Comment récupérer la TVA en LMNP ?

La TVA est souvent présentée comme un avantage majeur de certains investissements LMNP. Récupérer 20 % du prix d'acquisition d'un bien, c'est une économie considérable. Mais chez ISYDEC, nous constatons que ce mécanisme est aussi l'un des plus mal compris du statut : beaucoup de loueurs pensent y avoir droit alors qu'ils n'en remplissent pas les conditions, et d'autres passent à côté d'un droit réel faute d'avoir posé les bonnes questions au bon moment.

Dans cet article, nous vous expliquons qui est concerné par la TVA en LMNP, dans quels cas vous pouvez la récupérer, comment effectuer votre déclaration TVA LMNP et quelles sont les règles spécifiques au mobil-home en résidence de services.

Principe de base : le LMNP est exonéré de TVA

Par principe, la location meublée non professionnelle est exonérée de TVA, qu'elle soit exercée de manière occasionnelle, saisonnière ou permanente, en courte ou longue durée. La fréquence de location, la durée des séjours ou le montant des loyers perçus ne changent pas ce principe de base.

Concrètement, lors de votre immatriculation à l'INPI via le formulaire P0i, si vous ne proposez pas de services annexes, vous sélectionnerez la case "hors champ ou exonérée de TVA" dans le champ régime d'imposition TVA.

Cette exonération a une contrepartie : la TVA que vous payez sur vos dépenses (travaux, mobilier, gestion) n'est pas récupérable. C'est le régime par défaut de l'immense majorité des LMNP.

Dans quels cas un LMNP est-il soumis à la TVA ?

Il existe trois situations dans lesquelles un loueur en meublé non professionnel bascule dans le champ de la TVA.

1. La para-hôtellerie

Si vous proposez au moins trois des quatre prestations suivantes, dans des conditions similaires à celles d'un hôtel, votre activité devient assujettie à la TVA de plein droit :

• le petit-déjeuner,
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison,
• la réception de la clientèle, même non personnalisée.

Point clé : la simple proposition de ces services suffit. Vous n'avez pas à les fournir systématiquement, mais vous devez être en mesure de les rendre disponibles à la demande.

Exemple concret : vous louez un appartement à des touristes en courte durée. Vous proposez un service de petit-déjeuner, faites intervenir une entreprise de ménage tous les deux jours et fournissez le linge de maison. Vous remplissez trois conditions : vous êtes assujetti à la TVA.

À l'inverse, si la remise des clés se fait par boîte à clé, que le linge est mis à disposition une seule fois en début de séjour et que le ménage n'est réalisé qu'au départ du locataire, vous restez exonéré de TVA.

Attention à la sous-traitance : si vous sous-traitez les services hôteliers mais en restez responsable vis-à-vis de vos locataires (vous les facturez directement), vous demeurez assujetti à la TVA. En revanche, si un prestataire tiers assure ces services sans que vous en soyez responsable devant le client, vous repassez en exonération.

2. Les résidences de services et résidences de tourisme classées

Vous êtes également soumis à la TVA si vous louez votre bien à l'exploitant d'un établissement dont l'activité est elle-même assujettie à la TVA : EHPAD, résidences étudiantes, résidences d'affaires, résidences séniors. Dans ce cas, le bail signé avec l'exploitant doit être établi pour une durée d'au moins neuf ans.

Les propriétaires d'un lot dans une résidence de tourisme classée louant à une société d'exploitation sont également concernés, sous les mêmes conditions de durée de bail.

3. Le cas particulier du mobil-home en LMNP

La récupération de TVA est possible pour l'achat d'un mobil-home placé dans une résidence de services, sous réserve que les conditions d'assujettissement (bail de neuf ans minimum, exploitant assujetti) soient remplies. C'est l'une des rares situations où un bien mobilier ouvre droit à la récupération de TVA dans le cadre du statut LMNP.

La franchise en base de TVA : un régime intermédiaire à connaître

Même si votre activité entre dans le champ de la TVA (para-hôtellerie ou résidence de services), vous pouvez bénéficier de la franchise en base de TVA si vos recettes restent sous certains seuils. Dans ce cas, vous ne facturez pas la TVA à vos locataires, mais vous ne pouvez pas non plus la récupérer sur vos achats.

Les seuils applicables en 2026 sont les suivants :

Si vous dépassez ces seuils, vous basculez automatiquement dans le régime réel de TVA. L'option volontaire pour le paiement de la TVA reste possible à tout moment, par courrier écrit adressé au service des impôts de votre établissement principal. Elle prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée.

Récupération de TVA LMNP : sur quelles dépenses ?

Si vous êtes assujetti à la TVA et avez opté pour le régime réel, vous pouvez récupérer la TVA sur les dépenses suivantes :

La récupération sur le prix d'acquisition du bien neuf est le levier le plus puissant : elle peut représenter jusqu'à 20 % du montant investi, ce qui est considérable sur un bien à 200 000 ou 300 000 €.

