Qu'est-ce que la CFE en LMNP ?

Beaucoup de loueurs en meublé découvrent la CFE avec surprise : lors de la réception de leur premier avis d'imposition, plusieurs mois après le début de leur activité. Chez ISYDEC, nous constatons régulièrement que la cotisation foncière des entreprises est la taxe la plus mal anticipée du statut LMNP, et pourtant l'une des plus faciles à maîtriser une fois qu'on en comprend la logique.

Dans cet article, nous vous détaillons ce qu'est la CFE en LMNP, qui est redevable, comment elle est calculée, ce que couvre le plafonnement de la CFE LMNP et comment vous en acquitter sans surprise.

CFE LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local instauré par la loi de finances 2010, en remplacement de l'ancienne taxe professionnelle. Elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée de manière habituelle, ainsi que par toute personne fournissant une prestation d'hébergement. Elle constitue l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET).

Point important depuis 2024 : l'autre composante de la CET, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), a été définitivement supprimée. En tant que LMNP, vous n'êtes donc concerné que par la CFE !

La CFE est perçue au profit des communes et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), ce qui explique que son montant varie significativement d'une ville à l'autre, en fonction des taux votés localement.

Les LMNP sont-ils redevables de la CFE ?

Oui, en principe. Même si l'acronyme LMNP contient l'expression "non professionnelle", l'administration fiscale considère que la location meublée est une activité professionnelle au sens de la CFE, dès lors qu'elle est exercée de manière régulière. Cette règle s'applique quel que soit votre régime fiscal, micro-BIC ou régime réel.

Le déclencheur concret : dès que vous déclarez votre début d'activité à l'INPI et obtenez votre numéro SIRET, vous devenez de facto assujetti à la CFE. C'est l'obtention du SIRET qui déclenche l'assujettissement, indépendamment du niveau de vos revenus locatifs.

Les cas d'exonération à connaître
 

Vous pouvez échapper à la CFE LMNP dans deux situations précises. 

La première : vous louez occasionnellement et de manière non périodique une partie de votre habitation principale. 

La seconde : vous louez habituellement une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable, et cette location constitue la résidence principale de votre locataire.

Cas particulier des meublés de tourisme : les locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés "meublés de tourisme" au sens de l'article L 324-1 du Code du tourisme sont exonérés de CFE, sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires. Pour l'application de ces exonérations, l'habitation personnelle s'entend d'une habitation principale ou secondaire dont vous vous réservez la jouissance en dehors des périodes de location saisonnière.

Combien coûte la CFE pour un LMNP en 2026 ?

La CFE est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien loué, le même chiffre que celui utilisé pour la taxe foncière. Ce montant est ensuite multiplié par le taux d'imposition fixé par la commune. À titre d'exemple, ce taux dépasse en moyenne 26 % au niveau national.

En pratique, pour la grande majorité des LMNP, c'est la base minimale de cotisation qui s'applique. Elle est déterminée selon votre chiffre d'affaires de l'année N-2.

Base minimale de CFE applicable en 2026
 

La fourchette au sein de chaque tranche dépend entièrement du taux communal. Deux LMNP avec un chiffre d'affaires identique peuvent payer une CFE très différente selon la localisation de leur bien.

Cas particulier des petits revenus : si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €, la CFE LMNP est en principe nulle. Vous n'avez aucune démarche de paiement à effectuer.

Plafonnement de la CFE en LMNP : comment ça fonctionne ?

C'est l'un des points les moins connus du statut, et pourtant l'un des plus utiles. Depuis 2024, la CFE est plafonnée à 1,25 % de la valeur ajoutée de votre activité.

La valeur ajoutée d'un LMNP correspond à vos loyers perçus, diminués des charges déductibles : charges de copropriété, assurances, honoraires d'agence, frais d'expert-comptable, dépenses d'entretien, frais de publicité.

Si la CFE calculée par votre commune dépasse ce plafond de 1,25 %, vous pouvez obtenir un dégrèvement en le demandant via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Ce dégrèvement n'est pas automatique : il faut en faire la demande explicitement.

Exemple chiffré du plafonnement CFE LMNP
 

Un LMNP perçoit 12 000 € de loyers annuels et supporte 4 000 € de charges déductibles. Sa valeur ajoutée est donc de 8 000 €. Le plafond CFE applicable est de 8 000 × 1,25 % = 100 €. Si son avis de CFE affiche 450 €, il peut demander un dégrèvement de 350 €.

Comment déclarer et payer la CFE LMNP ?

