La suppression du régime fiscal LMNP en 2025 : Mythe ou réalité ?
Depuis 2023, les rumeurs sur la suppression du statut LMNP se succèdent. Rapport Le Meur, loi de finances 2025, amendements sur l’amortissement : les loueurs en meublé ont été exposés à une avalanche d’informations, souvent alarmistes et parfois inexactes. Chez ISYDEC, nous recevons encore régulièrement des questions d’investisseurs qui se demandent si le régime fiscal LMNP a été supprimé, si l’amortissement a disparu, ou si le statut vaut encore la peine en 2027.
La réponse courte : non, le statut LMNP n’a pas été supprimé. Mais il a évolué. Dans cet article, nous faisons le point sur ce qui a réellement changé, ce qui n’a pas changé, ce qui est en discussion pour 2027, et ce que cela implique concrètement pour votre activité.
Pourquoi la suppression du régime fiscal LMNP fait-elle débat ?
La discussion autour de la suppression du statut LMNP a débuté en 2023 avec la publication du rapport Le Meur, du nom de la députée Annaïg Le Meur. Ce rapport proposait une harmonisation de la fiscalité entre la location meublée et la location nue, avec notamment la suppression de l’amortissement et le passage des revenus meublés sous le régime des bénéfices fonciers.
Ces propositions ont été largement relayées et interprétées comme la “fin du LMNP”, générant une inquiétude importante chez les propriétaires. En réalité, la quasi-totalité des mesures les plus radicales du rapport Le Meur n’ont pas été adoptées. Ce qui a finalement été voté est plus limité que ce qui avait été initialement annoncé.
Ce qui a réellement changé pour les LMNP depuis 2025
Entre la loi de finances 2025, la loi Le Meur et la loi de financement de la Sécurité sociale 2026, quatre changements sont effectifs pour les LMNP. Aucun ne supprime le statut ni l’amortissement.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
C’est le changement le plus structurant. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Concrètement, l’économie d’impôt réalisée grâce à l’amortissement pendant la détention est partiellement reprise au moment de la vente.
Plus vous détenez longtemps votre bien, moins cet impact est significatif, grâce aux abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans). Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration.
La réforme du micro-BIC pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a réduit l’avantage du micro-BIC pour la location courte durée, à partir des revenus perçus en 2025. Les meublés de tourisme non classés passent à un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes passent de 71 % à 50 %, avec un plafond abaissé de 188 700 € à 77 700 €. La location meublée longue durée n’est pas concernée.
La suppression de la réduction d’impôt pour adhésion à un OGA
La réduction d’impôt des deux tiers des frais de comptabilité, plafonnée à 915 €, liée à l’adhésion à un organisme de gestion agréé, a été supprimée pour les revenus perçus à partir de 2025. Ce point est détaillé dans le guide sur l’OGA en LMNP.
La hausse des prélèvements sociaux sur les revenus LMNP
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les revenus LMNP sont soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant, dès les revenus perçus en 2025. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Ce qui n’a pas changé pour le LMNP
C’est peut-être l’information la plus importante, et la moins bien relayée.
L’amortissement LMNP au régime réel est maintenu. Plusieurs amendements visant à supprimer ou plafonner la déductibilité des amortissements ont été rejetés lors des précédentes lois de finances. Aujourd’hui, les loueurs en meublé au régime réel continuent d’amortir leur bien, leur mobilier et leurs travaux, sans plafond. C’est le levier fiscal central du statut. Le PLF 2027 relance toutefois le sujet (voir plus bas).
Le régime réel simplifié BIC reste applicable. Les revenus de la location meublée continuent d’être imposés dans la catégorie des BIC, et non des revenus fonciers. La fusion des régimes envisagée dans le rapport Le Meur n’a pas été retenue.
Les seuils du statut LMNP restent inchangés. Les conditions d’éligibilité (recettes inférieures à 23 000 € ou représentant moins de 50 % des revenus globaux) n’ont pas été modifiées.
La fiscalité de la location meublée longue durée reste avantageuse. L’abattement micro-BIC de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes est maintenu pour la location meublée classique.
Tableau récapitulatif : ce qui a changé et ce qui reste en vigueur
| Point | Situation avant 2025 | Situation actuelle |
|---|---|---|
| Amortissement au régime réel | Déductible, non réintégré à la revente | Déductible, réintégré dans la plus-value à la revente depuis le 15/02/2025 |
| Micro-BIC location longue durée | Abattement 50 %, plafond 77 700 € | Inchangé |
| Micro-BIC meublés de tourisme non classés | Abattement 50 %, plafond 77 700 € | Abattement 30 %, plafond 15 000 € |
| Micro-BIC meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes | Abattement 71 %, plafond 188 700 € | Abattement 50 %, plafond 77 700 € |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % (revenus 2025 et suivants) |
| Réduction d’impôt OGA | 2/3 des frais, plafonnée à 915 € | Supprimée pour les revenus 2025 et suivants |
| Régime fiscal applicable | BIC | BIC, inchangé |
| Seuils LMNP | 23 000 € / 50 % des revenus | Inchangés |
Le LMNP reste-t-il intéressant en 2026 ?
