Amortissement et plus-value LMNP en 2025
L'amortissement est le principal avantage fiscal du statut LMNP au régime réel. Pendant toute la durée de détention du bien, il efface en grande partie l'imposition sur les loyers perçus. Mais depuis le 15 février 2025, il a aussi un impact direct sur la fiscalité de la revente : les amortissements déduits pendant la détention viennent augmenter la plus-value imposable lors de la cession.
Chez ISYDEC, nous travaillons avec des milliers de loueurs en meublé qui ont découvert cette règle après coup, au moment de vendre. Elle ne remet pas en cause l'intérêt de l'amortissement pendant la phase de détention, mais elle modifie le calcul de rentabilité à la sortie et impose d'anticiper la revente différemment qu'avant 2025.
Dans cet article, nous vous expliquons concrètement comment les amortissements LMNP impactent la plus-value, comment calculer votre imposition à la revente, et quelles stratégies permettent de limiter l'impact fiscal.
Réintégration des amortissements en LMNP : ce qui a changé depuis février 2025
Jusqu'au 14 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location n'entraient pas dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Le LMNP bénéficiait ainsi d'un double avantage : réduire l'imposition sur les loyers pendant la détention, et ne pas être pénalisé fiscalement à la sortie.
La loi de finances 2025 a mis fin à ce double avantage. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant toute la durée de détention sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Concrètement, ils viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base taxable.
Cette règle s'applique à toutes les cessions réalisées après le 15 février 2025, y compris pour les amortissements déduits avant cette date. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 l'a confirmé explicitement : les amortissements pratiqués avant 2025 sont également réintégrés dès lors que la vente est postérieure au 15 février 2025.
Pour comprendre en détail comment fonctionne le mécanisme de l'amortissement en LMNP pendant la phase de détention, notre article vous présente toutes les règles de calcul par composant.
Comment les amortissements déduits impactent la plus-value LMNP à la revente
Le calcul de la plus-value LMNP repose sur la formule suivante :
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition ajusté
Avant la réforme, le prix d'acquisition ajusté correspondait au prix d'achat majoré des frais d'acquisition (notaire, agence) et des travaux non déduits en charges.
Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition ajusté est diminué du total des amortissements déduits fiscalement pendant la période de détention. Plus vous avez détenu longtemps et plus vous avez amorti, plus la base de plus-value imposable est élevée.
La règle de calcul post-réforme :
Prix d'acquisition ajusté = Prix d'achat + frais d'acquisition − amortissements déduits
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition ajusté
Sur cette plus-value brute s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention, qui peuvent réduire significativement, voire annuler, l'imposition.
Calcul de la plus-value LMNP avec amortissements : exemples chiffrés
Exemple 1 : revente après 10 ans de détention
Un investisseur achète un appartement meublé 220 000 € (frais de notaire inclus) et le revend 280 000 € après 10 ans. Il a déduit 60 000 € d'amortissements pendant la détention.
| Élément | Avant réforme (avant 15/02/2025) | Après réforme (après 15/02/2025) |
|---|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € | 280 000 € |
| Prix d'acquisition | 220 000 € | 220 000 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € | 60 000 € |
| Prix d'acquisition ajusté | 220 000 € | 160 000 € |
| Plus-value brute | 60 000 € | 120 000 € |
| Abattement IR (10 ans) | 24 % | 24 % |
| Plus-value imposable IR | 45 600 € | 91 200 € |
| Impôt IR (19 %) | 8 664 € | 17 328 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 176 € (abattement 8,25 %) | 14 352 € (abattement 8,25 %) |
| Total imposition | 15 840 € | 31 680 € |
La réintégration des amortissements double ici la charge fiscale à la revente.
Exemple 2 : revente après 22 ans de détention
Même bien, mêmes conditions, mais revente après 22 ans avec 132 000 € d'amortissements déduits.
| Élément | Résultat |
|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € |
| Prix d'acquisition ajusté (220 000 − 132 000) | 88 000 € |
| Plus-value brute | 192 000 € |
| Abattement IR (22 ans) | 100 % |
| Impôt sur la plus-value | 0 € |
| Abattement prélèvements sociaux (22 ans) | 71,5 % |
| Plus-value imposable PS | 54 720 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 9 411 € |
Même avec une plus-value brute de 192 000 €, l'exonération totale d'IR et l'abattement élevé sur les prélèvements sociaux limitent fortement l'imposition. La détention longue reste la meilleure protection contre l'impact de la réintégration.
Plus-value LMNP et durée de détention : le tableau des abattements
Les abattements pour durée de détention s'appliquent à la plus-value brute (amortissements réintégrés inclus) et réduisent progressivement l'imposition.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| À partir de 22 ans | Exonération totale | Abattement continue |
| À partir de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Ce que ces abattements changent avec la réintégration : avant 2025, une plus-value brute modeste rendait les abattements suffisants pour limiter l'imposition. Depuis 2025, la base imposable est plus élevée (amortissements réintégrés), ce qui signifie que les abattements s'appliquent sur un montant plus important. L'exonération totale d'IR après 22 ans reste efficace, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans.
Revente LMNP selon le timing : avant 6 ans, entre 6 et 22 ans, après 22 ans
Revente avant 6 ans
C'est le scénario le plus défavorable. Aucun abattement ne s'applique, et la totalité des amortissements déduits est réintégrée dans la plus-value. L'imposition peut atteindre 36,2 % de la plus-value brute augmentée des amortissements. Cette configuration doit être évitée sauf nécessité patrimoniale impérieuse ou plus-value très limitée.
