Quelles évolutions prévoir pour votre LMNP en 2026 ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est depuis longtemps l'un des cadres fiscaux les plus plébiscités pour l'investissement immobilier locatif en France. 

Cependant, suite aux discussions intenses et aux lois votées en 2024 et 2025 – visant notamment à rééquilibrer le marché locatif et à limiter l'attractivité des locations touristiques de courte durée. L'année 2026 s'annonce comme une période de changements potentiels majeurs.

Il est crucial de noter que si certains éléments (comme les nouveaux seuils du Micro-BIC pour les revenus 2025) découlent de l'application de textes déjà votés, d'autres évolutions ne sont, à l'heure actuelle, que des propositions ou des hypothèses. 

Ces pistes législatives découlent de divers rapports, dont celui visant la création d’un Statut du Bailleur Privé publié en 2025, qui ambitionnent de fournir une base pour les futures lois.

 

1. La Réforme Drastique du Régime Micro-BIC (Conséquences en 2026)

L'évolution la plus significative est celle concernant le régime micro-BIC, souvent utilisé pour sa simplicité. Les changements introduits précédemment (particulièrement via la Loi Le Meur) impacteront directement la déclaration de vos revenus 2025 réalisées en 2026.

Le nouveau dispositif concerne exclusivement les meublés de tourisme non classés.

  • Plafond de recettes en chute libre : Le plafond de chiffre d’affaires pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC passe de 77 700 € à seulement 15 000 € (sur les loyers perçus en 2025).
  • Abattement réduit : Simultanément, l’abattement forfaitaire appliqué sur les recettes passe de 50 % à 30 %.

Conséquence majeure : le basculement automatique au Réel Si vos revenus locatifs de meublé de tourisme non classé excèdent 15 000 euros sur l’année 2025, vous basculerez automatiquement au régime du Réel Simplifié lors de votre déclaration en 2026. 

La Direction générale des Finances publiques (DGFip) prévoit de lancer une campagne d'information pour aider les bailleurs concernés à anticiper ce changement de régime.

Qui est épargné ? Les meublés classés (meublés de tourisme classés) et les locations meublées de longue durée restent soumis au plafond plus élevé de 77 700 € et à l’abattement de 50 %. Une piste pour ceux qui souhaitent éviter le régime réel pourrait être de faire classer leur meublé touristique.

2. Stabilité et Vigilance autour du Régime Réel

Malgré les débats et l'inquiétude des bailleurs, le régime réel, souvent le plus avantageux grâce à l'amortissement et à la déduction des charges, devrait conserver ses avantages fondamentaux pour l’année 2026.

Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation (taxe foncière, intérêts d'emprunt, etc.) et de pratiquer des amortissements sur le bâti et le mobilier, ce qui peut réduire considérablement, voire effacer, l’imposition sur les loyers.

Il est important de rappeler que :

  1. Réforme de la Plus-Value (2025) : La réforme de la Loi de Finances 2025 a conduit à la réintégration de l’amortissement déduit dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien LMNP. Les effets de cette réforme sont toutefois atténués par les abattements pour durée de détention, conduisant à une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
  2. Absence de nouvelle annonce : À la suite de ce changement début 2025, aucune nouvelle annonce n’a été faite concernant le régime réel pour 2026. Néanmoins, il fut un temps évoqué la limitation des amortissements dans les pistes de réforme.

3. Propositions et Pistes Législatives : Le Statut du Bailleur Privé

Un rapport visant à créer un Statut du Bailleur Privé a été publié en 2025, contenant des propositions susceptibles d’impacter, à terme, la location meublée. Même si ces idées nécessitent d'être reprises dans une proposition de loi pour s'appliquer.

Parmi les propositions qui pourraient rapprocher les régimes "meublé" et "vide" :

  • Création d’un amortissement forfaitaire commun : Cet amortissement forfaitaire, accessible en location nue et meublée, serait de 5 % ou 4 % de la valeur du bien hors part terrain, applicable sur 20 ou 25 ans. Attention : le rapport prévoyait que ces chiffres ne s'appliqueraient qu'aux acquisitions (mutations) réalisées à partir de décembre 2025.
  • Augmentation de l'abattement micro-foncier : L'abattement pour la location vide pourrait être porté à 50 % (contre 30 % actuellement), contribuant à réduire l'écart avec le LMNP longue durée.

Il est essentiel de noter que, malgré un éventuel alignement partiel des régimes fiscaux, le LMNP conserve l'avantage majeur de la flexibilité des baux (mobilité, étudiant, saisonnier), contrairement à la location vide qui se limite au bail de longue durée.

 

4. Évolutions Réglementaires probables en 2026

L'année 2026 apportera également des changements administratifs, notamment dans la gestion des meublés de tourisme :

  • Uniformisation de l’enregistrement des meublés de tourisme : Annoncée par la Loi Le Meur, une uniformisation de la procédure de déclaration doit être mise en place via la création d’un téléservice national de déclaration. Cette nouvelle procédure entrera en vigueur au plus tard le 20 mai 2026.
  • Pouvoir accru des communes : Les nouvelles mesures issues de la loi Le Meur donnent aux maires la possibilité de réguler l'offre touristique. Cela inclut la fixation de quotas de locations saisonnières, la limitation du nombre de jours de location d’une résidence principale (à 90 jours au lieu de 120 habituels), ou la réservation de zones pour l'habitat de longue durée. Certaines communes pourraient mettre en place ces mesures en 2026.
  • Encadrement des loyers : Le dispositif expérimental d'encadrement des loyers dans certaines communes situées en zone tendue devait théoriquement prendre fin en 2026, mais certaines municipalités ont déjà exprimé leur volonté de le poursuivre.

 

En 2026 : Anticipez !

Les loueurs en meublé, qu'ils soient nouveaux ou expérimentés, ne doivent pas perdre de vue que 2026 sera la première année où les effets des réformes de 2025 se feront sentir (notamment sur le Micro-BIC de courte durée).

Pour les LMNP concernés par la baisse des plafonds Micro-BIC, il est impératif d'anticiper le passage au régime réel. Il est recommandé d'utiliser un simulateur d’imposition et de se rapprocher d'un spécialiste en fiscalité LMNP afin d'éviter toute mauvaise surprise lors de la déclaration des revenus 2025, au printemps 2026.