Condition importante : pour récupérer la TVA sur l'acquisition, le bien doit être neuf (en construction ou achevé depuis moins de cinq ans, avec le propriétaire actuel comme premier propriétaire). Les biens anciens sont exclus du dispositif, sauf exceptions liées à une rénovation lourde répondant aux critères de l'administration fiscale.

Quels taux de TVA s'appliquent en LMNP ?

Le taux de TVA applicable dépend du type de résidence :

• 10 % pour la majorité des locations meublées soumises à TVA (para-hôtellerie, résidences de tourisme, résidences étudiantes, résidences d'affaires).
• 5,5 % pour les maisons de retraite, établissements pour personnes handicapées, foyers-logements, centres de réadaptation.
• 20 % pour les prestations annexes non comprises dans la location (services additionnels facturés séparément).

Déclaration TVA LMNP : quelles obligations ?

Au régime simplifié d'imposition (RSI)

C'est le régime applicable à la grande majorité des LMNP assujettis à la TVA. Vous devez réaliser une déclaration annuelle de TVA (formulaire CA12) avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N+1, et verser deux acomptes dans l'année :

• 55 % de la TVA due l'année précédente, en juillet,
• 40 % de ce même montant, en décembre.

Au régime normal

Si votre chiffre d'affaires dépasse 840 000 €, le régime normal s'applique. Vous devez alors réaliser une déclaration mensuelle de TVA (formulaire CA3).

Dans les deux cas, les déclarations s'effectuent exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Le remboursement de TVA en cas de revente anticipée

C'est le point de vigilance majeur que tout investisseur doit intégrer avant de se lancer. Si vous revendez votre bien avant le terme de la vingtième année, vous devrez rembourser une fraction de la TVA récupérée, calculée au prorata des années restantes.

Par exemple, si vous récupérez 40 000 € de TVA à l'acquisition et revendez le bien après 10 ans, vous devrez rembourser 40 000 € × 10/20 = 20 000 €. Cet élément doit être intégré dans votre calcul de rentabilité dès le départ. Pour aller plus loin sur ce sujet, notre article sur la récupération de la TVA en VEFA LMNP détaille les modalités propres aux achats en état futur d'achèvement.

Notre conseil ISYDEC

La récupération de TVA est l'un des leviers fiscaux les plus puissants du statut LMNP, mais aussi l'un des plus contraignants à gérer dans la durée. Avant de vous engager dans un investissement avec récupération de TVA, vérifiez trois points : la durée minimale de détention que vous envisagez (le seuil des vingt ans est structurant), la solidité financière de l'exploitant à qui vous confierez le bail, et les obligations déclaratives annuelles qui en découlent.

Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel, le logiciel ISYDEC vous aide à suivre vos déclarations de TVA et à ne rater aucune échéance CA12.

FAQ : vos questions sur la TVA en LMNP

Le LMNP est-il soumis à la TVA ?

Non, par principe. La location meublée non professionnelle est exonérée de TVA dans la grande majorité des cas. Seuls les loueurs exerçant une activité para-hôtelière (au moins trois prestations de type hôtelier) ou détenant un bien dans une résidence de services avec bail de neuf ans minimum sont assujettis à la TVA.

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Pour récupérer la TVA, vous devez être assujetti à la TVA (para-hôtellerie ou résidence de services), avoir opté pour le régime réel de TVA, et acquérir un bien neuf. Vous récupérez ensuite la TVA sur le prix d'acquisition, les travaux et les dépenses liées à l'activité via votre déclaration annuelle CA12.

Qu'est-ce que la déclaration TVA LMNP (CA12) ?

La CA12 est la déclaration annuelle de TVA que doit réaliser tout LMNP assujetti au régime simplifié d'imposition. Elle récapitule la TVA collectée sur les loyers et la TVA déductible sur les dépenses. La différence détermine le montant dû ou remboursable.

Peut-on récupérer la TVA sur un mobil-home en LMNP ?

Oui, sous conditions. L'achat d'un mobil-home placé dans une résidence de services ouvre droit à la récupération de TVA, à condition que le bail avec l'exploitant soit d'au moins neuf ans et que l'activité de la résidence soit elle-même assujettie à la TVA.

Que se passe-t-il si je revends mon bien avant 20 ans ?

Vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata des années restantes sur la période de vingt ans. Plus la revente est précoce, plus le montant à rembourser est élevé. Ce point doit absolument être anticipé dans votre calcul de rentabilité.

Quels taux de TVA s'appliquent en LMNP ?

Le taux standard pour les locations meublées soumises à TVA est de 10 %. Il passe à 5,5 % pour les résidences accueillant des personnes âgées ou handicapées. Les prestations annexes non incluses dans la location restent soumises au taux de 20 %.

La TVA récupérée en LMNP est-elle imposable ?

Non. La TVA récupérée sur l'acquisition d'un bien n'est pas un revenu imposable. En revanche, elle réduit la base d'amortissement du bien : vous amortissez le bien hors TVA, et non TTC. Ce point a un impact sur votre amortissement LMNP et doit être pris en compte dans votre tableau d'amortissement.