La suppression du régime fiscal LMNP en 2025 : Mythe ou réalité ?

Depuis 2023, les rumeurs sur la suppression du statut LMNP se succèdent. Rapport Le Meur, loi de finances 2025, amendements sur l'amortissement : les loueurs en meublé ont été exposés à une avalanche d'informations, souvent alarmistes et parfois inexactes. Chez ISYDEC, nous recevons encore régulièrement des questions d'investisseurs qui se demandent si le régime fiscal LMNP a été supprimé, si l'amortissement a disparu, ou si le statut vaut encore la peine en 2026.

La réponse courte : non, le statut LMNP n'a pas été supprimé. Mais il a évolué. Dans cet article, nous faisons le point sur ce qui a réellement changé, ce qui n'a pas changé, et ce que cela implique concrètement pour votre activité.

Pourquoi parle-t-on de suppression du régime fiscal LMNP ?

La discussion autour de la suppression du statut LMNP a débuté en 2023 avec la publication du rapport Le Meur, du nom de la députée Annaïg Le Meur. Ce rapport proposait une harmonisation de la fiscalité entre la location meublée et la location nue, avec notamment la suppression de l'amortissement et le passage des revenus meublés sous le régime des bénéfices fonciers.

Ces propositions ont été largement relayées et interprétées comme la "fin du LMNP", générant une inquiétude importante chez les propriétaires. En réalité, la quasi-totalité des mesures les plus radicales du rapport Le Meur n'ont pas été adoptées. Ce qui a finalement été voté dans la loi de finances 2025 est plus limité que ce qui avait été initialement annoncé.

Ce qui a réellement changé avec la loi de finances 2025

La loi de finances 2025 a introduit trois changements effectifs pour les LMNP. Aucun ne supprime le statut ni l'amortissement.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

C'est le changement le plus structurant. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Concrètement, l'économie d'impôt réalisée grâce à l'amortissement pendant la détention est partiellement reprise au moment de la vente. Plus vous détenez longtemps votre bien, moins cet impact est significatif, grâce aux abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans).

La réforme du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés

La loi Le Meur, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, a réduit l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés à 30 %, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €. Les meublés de tourisme classés et la location meublée longue durée ne sont pas concernés par cette réduction.

La suppression de la réduction d'impôt pour adhésion à un OGA

La réduction d'impôt des deux tiers des frais de comptabilité, plafonnée à 915 €, liée à l'adhésion à un organisme de gestion agréé, a été supprimée pour les revenus perçus à partir de 2025. Ce point est détaillé dans notre article sur l'OGA et le LMNP en 2026.

Ce qui n'a pas changé

C'est peut-être l'information la plus importante, et la moins bien relayée.

L'amortissement LMNP au régime réel est maintenu. Plusieurs amendements visant à supprimer ou plafonner la déductibilité des amortissements ont été débattus et rejetés. En 2026, les loueurs en meublé au régime réel continuent d'amortir leur bien, leur mobilier et leurs travaux, sans limitation. C'est le levier fiscal central du statut, et il reste intact pour la phase de détention du bien.

Le régime réel simplifié BIC reste applicable. Les revenus de la location meublée continuent d'être imposés dans la catégorie des BIC, et non des revenus fonciers. La fusion des régimes envisagée dans le rapport Le Meur n'a pas été retenue.

Les seuils du statut LMNP restent inchangés. Les conditions d'éligibilité (recettes inférieures à 23 000 € ou représentant moins de 50 % des revenus globaux) n'ont pas été modifiées.

La fiscalité de la location meublée longue durée reste avantageuse. L'abattement micro-BIC de 50 % pour la location meublée classique est maintenu. La location de courte durée classée conserve un abattement de 71 % en zone non tendue.

Tableau récapitulatif : ce qui a changé et ce qui reste en vigueur
 

Le LMNP reste-t-il intéressant en 2026 ?

