Plus-value location meublée : comment ça marche ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est depuis longtemps plébiscité par les investisseurs pour sa fiscalité attractive. L'atout majeur a toujours été la possibilité de déduire des amortissements sur les revenus locatifs, permettant souvent d'effacer l'impôt pendant de longues années.

Cependant, la Loi de Finances pour 2025 a modifié la donne cette année. Une réforme majeure a transformé le calcul de l'imposition lors de la revente du bien, marquant la fin de la fameuse "double déduction". Si vous envisagez de vendre un bien loué meublé aujourd'hui, il est crucial de maîtriser ces nouvelles règles.

Chez Isydec, nous décryptons pour vous ces évolutions pour vous aider à mieux gérer vos déclarations et anticiper votre fiscalité lors de la revente de votre bien.

1. Ce qui a changé en 2025 : la réintégration des amortissements

Jusqu'au début de l'année 2025, le LMNP au régime réel bénéficiait d'un avantage unique :

1. Pendant la location : Il pouvait amortir la valeur du bien pour réduire ses revenus locatifs imposables.
2. À la revente : La plus-value était calculée selon le régime des particuliers, sans tenir compte de ces amortissements déjà déduits. Le compteur était "remis à zéro".

La règle en vigueur aujourd'hui : Pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, la mécanique s'est alignée sur les pratiques professionnelles. Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition, les amortissements que vous avez déduits fiscalement durant la détention du bien doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Concrètement, la formule de calcul de la plus-value brute est devenue :

Plus-value= PrixCession ​− (PrixAcquisition ​− Amortissements Déduits​)

Cela signifie que votre base imposable augmente mécaniquement, alourdissant la note fiscale finale lors de la vente.

2. Un exemple concret pour comprendre l’impact

Prenons l'exemple d'un investisseur ayant acheté un appartement 300 000 € et le revendant 500 000 €. Durant la période de location, il a pratiqué 50 000 € d'amortissements via sa déclaration fiscale.

• Avant la réforme (Ancien système) : La plus-value brute était de 200 000 € (500 000 € - 300 000 €).
• Avec la réforme 2025 : La plus-value imposable grimpe à 250 000 € (500 000 € - (300 000 € - 50 000 €)).

Cette augmentation de l'assiette taxable s'applique avant même l'application des abattements pour durée de détention.

3. La bonne nouvelle : Les abattements pour durée de détention maintenus

C'était la grande crainte des investisseurs, mais le législateur a préservé l'essentiel. Le régime reste celui des plus-values des particuliers (contrairement au LMP qui relève des plus-values professionnelles).

Cela signifie que le mécanisme des abattements pour durée de détention continue de s'appliquer sur cette nouvelle base élargie :

• Impôt sur le revenu (19 %) : Abattement progressif à partir de la 6ème année, avec une exonération totale au bout de 22 ans.
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : Abattement progressif permettant une exonération totale au bout de 30 ans.

Ainsi, la stratégie d'investissement en LMNP s'oriente désormais davantage vers le "Buy and Hold" (achat et conservation). Plus vous conservez votre bien longtemps, plus vous atténuez l'impact de cette réintégration des amortissements.

4. Qui est concerné et quelles sont les exceptions ?

Cette mesure s'applique aux cessions à titre onéreux (ventes) intervenues depuis le 15 février 2025. Cependant, certaines situations échappent à cette nouvelle rigueur fiscale.

Les exclusions notables :

• Donations et successions : La réintégration des amortissements ne s'applique pas en cas de transmission gratuite. Si vous donnez le bien, la règle ne vous concerne pas. C'est un levier puissant pour la transmission de patrimoine.
• Certaines résidences gérées : Le législateur a souhaité protéger l'offre de logement pour les publics spécifiques. Sont notamment épargnées les résidences étudiantes, les résidences seniors agréées ou les EHPAD.
• Attention aux Meublés de tourisme : Les locations saisonnières classiques (type Airbnb) ne figurent pas dans la liste des exclusions et sont donc pleinement soumises à ce nouveau calcul.

5. L'importance d'une comptabilité rigoureuse

Avec cette réforme, le suivi de vos amortissements est devenu stratégique. Il ne s'agit plus seulement de réduire votre impôt annuel, mais de garder une trace précise des montants déduits pour le calcul futur de la revente.

Le notaire, chargé de calculer et prélever l'impôt sur la plus-value lors de la vente, aura besoin d'éléments comptables précis (le registre des immobilisations et amortissements) pour déterminer le montant exact à réintégrer. L'utilisation d'un logiciel comptable spécialisé LMNP est plus que jamais recommandée pour éviter les erreurs de calcul qui pourraient vous coûter cher.

Faites bien vos calculs avant de vendre !

Si la fiscalité du LMNP s'est durcie à la revente en 2025, ce statut conserve son attrait majeur : la quasi-non-imposition des revenus locatifs durant la phase d'exploitation. La rentabilité annuelle (cash-flow) n'est pas affectée. Il suffit simplement d'ajuster sa stratégie de sortie.