Oui, et de manière significative. La réintégration des amortissements dans la plus-value modifie le calcul de rentabilité sur le long terme, mais elle ne remet pas en cause l’avantage fiscal immédiat de l’amortissement. Pendant toute la durée de détention du bien, vous continuez à réduire votre résultat imposable à zéro ou presque, sans décaissement supplémentaire.
Il faut simplement intégrer dès le départ que l’économie fiscale réalisée grâce à l’amortissement sera partiellement reprise lors de la revente. Plus la durée de détention est longue, plus les abattements pour durée de détention limitent cet impact. Pour un investisseur qui conserve son bien au-delà de 22 ans, l’exonération totale d’impôt sur la plus-value s’applique toujours.
Par ailleurs, la location meublée conserve des avantages structurels que la fiscalité ne peut pas effacer : des loyers en moyenne 20 % plus élevés qu’en location nue, une flexibilité juridique plus grande (bail d’un an renouvelable contre trois ans en location nue), et une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants, des professionnels en mobilité et des seniors. L’ensemble des avantages du statut LMNP reste donc très largement préservé.
PLF 2027 : un plafonnement de l’amortissement LMNP en discussion
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, relance le débat. Son article 7 prévoit de plafonner l’amortissement déductible au régime réel à 2,5 % par an de la valeur amortissable, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les amortissements non déduits ne seraient plus reportables.
En commission des finances, le 8 octobre 2026, les députés ont exclu de ce plafonnement la location meublée en bail d’habitation ou en bail mobilité. Le statut LMNP n’est pas supprimé pour autant. Le texte définitif sera connu fin décembre 2026.
Quelle conclusion pour l’éventuelle suppression du statut LMNP ?
La suppression du statut LMNP en 2025 est un mythe. Ce qui s’est passé est plus nuancé : le régime a été ajusté sur trois points précis (plus-value à la revente, micro-BIC des meublés de tourisme, prélèvements sociaux), et un avantage accessoire (réduction d’impôt OGA) a disparu. L’essentiel du dispositif, et notamment l’amortissement au régime réel, reste en place. Pour choisir votre régime, comparez le régime micro-BIC et le régime réel.
Pour les loueurs en meublé longue durée au régime réel, les changements de 2025 ont un impact limité sur la rentabilité annuelle et invitent surtout à mieux anticiper la stratégie de revente. Pour les propriétaires de meublés de tourisme, classés ou non, la réforme du micro-BIC est plus significative et peut rendre le passage au régime réel encore plus pertinent. Utilisez le simulateur ISYDEC pour estimer l’impact de ces évolutions sur votre situation personnelle.
FAQ : vos questions sur la suppression du régime fiscal LMNP
Le statut LMNP a-t-il été supprimé en 2025 ?
Non. Le statut LMNP n’a pas été supprimé. La loi de finances 2025 et la loi Le Meur ont introduit des ajustements ciblés, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente et la réforme du micro-BIC pour les meublés de tourisme, mais le régime reste en vigueur dans ses grandes lignes.
L’amortissement LMNP a-t-il été supprimé ?
Non. L’amortissement au régime réel est maintenu. Les amortissements restent déductibles pendant toute la durée de détention du bien. Ce qui a changé : ils sont désormais réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la revente, depuis le 15 février 2025. Le PLF 2027 prévoit par ailleurs de plafonner l’amortissement déductible, sous réserve du texte définitif.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements dans la plus-value ?
Lors de la revente d’un bien LMNP, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent augmenter la base imposable de la plus-value. En pratique, l’économie d’impôt réalisée pendant la détention est partiellement reprise à la vente. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
Le régime micro-BIC LMNP a-t-il changé en 2025 ?
Oui, pour la location courte durée. L’abattement de la location meublée longue durée (50 %, plafond 77 700 €) n’a pas changé. Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes passent de 71 % à 50 % avec un plafond de 77 700 €, et les meublés de tourisme non classés de 50 % à 30 % avec un plafond de 15 000 €, à partir des revenus 2025.
Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ?
Oui, pour la grande majorité des investisseurs. Le régime réel conserve l’intégralité de son droit à l’amortissement pendant la phase de détention, les loyers meublés restent en moyenne plus élevés qu’en location nue, et la flexibilité juridique du bail meublé reste un atout majeur. L’impact de la réintégration des amortissements à la revente dépend de la durée de détention envisagée et doit être intégré dans le calcul de rentabilité initial.
La suppression du régime fiscal LMNP est-elle encore possible ?
La suppression du statut n’est pas à l’ordre du jour, mais l’amortissement est de nouveau visé. Le PLF 2027 prévoit de le plafonner à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et de supprimer le report des amortissements non déduits. En commission, les députés ont exclu la location meublée longue durée de ce plafonnement. Le texte définitif sera connu fin décembre 2026.