Oui, et de manière significative. La réintégration des amortissements dans la plus-value modifie le calcul de rentabilité sur le long terme, mais elle ne remet pas en cause l'avantage fiscal immédiat de l'amortissement. Pendant toute la durée de détention du bien, vous continuez à réduire votre résultat imposable à zéro ou presque, sans décaissement supplémentaire.

Il faut simplement intégrer dès le départ que l'économie fiscale réalisée grâce à l'amortissement sera partiellement reprise lors de la revente. Plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée de détention limitent cet impact. Pour un investisseur qui conserve son bien au-delà de 22 ans, l'exonération totale d'impôt sur la plus-value s'applique toujours.

Par ailleurs, la location meublée conserve des avantages structurels que la fiscalité ne peut pas effacer : des loyers en moyenne 20 % plus élevés qu'en location nue, une flexibilité juridique plus grande (bail d'un an renouvelable contre trois ans en location nue), et une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants, des professionnels en mobilité et des seniors. L'ensemble des avantages du statut LMNP reste donc très largement préservé.

Quelle conclusion pour l'éventuelle suppression du statut LMNP ?

La suppression du statut LMNP en 2025 est un mythe. Ce qui s'est passé est plus nuancé : le régime a été ajusté sur deux points précis (plus-value à la revente et micro-BIC des meublés de tourisme non classés), et un avantage accessoire (réduction d'impôt OGA) a disparu. L'essentiel du dispositif, et notamment l'amortissement au régime réel, reste en place.

Pour les loueurs en meublé longue durée au régime réel, les changements de 2025 ont un impact limité sur la rentabilité annuelle et invitent surtout à mieux anticiper la stratégie de revente. Pour les propriétaires de meublés de tourisme non classés, la réforme du micro-BIC est plus significative et peut rendre le passage au régime réel encore plus pertinent. Utilisez le simulateur ISYDEC pour estimer l'impact de ces évolutions sur votre situation personnelle.

FAQ : vos questions sur la suppression du régime fiscal LMNP

Le statut LMNP a-t-il été supprimé en 2025 ?

Non. Le statut LMNP n'a pas été supprimé. La loi de finances 2025 a introduit des ajustements ciblés, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente et la réforme du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, mais le régime reste en vigueur dans ses grandes lignes.

L'amortissement LMNP a-t-il été supprimé ?

Non. L'amortissement au régime réel est maintenu en 2026. Les amortissements restent déductibles pendant toute la durée de détention du bien. Ce qui a changé : ils sont désormais réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la revente, depuis le 15 février 2025.

Qu'est-ce que la réintégration des amortissements dans la plus-value ?

Lors de la revente d'un bien LMNP, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent augmenter la base imposable de la plus-value. En pratique, l'économie d'impôt réalisée pendant la détention est partiellement reprise à la vente. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.

Le régime micro-BIC LMNP a-t-il changé en 2025 ?

Partiellement. L'abattement micro-BIC pour la location meublée longue durée (50 %) et pour les meublés de tourisme classés (71 % hors zone tendue) n'a pas changé. En revanche, les meublés de tourisme non classés voient leur abattement réduit à 30 % et leur plafond de recettes abaissé à 15 000 €.

Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ?

Oui, pour la grande majorité des investisseurs. Le régime réel conserve l'intégralité de son droit à l'amortissement pendant la phase de détention, les loyers meublés restent en moyenne plus élevés qu'en location nue, et la flexibilité juridique du bail meublé reste un atout majeur. L'impact de la réintégration des amortissements à la revente dépend de la durée de détention envisagée et doit être intégré dans le calcul de rentabilité initial.

La suppression du régime fiscal LMNP est-elle encore possible ?

Le sujet reste ouvert politiquement. De nouveaux amendements pourraient être débattus dans les prochaines lois de finances. Cela dit, les mesures les plus radicales du rapport Le Meur ont déjà été rejetées, et le gouvernement a jusqu'ici maintenu les fondamentaux du statut. La meilleure protection reste une bonne anticipation fiscale et un suivi régulier des évolutions législatives.