Revente entre 6 et 22 ans
C'est la zone de transition. Les abattements progressifs réduisent l'imposition chaque année, mais la réintégration des amortissements pèse sur la base taxable. Plus la détention approche des 22 ans, plus l'exonération d'IR est proche, et plus la revente devient fiscalement raisonnable.
À 15 ans de détention par exemple, l'abattement IR atteint 60 % et l'abattement PS 16,5 %. Sur une plus-value brute de 150 000 €, l'imposition reste significative mais nettement inférieure à une revente précoce.
Revente après 22 ans
C'est le scénario optimal depuis la réforme. L'exonération totale d'IR après 22 ans protège l'investisseur de l'impact de la réintégration sur l'impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans, avec des abattements progressifs. Pour un investisseur patrimonial avec un horizon long, cette stratégie neutralise en grande partie l'effet de la réforme.
Stratégies pour optimiser la fiscalité de la plus-value LMNP
Viser une détention d'au moins 22 ans
C'est la stratégie la plus efficace depuis la réforme. L'exonération totale d'IR après 22 ans annule l'impact de la réintégration sur le principal poste d'imposition. Les prélèvements sociaux restants sont progressivement réduits par les abattements annuels jusqu'à l'exonération totale à 30 ans.
Vendre au moment du renouvellement du bail en résidence de services
Pour les LMNP en résidence de services (seniors, étudiants, EHPAD), le moment du renouvellement du bail commercial est le plus favorable pour céder. L'acheteur dispose d'une visibilité maximale sur les conditions de l'exploitant, ce qui soutient le prix de vente. Les modalités de ces cessions sont détaillées dans notre article sur la revente en LMNP.
Intégrer la réintégration dans le calcul de rentabilité dès l'acquisition
La réforme de 2025 ne change pas l'intérêt de l'amortissement pendant la détention. Elle impose simplement de l'intégrer dans le calcul de rentabilité global dès le départ, en estimant l'imposition probable à la revente selon l'horizon envisagé. Un investisseur qui prévoit de revendre à 10 ans doit intégrer un coût fiscal à la sortie bien plus élevé qu'avant 2025.
Envisager la transmission plutôt que la cession
Pour les investisseurs qui n'ont pas besoin de liquidités immédiates, transmettre le bien à ses héritiers plutôt que de le vendre permet d'éviter l'imposition sur la plus-value. Les héritiers bénéficient d'un nouveau prix de référence (valeur au jour du décès), ce qui efface les amortissements accumulés et neutralise l'impact de la réintégration.
ISYDEC : notre avis sur l'amortissement et la plus-value en LMNP
La réforme de février 2025 ne supprime pas l'intérêt du LMNP au régime réel. L'amortissement reste le levier fiscal le plus puissant du statut pendant la phase de détention. Ce qui change, c'est l'équation de sortie : il faut désormais intégrer dès l'acquisition l'impact de la réintégration sur la plus-value, et calibrer son horizon de détention en conséquence.
La règle la plus simple à retenir : plus vous détenez longtemps, plus les abattements progressifs neutralisent l'impact de la réintégration. Viser 22 ans pour l'exonération totale d'IR reste la stratégie la plus solide. Et si vous envisagez une revente à moyen terme, faites le calcul de votre plus-value nette avant de signer, en tenant compte des amortissements déduits depuis l'origine. Notre article sur la plus-value en location meublée vous présente le cadre fiscal complet de la cession !
FAQ : vos questions sur l'amortissement et la plus-value en LMNP
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Plus vous avez amorti, plus votre base taxable à la revente est élevée.
Cette règle s'applique-t-elle aux amortissements déduits avant 2025 ?
Oui. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que tous les amortissements déduits depuis le début de l'activité sont réintégrés, y compris ceux pratiqués avant le 15 février 2025, dès lors que la cession est postérieure à cette date.
Comment calculer la plus-value LMNP avec amortissements ?
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'acquisition + frais d'achat − amortissements déduits). Sur cette base s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.
L'amortissement LMNP reste-t-il intéressant malgré la réforme ?
Oui. Pendant la phase de détention, l'amortissement continue de réduire ou d'annuler l'imposition sur les loyers sans décaissement. L'impact à la revente dépend de la durée de détention : après 22 ans, l'exonération totale d'IR neutralise en grande partie cet impact.
Quelle est la fiscalité de la plus-value LMNP en 2026 ?
La plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6e année, conduisant à une exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Quelle est la meilleure stratégie pour limiter l'imposition sur la plus-value LMNP ?
Détenir le bien au moins 22 ans est la stratégie la plus efficace depuis la réforme. Pour les reventes à moyen terme, l'intégration du coût fiscal dès l'acquisition et le choix du moment de cession (renouvellement de bail pour les résidences de services) permettent de limiter l'impact.
La réintégration des amortissements s'applique-t-elle en LMP ?
Non. En LMP, les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles, avec des règles différentes. Une exonération totale est possible après 5 ans d'activité si les recettes sont inférieures à 90 000 €. En contrepartie, les amortissements minorent le prix d'acquisition dans le calcul des plus-values professionnelles, ce qui produit un effet similaire mais selon des modalités distinctes.