Réintégration des amortissements LMNP pour 2025
Comprendre l’évolution du régime LMNP en 2025
Si vous êtes investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP), vous avez sans doute entendu parler de la réintégration des amortissements LMNP en 2025.
Il s'agit d'un changement important dans la fiscalité de la revente d’un bien en LMNP, qui nécessite d'adapter votre stratégie patrimoniale.
Jusqu’à récemment, les amortissements constatés chaque année n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Mais depuis 2025, la donne a changé : une partie de ces amortissements doit désormais être réintégrée dans la plus-value imposable.
Que signifie la réintégration des amortissements LMNP ?
La réintégration des amortissements signifie que les amortissements que vous avez déduits pendant la détention de votre bien ne sont plus totalement "oubliés" au moment de la revente.
Concrètement, au lieu de calculer la plus-value uniquement sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, il faudra dorénavant prendre en compte la valeur nette comptable (c'est-à-dire après amortissements).
Ainsi, plus vous aurez amorti votre bien, plus votre plus-value imposable sera élevée au moment de la vente.
Cela vient aligner, partiellement, le régime fiscal du LMNP sur celui des professionnels (LMP), tout en conservant des avantages propres au statut non professionnel.
Pourquoi ce changement a-t-il été instauré ?
La réforme a été motivée par un souci d'équité fiscale. Jusqu'à fin 2024, l’amortissement permettait aux investisseurs LMNP de réduire considérablement leur base imposable sans jamais majorer la plus-value à la revente.
Le législateur a voulu limiter cet avantage jugé disproportionné, sans pour autant remettre en cause l'intérêt global du dispositif LMNP.
La réintégration des amortissements du LMNP vient donc rééquilibrer le mécanisme fiscal tout en conservant la souplesse et l'attractivité du statut.
Comment est calculée la plus-value en 2025 ?
La méthode de calcul de la plus-value pour un bien LMNP en 2025 est la suivante :
- Prix de vente du bien.
- Moins la valeur nette comptable (prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués).
Autrement dit, si vous avez beaucoup amorti votre bien, votre base imposable sera plus importante qu'auparavant.
Cependant, rassurez-vous :
Les exonérations pour durée de détention (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux) restent applicables.
En conservant votre bien suffisamment longtemps, vous pouvez donc toujours bénéficier d'une exonération totale de plus-value.
Quels impacts pour les investisseurs LMNP ?
Une stratégie de détention plus longue
Avec la réintégration des amortissements, il est conseillé d’adopter une vision d'investissement à long terme.
L'objectif est de profiter des exonérations progressives, et d’éviter d'avoir à payer une plus-value importante en cas de revente trop rapide.
Un intérêt renforcé pour l'amortissement annuel
Même si les amortissements augmentent désormais la plus-value, ils continuent de réduire fortement l'imposition sur les loyers pendant toute la période de détention.
Le régime réel reste donc très avantageux pour alléger votre fiscalité annuelle.
Un choix plus stratégique du type de bien
Certaines typologies d’investissement, comme les biens destinés à la location étudiante ou les petites surfaces bien situées, sont encore plus pertinentes.
Ces biens génèrent des loyers élevés, permettent une forte optimisation fiscale, et peuvent être conservés plus facilement sur la durée.
Faut-il changer sa stratégie d'investissement en 2025 ?
Non, la réintégration des amortissements du LMNP ne remet pas en cause l'intérêt global du statut LMNP.
Elle invite simplement à adapter votre stratégie en fonction de vos objectifs :
- Pour du long terme (10 ans et plus) : le LMNP reste une option extrêmement pertinente.
- Pour du court terme (revente sous 5 ans) : il faudra bien simuler l’impact fiscal avant de décider d’amortir fortement le bien.
Dans tous les cas, réaliser un prévisionnel fiscal sérieux dès l’achat est plus que jamais indispensable.
Comment anticiper la réintégration des amortissements ?
Voici quelques conseils pratiques pour mieux gérer cette évolution :
- Prévoir une durée de détention longue dès le départ.
- Utiliser pleinement l'amortissement pour effacer l'imposition sur les loyers.
- Bien choisir la localisation du bien pour s'assurer d'une valorisation pérenne du patrimoine.
- Adapter votre stratégie de sortie : par exemple, différer la revente pour atteindre les seuils d’exonération.
- Suivre votre comptabilité LMNP avec précision, pour avoir une vision claire de votre valeur nette comptable.
Si vous vous posez des questions sur d’autres villes attractives pour adapter votre stratégie, vous pouvez découvrir nos conseils pour investir en LMNP à Marseille en 2025 ou encore investir en LMNP à Lyon en 2025.
Que retenir de la réintégration des amortissements LMNP en 2025 ?
La réforme constitue un ajustement technique qui vise à sécuriser fiscalement le dispositif sans le remettre en cause.
Pour les investisseurs bien informés et stratégiques, le LMNP reste en 2025 une solution extrêmement efficace pour :
- Générer des revenus complémentaires peu fiscalisés.
- Se constituer un patrimoine solide.
- Bénéficier d'une fiscalité attractive sur les loyers.
Il s'agit simplement d’adopter une vision patrimoniale sur le long terme et de bien anticiper l’impact futur des amortissements à la revente.