LMNP et Censi-Bouvard

Vous avez acheté un appartement en résidence étudiante ou seniors avec le Censi-Bouvard ? Vous bénéficiez donc, ou vous avez bénéficié, d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans. 

Ce choix a pourtant un prix que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : vous ne pouvez plus amortir votre bien comme un loueur en meublé classique, et cela ne s’arrête pas au bout des 9 ans…

Fin de l’engagement, revente, TVA, plus-value : voici ce que le Censi-Bouvard change pour vous aujourd’hui !

Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

Le Censi-Bouvard était une réduction d’impôt sur le revenu, prévue à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts. Elle récompensait les particuliers qui achetaient un logement meublé dans une résidence avec services. Elle s’appliquait aux achats réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022.

Le logement pouvait être :

• neuf ;
• acheté sur plan (VEFA) ;
• ancien de plus de 15 ans, à condition d’être rénové.

Il devait se trouver dans l’une de ces structures :

• une résidence étudiante avec services ;
• une résidence services pour personnes âgées ou handicapées, disposant de l’agrément requis ;
• un EHPAD ou un établissement pour adultes handicapés ;
• un établissement de soins de longue durée.

Combien vous rapportait la réduction d’impôt ?

Pour un achat à partir de 2012, la réduction représentait 11 % du prix hors taxes, répartis sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an. À sa création en 2009, le taux atteignait 25 %, avant d’être abaissé progressivement.

Exemple. Pour un logement de 200 000 € HT, la réduction atteint 22 000 €. Concrètement, vous payez environ 2 444 € d’impôt en moins chaque année pendant 9 ans.

Deux limites s’appliquaient :

• la réduction compte dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an ;
• si votre impôt d’une année était trop faible pour l’absorber, le reste pouvait être utilisé sur les 6 années suivantes.

Quelles conditions fallait-il respecter ?

Pour bénéficier de la réduction, vous deviez :

• être loueur en meublé non professionnel (LMNP) au moment de l’achat ;
• acheter en votre nom propre, pas via une société, et sans séparer nue-propriété et usufruit ;
• louer le logement meublé à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans ;
• démarrer la location dans le mois suivant la livraison ou l’achat ;
• déclarer vos loyers en BIC, la catégorie fiscale de la location meublée, pendant toute la durée de l’engagement.

LMNP ou Censi-Bouvard : faut-il vraiment choisir ?

Non, et c’est la source de la plupart des confusions. Le LMNP est votre statut de loueur en meublé. Le Censi-Bouvard était une réduction d’impôt accessible grâce à ce statut : pour en profiter, il fallait justement être LMNP.

Le vrai choix, au moment de l’achat, se faisait entre deux façons de payer moins d’impôt sur le même logement :

• LMNP classique : chaque année, vous déduisez de vos loyers vos charges et une partie du prix du logement et des meubles. C’est le principe de l’amortissement.
• LMNP Censi-Bouvard : vous obtenez une réduction d’impôt de 11 %, mais vous renoncez à amortir la partie du prix qui a servi à la calculer.

Même statut, deux résultats très différents : pendant les 9 ans, et surtout après.

Réduction d’impôt ou amortissement : ce qui sépare le Censi-Bouvard du LMNP classique

Une idée reçue à corriger : la récupération de la TVA n’est pas réservée au Censi-Bouvard. Elle dépend du type de bien, et non de la réduction d’impôt : il faut un logement neuf dans une résidence qui propose des services de type hôtelier. 

Un loueur en LMNP classique dans la même résidence peut aussi la récupérer. Les étapes pour récupérer la TVA en LMNP sont identiques dans les deux cas.

Pourquoi un bien Censi-Bouvard ne s’amortit presque pas en LMNP ?

C’est la différence qui vous coûte le plus sur la durée. L’administration interdit de profiter deux fois du même argent : la partie du prix qui vous a donné droit à la réduction d’impôt ne peut pas, en plus, être amortie.

