Réforme LMNP 2027 : amortissement, plafonds et report

Vous louez un logement meublé et vous déclarez au régime réel ? Le budget 2027 du gouvernement prévoit de réduire l’avantage fiscal qui vous permet de payer peu ou pas d’impôt sur vos loyers.

Rien n’est encore voté. Mais selon votre situation, l’impact peut être nul ou important. Voici ce qui changerait à partir de l’année prochaine, expliqué simplement !

Que change le PLF 2027 pour l’amortissement en LMNP ?

Petit rappel dans un premier temps. Au régime réel, vous pouvez déduire chaque année de vos loyers une partie du prix de votre logement. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. 

C’est lui qui permet à beaucoup de loueurs en meublé de ne payer presque pas d’impôt sur leurs loyers pendant des années.

Le budget 2027 (le PLF, pour projet de loi de finances) prévoit deux changements :

1. Un plafond : vous ne pourriez plus déduire qu’une partie limitée de cet amortissement chaque année.
2. La fin du report : aujourd’hui, ce que vous ne pouvez pas déduire une année est mis de côté pour les années suivantes. Avec la réforme, ce surplus serait perdu.

Le gouvernement explique vouloir rapprocher la location meublée de la location vide, qui est moins avantageuse fiscalement.

Qui n’est pas concerné ?

• les loueurs au micro-BIC (le régime simplifié avec abattement forfaitaire), car ils ne pratiquent pas l’amortissement ;
• les loueurs en meublé professionnels (LMP) ;
• les logements situés dans certaines résidences services.

Plafonnement de l’amortissement à 2,5 % et 7 000 € : comment le calculer ?

Chaque année, vous ne pourriez déduire au maximum :

Exemple. Vous avez acheté un appartement 250 000 €. Le terrain, estimé à 50 000 €, ne s’amortit jamais. Il reste 200 000 € à amortir.

Avec la réforme, vous ne pourriez déduire que 2,5 % de 200 000 €, soit 5 000 € par an.

Pour un bien plus cher, avec 400 000 € à amortir, les 2,5 % feraient 10 000 €. Mais le plafond vous limiterait à 7 000 €.

À savoir :

• le plafond de 7 000 € vaut pour tout votre foyer fiscal. Si vous avez trois appartements, c’est 7 000 € au total, pas 7 000 € par appartement ;
• le texte parle de l’amortissement du logement lui-même. Il ne dit rien des meubles ;
• si vous déduisez déjà moins de 2,5 % par an, ce plafond ne change rien pour vous. Votre comptable ou votre logiciel peut vous le dire en un coup d’œil.

Que deviennent vos amortissements non déduits ?

L’amortissement ne peut pas faire descendre votre bénéfice sous zéro. Quand il dépasse vos loyers, la partie que vous n’avez pas pu déduire est mise de côté. Elle viendra réduire vos impôts les années suivantes, sans limite de temps. Votre comptable appelle ça des ARD (amortissements réputés différés).

Beaucoup de loueurs ont ainsi plusieurs années d’amortissements mis de côté, surtout quand ils remboursent un crédit.

La réforme changerait deux choses :

1. À partir de 2027, ce que vous ne pourrez pas déduire dans l’année sera perdu.
2. Les amortissements mis de côté avant 2027 resteraient utilisables jusqu’en 2036. Mais chaque année, vous ne pourriez en déduire que la moitié de votre bénéfice restant.

Exemple. Vos loyers, une fois vos charges et intérêts d’emprunt payés, vous laissent 9 000 € par an. Vous déduisez votre amortissement plafonné de 5 000 €. Il reste 4 000 € de bénéfice. 

Vous ne pourriez utiliser que 2 000 € de vos amortissements mis de côté. Sur dix ans, de 2027 à 2036, cela fait 20 000 € au maximum. Si vous en aviez 30 000 € en réserve, vous en perdriez 10 000 €.

Pour beaucoup de loueurs, c’est ce point qui coûte le plus cher. Demandez dès maintenant à votre comptable, ou regardez dans votre logiciel, combien d’amortissements vous avez mis de côté.

Location meublée longue durée : êtes-vous concerné par le plafond ?

Oui, dans le texte actuel du gouvernement. Que vous louiez à l’année, à un étudiant ou en bail mobilité, vous seriez concerné.

Les députés ont essayé de changer ça. Le 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée a voté une proposition de modification (un amendement) qui protégeait les locations à l’année, étudiantes et en bail mobilité.

Mais le lendemain, cette même commission a rejeté toute la partie du budget sur les impôts. Résultat : sa proposition n’existe plus pour l’instant. Les députés doivent la voter à nouveau en séance pour qu’elle revienne dans le texte.

Une autre protection a été proposée depuis. Elle concerne les biens achetés avant 2027 (voir plus bas).

Airbnb et meublés de tourisme en LMNP : quel amortissement en 2027 ?

Si vous louez en courte durée, vous êtes le plus exposé :

• Dans le texte du gouvernement : vous ne pourriez déduire que 1,5 % par an, avec un maximum de 5 000 €.
• La commission des finances voulait aller plus loin : plus aucun amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Cette proposition est tombée avec le rejet du 9 octobre, mais elle pourrait revenir.
• La protection pour les biens achetés avant 2027, proposée en séance, exclut les meublés de tourisme.

