Récupération de la TVA LMNP en VEFA : comment faire ?
Pourquoi la récupération de la TVA est un atout majeur en LMNP VEFA
Lorsque vous investissez en LMNP VEFA, c’est-à-dire dans un bien vendu en l’état futur d’achèvement, vous pouvez bénéficier d’une opportunité fiscale particulièrement intéressante : la récupération de la TVA.
En effet, dans certains cas, l'État vous rembourse les 20 % de TVA que vous avez payés sur le prix d’achat de votre bien.
Ce mécanisme peut représenter un gain financier important et booster la rentabilité de votre investissement locatif en LMNP.
Cependant, pour réussir la récupération TVA LMNP VEFA, il est impératif de respecter certaines conditions très précises.
Découvrez toutes les étapes pour récupérer la TVA en LMNP facilement et en toute sécurité.
Comment fonctionne la récupération de la TVA pour un investissement LMNP VEFA ?
La récupération de la TVA en LMNP VEFA repose sur un principe simple : si vous investissez dans un logement meublé situé dans une résidence avec services (étudiante, senior, affaires ou touristique) et que vous signez un bail commercial avec un exploitant, vous pouvez demander à récupérer la TVA versée.
En pratique, cela signifie que :
- Vous achetez votre bien en VEFA auprès d’un promoteur assujetti à la TVA.
- Vous signez un bail commercial d’une durée minimale (généralement 9 ans).
- L’exploitant assure les prestations para-hôtelières exigées par la loi.
En remplissant ces conditions, vous pouvez demander le remboursement de la TVA via un dossier à déposer auprès des services fiscaux.
Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA en LMNP VEFA ?
Pour bénéficier pleinement du mécanisme de récupération de TVA en LMNP VEFA, plusieurs critères doivent être réunis :
1. Acquisition dans une résidence avec services
Le bien doit se situer dans une résidence proposant au moins trois prestations para-hôtelières parmi les suivantes :
- Petit-déjeuner.
- Nettoyage régulier des locaux.
- Fourniture du linge de maison.
- Réception de la clientèle.
La résidence doit également être exploitée de manière professionnelle par un gestionnaire agréé. Pour limiter l’impact fiscal lors de la cession, découvrez comment optimiser la TVA à la revente en LMNP.
2. Signature d’un bail commercial
Vous devez conclure un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Ce bail garantit que le logement sera exploité dans le cadre des prestations de services attendues.
La durée du bail est souvent de 9 ou 11 ans, renouvelable, ce qui vous assure une certaine stabilité de revenus.
3. Engagement de conservation du bien
Pour ne pas perdre l’avantage fiscal, vous devez conserver votre bien et maintenir l’affectation à l’activité para-hôtelière pendant au moins 20 ans.
En cas de revente anticipée, vous devrez rembourser la TVA récupérée, sauf si l'acquéreur reprend les mêmes engagements.
Comment déposer une demande de récupération de la TVA ?
La procédure pour obtenir la récupération de la TVA en LMNP VEFA se déroule en plusieurs étapes :
- Inscription à la TVA : vous devez obtenir un numéro de TVA intracommunautaire en déclarant votre activité.
- Dépôt du dossier de récupération : après la livraison du bien, vous devez transmettre aux impôts une demande de remboursement, accompagnée des justificatifs (factures, bail commercial, attestations de prestations).
- Validation par l’administration fiscale : après vérification, le Trésor Public effectue le remboursement, en général dans un délai de quelques mois.
Il est recommandé de se faire accompagner par des spécialistes de la fiscalité LMNP pour sécuriser votre dossier et éviter les erreurs de déclaration. Pour estimer la rentabilité de votre projet, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur LMNP en ligne.
Quels avantages concrets pour votre investissement LMNP VEFA ?
La récupération de TVA en LMNP VEFA offre de nombreux bénéfices :
- Réduction immédiate de votre coût d’investissement : en récupérant 20 % du prix, vous améliorez votre rentabilité nette.
- Rentabilité plus élevée : l’effort d’épargne mensuel est diminué.
- Meilleure protection contre l’inflation : l’immobilier meublé avec services reste recherché, notamment par les étudiants et les seniors.
Grâce à cette optimisation fiscale, votre projet en LMNP VEFA devient encore plus performant et accessible, même pour un premier investissement locatif.
Quelles précautions prendre avant d'investir en LMNP VEFA ?
Si le dispositif est attractif, il nécessite néanmoins certaines précautions :
- Choisissez un gestionnaire solide : la pérennité de vos revenus dépend de la santé financière de l'exploitant.
- Analysez le marché local : optez pour une résidence bien située et adaptée à la demande (universités, centres d’affaires, pôles touristiques).
- Lisez attentivement le bail commercial : certaines clauses peuvent limiter vos marges de manœuvre ou introduire des charges spécifiques.
Un mauvais choix de résidence ou un exploitant fragile peut compromettre la réussite de votre projet malgré la récupération de la TVA LMNP VEFA.
Peut-on revendre un bien LMNP en VEFA sans rembourser la TVA ?
Oui, il est possible de vendre votre bien avant 20 ans sans devoir restituer la TVA, mais uniquement si :
- Le repreneur s'engage formellement à continuer l'exploitation para-hôtelière.
- Le nouvel acquéreur reprend vos obligations (bail commercial, prestations de services, etc.).
Dans ce cas, vous évitez la régularisation de TVA, ce qui facilite la revente et permet de préserver la rentabilité de votre investissement LMNP VEFA.
LMNP VEFA et récupération de la TVA : un levier puissant pour 2025
En 2025, malgré un contexte fiscal plus encadré, la récupération de TVA LMNP VEFA demeure une formidable opportunité pour améliorer la performance de vos investissements immobiliers.
C'est un outil particulièrement puissant pour ceux qui souhaitent construire un patrimoine rentable et sécurisé tout en limitant leur fiscalité.
En choisissant le bon programme, le bon gestionnaire, et en respectant scrupuleusement les conditions, vous pouvez pleinement tirer parti de ce levier financier.