Concrètement :

• logement de 200 000 € HT : tout le prix a servi au calcul de la réduction, le logement lui-même ne s’amortit donc pas du tout ;
• logement de 350 000 € HT : la réduction porte sur 300 000 €, seuls les 50 000 € restants s’amortissent ;
• meubles : ils n’entrent pas dans le calcul de la réduction, vous les amortissez normalement.

Et ce n’est pas temporaire. Comme le relève l’Inspection générale des finances, la part du bien qui a donné droit à la réduction ne s’amortit ni pendant les 9 ans, ni après. Pour mesurer ce que vous perdez, rappelez-vous le fonctionnement de l’amortissement en LMNP : en LMNP classique, c’est lui qui efface l’essentiel de vos loyers imposables pendant des années.

Pouvez-vous encore investir en Censi-Bouvard depuis 2023 ?

Non. Le Censi-Bouvard n’a pas été reconduit en 2023, et aucun achat réalisé depuis le 1er janvier 2023 ne donne droit à la réduction. Si un site vous présente encore une « loi Censi-Bouvard 2026 », l’information est fausse.

La fin du dispositif ne touche que les nouveaux achats. Si vous avez acheté avant fin 2022, vous gardez votre réduction jusqu’au bout des 9 ans. Comme elle démarre l’année de la livraison ou de l’achat, un logement acheté en 2022 reste engagé jusqu’au début des années 2030.

Pour investir aujourd’hui en résidence avec services, il ne reste que le LMNP classique. Vous amortissez au régime réel et, pour un logement neuf, vous pouvez récupérer la TVA sous conditions.

Fin des 9 ans de Censi-Bouvard : garder ou revendre votre bien ?

Au bout des 9 ans, vous êtes libre : vous pouvez garder le logement, le revendre ou continuer à le louer à l’exploitant. Mais votre fiscalité change. La réduction d’impôt s’arrête, alors que l’interdiction d’amortir la part du prix concernée continue.

Résultat : vos loyers deviennent nettement plus imposés que ceux d’un loueur en LMNP classique. Au régime réel, vous ne déduisez plus que vos charges et l’amortissement des meubles. C’est pour cette raison que beaucoup de propriétaires pensent à vendre à ce moment-là.

Avant de décider, faites un calcul simple : comparez votre impôt au régime réel avec celui que vous paieriez au micro-BIC, sur vos propres chiffres.

Si vous choisissez de vendre, la revente en résidence gérée obéit à ses propres règles : bail commercial avec l’exploitant, fixation du prix, profil des acheteurs. Tout est détaillé dans nos conseils pour la revente d’un bien LMNP en résidence de services.

Revendre un bien Censi-Bouvard après 9 ans : faut-il rembourser la TVA ?

Pas si la vente est bien préparée. Deux délais comptent : 9 ans pour la réduction d’impôt, 20 ans pour la TVA.

Vente avant 9 ans : vous remboursez la réduction d’impôt

Si vous vendez avant la fin de l’engagement de location, l’administration reprend la réduction d’impôt dont vous avez profité. Des exceptions existent, notamment en cas d’invalidité, de perte d’emploi ou de décès.

Vente avant 20 ans : la TVA peut vous être réclamée

La TVA récupérée à l’achat ne vous est définitivement acquise qu’après 20 ans de location soumise à la TVA. Si vous vendez avant, vous devez en principe en rendre une partie : un vingtième par année restante.

Exemple. Vous avez récupéré 20 000 € de TVA et vous vendez au bout de 12 ans sans précaution particulière. Il reste 8 années sur 20 : vous reversez 8/20 de la TVA, soit 8 000 €.

Ce remboursement est évitable. L’article 257 bis du Code général des impôts permet de vendre sans rien reverser, à trois conditions :

• l’acheteur reprend le bail commercial avec l’exploitant ;
• l’acheteur continue à soumettre les loyers à la TVA ;
• l’acte de vente mentionne clairement ce régime.