Ce n’est pas un hasard. En septembre, le Premier ministre avait annoncé vouloir que la location touristique dans les villes tendues ne soit plus fiscalement plus intéressante que la location à l’année.

Pourquoi les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent au plafond ?

Si votre logement se trouve dans une résidence étudiante, une résidence seniors, un EHPAD ou une structure de soins de longue durée, le plafond ne s’appliquerait pas.

Un doute subsiste sur la fin du report : les spécialistes ne sont pas d’accord sur le fait que ces résidences y échappent aussi. La version finale du texte le dira.

Ces résidences étaient déjà protégées d’une autre règle, celle de la revente, depuis 2025. Si cette exception est confirmée, ce serait le type de LMNP le moins touché par la réforme.

Micro-BIC en 2027 : l’abattement de 50 % est-il maintenu ?

Oui. Si vous êtes au micro-BIC, rien ne change dans le texte du gouvernement. Vous continuez à déclarer vos loyers et l’administration retire automatiquement 50 % (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé).

La rumeur d’une baisse à 40 % ne figure pas dans le budget 2027.

Les plafonds pour vos loyers 2026, que vous déclarerez au printemps 2027 :

Si vous êtes au réel, la réforme peut rendre le micro-BIC plus intéressant pour vous. Une fois le texte voté, refaites le calcul.

Faut-il acheter un bien LMNP avant le 31 décembre 2026 ?

Pas dans la précipitation. Cette date vient d’une proposition déposée par des députés (l’amendement I-3799), qui n’est pas votée. Elle prévoit :

• pas de plafond pour les logements achetés au plus tard le 31 décembre 2026 et loués comme résidence principale du locataire ;
• les amortissements mis de côté resteraient utilisables jusqu’en 2046, sans la limite de la moitié du bénéfice ;
• les meublés de tourisme ne seraient pas protégés.

Si cette proposition était votée, acheter fin 2026 plutôt que début 2027 ferait une vraie différence pour une location à l’année.

Mais attention :

• rien ne garantit qu’elle sera votée ;
• on ne sait pas encore ce que « acheté » veut dire exactement : date du compromis, de l’acte chez le notaire, de la livraison pour un achat sur plan ?

Revendre son LMNP en 2027 : que coûte la réintégration des amortissements ?

Une règle existe déjà depuis février 2025, indépendamment du budget 2027. Quand vous revendez, les amortissements que vous avez déduits sont ajoutés à votre plus-value, donc à la somme imposée. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD en sont exclues.

Avec la réforme, vous seriez touché deux fois :

• vous déduiriez moins chaque année pendant la location ;
• vous paieriez quand même sur ce que vous avez déduit, au moment de revendre.

Pour savoir ce que vous paieriez en vendant, le calcul est détaillé dans notre page sur la plus-value LMNP avec amortissements réintégrés.

Le statut LMNP va-t-il disparaître en 2027 ?

Non. Le budget 2027 ne supprime pas le LMNP. Vous pourrez toujours louer en meublé, choisir entre micro-BIC et régime réel, et amortir votre bien. L’avantage serait seulement plus limité.

La rumeur de la suppression du régime fiscal LMNP revient chaque année, et ne s’est jamais concrétisée. Pour voir ce qui a déjà changé récemment, consultez notre point sur les évolutions du LMNP en 2026.

Quand la réforme LMNP 2027 sera-t-elle votée ?

Pas avant la fin de l’année 2026. Voici où en est le texte :

Le texte partira ensuite au Sénat, puis devra être définitivement adopté avant la fin de l’année. D’ici là, il peut encore beaucoup changer. L’an dernier, une proposition de plafond à 2 % avait finalement été abandonnée.

Notre conseil ISYDEC : 3 vérifications à faire avant 2027

Ne vendez pas et n’achetez pas dans l’urgence. En deux semaines, la location à l’année a été protégée, puis à nouveau visée, et une nouvelle protection a été proposée. Attendez le texte final.

En attendant, faites ces trois vérifications :

1. Combien d’amortissements avez-vous mis de côté ? C’est la somme que vous risquez le plus de perdre.
2. Comment votre bien est-il découpé dans votre comptabilité ? Terrain, bâtiment, meubles : le plafond viserait le bâtiment, pas forcément les meubles.
3. Avez-vous les bons papiers ? Gardez votre acte d’achat et vos baux. Si une protection pour les achats avant 2027 loués à l’année est votée, ce sont vos preuves.

Pour voir ce que la réforme changerait sur vos propres chiffres, utilisez le simulateur LMNP d’ISYDEC.

FAQ : LMNP en 2027

Qu’est-ce qui change pour le LMNP en 2027 ?

Si le budget est voté tel quel, vous ne pourrez déduire chaque année que 2,5 % du prix de votre logement, avec un maximum de 7 000 € (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Et ce que vous ne déduisez pas sera perdu. Rien n’est encore voté.

Je loue à l’année, suis-je concerné ?

Oui, dans le texte actuel. Mais des députés veulent protéger la location à l’année, notamment pour les biens achetés avant 2027.

Je perds mes amortissements mis de côté ?

Pas tout de suite. Vous pourriez encore les utiliser jusqu’en 2036, mais seulement en partie chaque année. Une partie pourrait être perdue selon votre situation.

Je suis au micro-BIC, ça change quoi ?

Rien. Le budget 2027 ne touche pas au micro-BIC.

Le LMNP va-t-il être supprimé ?

Non. L’avantage serait réduit, mais le statut reste.