépenses réelles des LMNP représentent plus de 50% ou même 71% des recettes du LMNP. Ainsi, pour réduire son bénéfice et alors payer moins d’impôt ou faire un déficit, il est souvent plus intéressant pour les LMNP d’opter pour le régime réel. 

Les principales caractéristiques du régime réel pour les LMNP sont synthétisées dans le tableau  suivant : 

Inconvénients du régime réel pour les LMNP

Comme son nom l’indique, au régime réel, les LMNP déduisent leurs charges réelles. Ainsi, il devient  nécessaire et même obligatoire de réaliser une déclaration de bénéfice, aussi appelée liasse fiscale. Cette liasse se compose des formulaires 2031 -SD et suivants. Une fois établie, il faudra encore l’adresser aux services des impôts. 

Cette liasse peut être réalisée et dématérialisée par un professionnel de la comptabilité, mais cela  engendrera un coût supplémentaire. Il est aussi possible de la réaliser soit même. 

LMNP : comparatif du micro-BIC et du régime réel 

Avec les différentes informations fournies précédemment, il devient important de comparer le régime  micro-BIC et le régime réel pour un LMNP. 

Prenons comme exemple un LMNP à usage de résidence principale meublé d’une valeur de 70 000€  et comparons les dépenses déductibles et le résultat imposable suivant l’option pour le régime micro BIC ou réel : 

Cet exemple permet de démontrer que le régime micro-BIC n’est pas forcément plus avantageux que  le régime réel pour un LMNP. 

Au régime micro-BIC, il faudra reporter les loyers encaissés du LMNP sur le formulaire 2042 PRO de la  déclaration d’impôt sur le revenu comme précisé plus haut. 

Pour le régime réel, il sera nécessaire d’élaborer une liasse fiscale (formulaire 2031-SD et suivants) pour le LMNP. 

LMNP : Quel est le meilleur régime entre le micro-BIC et le régime réel ?

Pour une location en meublée, le choix du régime (entre micro-BIC et réel) est important.  C’est un choix qui doit correspondre au type d’exploitation, à l’investissement personnel de chacun et qui varie en fonction de la fiscalité de chaque foyer.

 Il n’y a pas pour les LMNP de vérité sur choisir le régime micro-BIC plutôt que le régime réel ou inversement. 

Chaque régime à ses avantages et ses inconvénients. En LMNP, le régime micro-BIC est le régime par  défaut (sous respect des conditions de recettes, comme évoqué plus haut), il présente peu de gestion  administrative qui est en plus simplifiée.

Lire aussi : Quels sont les avantages du statut LMNP ? 

 Néanmoins, il ne permet pas la déduction de l’ensemble des  charges puisqu’un abattement de 50 % ou 71 % selon type de LMNP est automatiquement pratiqué. 

Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des dépenses liées à la location en  meublée. Mais il nécessite le dépôt annuel d’une liasse fiscale pour le LMNP (formulaire 2031-SD et  suivants) auprès des services des impôts.

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