C’est la solution la plus courante pour revendre en résidence avec services. Demandez à votre notaire de vérifier que l’acheteur accomplit bien ses démarches auprès des impôts : s’il ne le fait pas, c’est à vous que la TVA pourrait être réclamée.

Plus-value à la revente d’un LMNP Censi-Bouvard : combien allez-vous payer ?

Bonne nouvelle : un bien Censi-Bouvard fait partie des mieux traités à la revente.

Depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé qui revendent doivent ajouter à leur plus-value les amortissements qu’ils ont déduits, ce qui augmente l’impôt. Un bien Censi-Bouvard y échappe en grande partie, pour deux raisons :

• les logements en résidence étudiante, en résidence services seniors, en EHPAD ou en établissement pour personnes handicapées sont exclus de cette règle ;
• de toute façon, la partie du logement concernée par la réduction n’a, en principe, pas été amortie.

Vérifiez tout de même le statut exact de votre résidence. L’exclusion vise des catégories d’établissements définies par la loi, pas le nom commercial de la résidence. Le mécanisme et ses exceptions sont détaillés sur notre page consacrée à la réintégration des amortissements LMNP.

Pour le reste, votre plus-value est imposée comme celle de n’importe quel particulier. Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez : vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Notre conseil ISYDEC : les 3 dates à surveiller avant de vendre

Si vous détenez un bien Censi-Bouvard, la fin des 9 ans n’est pas la seule date qui compte. Avant de vendre, regardez où vous en êtes sur trois échéances :

1. 9 ans : la fin de l’engagement de location, qui vous permet de vendre sans rembourser la réduction d’impôt ;
2. 20 ans : le délai au-delà duquel la TVA récupérée vous est définitivement acquise ;
3. 22 et 30 ans : les durées de détention qui effacent l’impôt sur la plus-value, puis les prélèvements sociaux.

Une vente calée sur ces dates, avec l’article 257 bis correctement mentionné dans l’acte, vous coûtera souvent bien moins cher qu’une vente précipitée.

Si vous gardez le bien, votre comptabilité doit séparer trois éléments : la part du prix qui a servi à la réduction, la part amortissable et les meubles. Ce découpage fixe votre impôt chaque année, et c’est le premier document que l’administration vous demandera en cas de contrôle.

FAQ sur le LMNP et Censi-Bouvard

Pouvez-vous encore investir en Censi-Bouvard ?

Non. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2022 et n’a pas été reconduit en 2023. Un nouvel achat en résidence avec services relève du LMNP classique.

Pouvez-vous cumuler LMNP et Censi-Bouvard ?

Oui, le Censi-Bouvard obligeait même à être LMNP. En revanche, vous ne pouvez pas amortir la part du prix qui a servi à calculer la réduction d’impôt.

Est-il possible de revendre un bien Censi-Bouvard après 9 ans sans rembourser la TVA ?

Oui, si la vente respecte l’article 257 bis du Code général des impôts : l’acheteur reprend le bail et continue à soumettre les loyers à la TVA. Sinon, une vente avant 20 ans vous oblige à reverser une partie de la TVA.

Que se passe-t-il à la fin des 9 ans d’engagement ?

La réduction d’impôt s’arrête, mais la part du prix concernée ne devient pas amortissable pour autant. Vos loyers sont donc plus imposés qu’en LMNP classique : comparez régime réel et micro-BIC, ou étudiez une revente.

Pourquoi certains déconseillent-ils d’investir en LMNP ?

Au régime réel, le LMNP demande une comptabilité chaque année et une déclaration spécifique. Vous payez aussi la CFE, un impôt local des entreprises. Depuis 2025, hors résidences avec services, vos amortissements sont ajoutés à la plus-value quand vous revendez. Ces contraintes se gèrent, à condition de les intégrer dans votre calcul de rentabilité.

Quels sont les inconvénients du LMNP dans l’ancien ?

Vous ne récupérez pas de TVA et les travaux sont plus fréquents. Vous devez aussi respecter les règles de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location. Enfin, sauf si vous passez par une agence, la gestion locative vous revient.