1. À la création de votre activité

Suite à la réception de votre SIRET, vous recevrez le formulaire 1447 de déclaration initiale de CFE. Vous devrez compléter et renvoyer le formulaire 1447-C-SD au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre logement meublé, dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité.

À noter : l'ancien Cerfa 751 SD n'est plus utilisé par l'administration fiscale. Vous n'avez donc plus à le remplir ni à le renvoyer.

Sans transmission du 1447-C-SD, votre situation reste en suspens et vous risquez un redressement rétroactif.

2. Chaque année

Vous recevez un avis d'imposition CFE via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, créé à l'aide de votre numéro SIREN. La date limite de paiement est fixée au 15 décembre, exclusivement en ligne. Aucun paiement par chèque ou virement n'est accepté. Nous vous conseillons de cocher l'option "Payable à l'échéance" pour ne pas avoir à renouveler la démarche chaque année.

3. La première année d'activité

Vous êtes automatiquement exonéré de CFE pour l'année de création de votre activité LMNP. La cotisation ne commence donc qu'à partir de la deuxième année.

4. Si vous êtes éligible à une exonération

L'exonération n'est pas appliquée automatiquement. Si vous remplissez les conditions, vous devez demander un dégrèvement après réception de votre avis, via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

La CFE LMNP est-elle déductible de vos revenus locatifs ?

Oui, intégralement. Au régime réel, la CFE est une charge déductible à 100 % de vos recettes locatives BIC, au même titre que la taxe foncière, les charges de copropriété ou l'assurance. C'est l'un des nombreux leviers d'optimisation fiscale du régime réel, que nous détaillons dans notre article sur comment réduire ses impôts sur les revenus locatifs en LMNP.

Au micro-BIC, la CFE n'est pas déductible séparément : elle est réputée couverte par l'abattement forfaitaire de 50 %. C'est l'un des arguments supplémentaires en faveur du régime réel pour les LMNP dont les charges réelles dépassent cet abattement.

Notre conseil ISYDEC

La CFE est souvent négligée lors du calcul de la rentabilité d'un projet LMNP, parce qu'elle n'est due qu'à partir de la deuxième année d'activité. Nous recommandons à tous nos utilisateurs de l'intégrer dès le départ dans leur prévisionnel, avec une estimation basée sur les taux de la commune concernée.

Pensez également à vérifier chaque année si vous êtes éligible au plafonnement à 1,25 % de la valeur ajoutée : c'est un droit souvent inexercé, et le dégrèvement peut représenter plusieurs centaines d'euros selon votre situation. Le simulateur ISYDEC vous aide à estimer votre valeur ajoutée et à identifier si ce plafonnement vous est applicable.

FAQ : vos questions sur la CFE en LMNP

Qu'est-ce que la CFE en LMNP ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par les loueurs en meublé non professionnels au titre de leur activité exercée de manière habituelle. Elle est calculée à partir de la valeur locative du bien et du taux communal, avec une base minimale déterminée selon le chiffre d'affaires.

Quel est le montant de la CFE LMNP en 2026 ?

Pour la majorité des LMNP, le montant se situe entre 250 € et 1 200 € selon la commune et le chiffre d'affaires. Il peut être nul si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €, et peut faire l'objet d'un plafonnement si la CFE calculée dépasse 1,25 % de votre valeur ajoutée.

Comment fonctionne le plafonnement de la CFE LMNP ?

Depuis 2024, si la CFE calculée dépasse 1,25 % de votre valeur ajoutée (loyers diminués des charges déductibles), vous pouvez demander un dégrèvement via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Ce remboursement n'est pas automatique : il faut en faire la demande après réception de l'avis.

La CFE est-elle déductible en LMNP ?

Oui, au régime réel, la CFE est déductible à 100 % de vos revenus locatifs BIC. Au micro-BIC, elle n'est pas déductible séparément car réputée couverte par l'abattement forfaitaire.

Quand payer la CFE LMNP ?

La date limite de paiement est le 15 décembre de chaque année, obligatoirement en ligne sur impots.gouv.fr. La première année d'activité, vous êtes automatiquement exonéré.

Que se passe-t-il si on ne déclare pas la CFE LMNP ?

Si vous n'avez pas transmis le formulaire 1447-C-SD à la création de votre activité, l'administration peut procéder à un rappel rétroactif. Il est conseillé de régulariser le plus tôt possible auprès de votre SIE.

Quel formulaire utiliser pour déclarer la CFE en LMNP ?

Le formulaire à utiliser est le 1447-C-SD, à transmettre au SIE dont dépend votre bien dans les 15 jours suivant le début d'activité. L'ancien Cerfa 751 SD n'est plus en vigueur et ne doit plus être utilisé.