Pouvez-vous louer une chambre dans votre maison ou appartement ?
Avez-vous le droit de louer une chambre dans votre maison ou appartement ?
C'est une réflexion qui traverse l'esprit de nombreux propriétaires : les enfants sont partis étudier, une chambre reste vide, et les charges de copropriété ou d'énergie continuent d'augmenter. Dans un contexte économique où le pouvoir d'achat est au centre des préoccupations, rentabiliser les mètres carrés inutilisés de son logement devient une stratégie pertinente.
Mais a-t-on le droit de transformer une partie de son "cocon" personnel en logement locatif ? La réponse est un grand "OUI". Mieux encore : l'État encourage vivement cette pratique pour pallier la pénurie de logements, en offrant une fiscalité ultra-avantageuse, pouvant aller jusqu'à l'exonération totale d'impôt.
Cependant, louer une chambre chez soi ne s'improvise pas. Entre règles de décence, plafonds de loyers et obligations déclaratives, Isydec vous guide pas à pas.
1. Les conditions pour louer en toute légalité
Avant de poster votre annonce, vous devez vous assurer que votre projet respecte le cadre légal de la "location meublée chez l'habitant".
Une pièce décente et meublée
Vous ne pouvez pas louer n'importe quel espace (une cave ou un garage sans fenêtre est interdit). La chambre doit faire au moins 9m², disposer d'une hauteur sous plafond de 2,20m minimum, et d'une fenêtre donnant sur l'extérieur.
S'agissant de location meublée, vous devez fournir un équipement complet permettant au locataire de dormir, manger et vivre convenablement dès son arrivée. 👉 Consulter la liste complète du mobilier obligatoire pour les LMNP
L'accès aux parties communes
Le locataire doit avoir accès aux installations sanitaires (WC, douche) et à la cuisine. Si ces éléments ne sont pas privatifs (dans sa chambre), vous devez partager l'accès aux vôtres.
De plus, le locataire doit pouvoir entrer et sortir librement du logement : vous ne pouvez pas lui imposer des "couvre-feux".
2. Le dispositif fiscal "en or" : L'exonération d'impôt
C'est l'argument massue de ce type de location. En vertu de l'article 35 bis du Code Général des Impôts, les revenus tirés de la location d'une partie de votre résidence principale peuvent être totalement exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Pour bénéficier de ce cadeau fiscal, vous devez respecter trois conditions cumulatives :
- Les pièces louées font partie de votre résidence principale.
- La pièce constitue la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s'il est travailleur saisonnier justifiant d'un contrat).
- Le loyer annuel par m² de surface habitable (charges comprises) ne dépasse pas un plafond fixé par l'administration fiscale.
Quels sont les plafonds pour 2024 / 2025 ?
L'administration réévalue ces seuils chaque année. À titre indicatif (les chiffres officiels sont publiés au BOFiP en début d'année) :
- Île-de-France : Environ 206 € / m² / an.
- Autres régions : Environ 152 € / m² / an.
Exemple : Vous habitez à Lyon et louez une chambre de 14m². Le plafond annuel est de 14 x 152 € = 2 128 €. Si vous louez cette chambre 200 € par mois pendant 10 mois (2 000 € au total), vous êtes en dessous du seuil : vous ne payez aucun impôt sur ces 2 000 €.
3. Et si je loue plus cher ou à des touristes ?
Si vous décidez de fixer un loyer supérieur aux plafonds (parce que les prestations sont luxueuses) ou si vous louez à des touristes de passage (pour qui ce n'est pas la résidence principale), vous sortez du cadre de l'exonération.
Pas de panique, ce n'est pas illégal ! Cela signifie simplement que vous devenez un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) "classique". Vos revenus seront taxés, mais vous gardez la main sur le choix du régime fiscal.
Vous aurez alors deux options :
- Le Micro-BIC : Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes. Vous êtes imposé sur la moitié restante.
- Le Régime Réel : Vous déduisez toutes vos charges (électricité, chauffage au prorata de la surface, taxe foncière, travaux, amortissement des murs...). C'est souvent l'option la plus puissante pour réduire l'imposition à zéro, même sans l'exonération spécifique "chez l'habitant".
Vous hésitez entre ces deux options ? 👉 Lire notre guide : LMNP, quel régime choisir entre Micro-BIC et Régime Réel ?
Par ailleurs, si vous louez via des plateformes type Airbnb, n'oubliez pas que les règles de déclaration sont strictes, même pour une chambre. 👉 Impôts Airbnb : que dois-je déclarer ?
4. Les démarches administratives obligatoires
Attention, "chez l'habitant" ne veut pas dire "sans contrat". Pour vous protéger, vous devez signer un bail.
- Pour un étudiant : Bail étudiant de 9 mois.
- Pour un stagiaire ou pro en mission : Bail mobilité (1 à 10 mois).
- Pour une résidence principale standard : Bail meublé classique d'un an reconductible.
Faut-il un numéro SIRET ?
Oui ! C'est souvent une surprise pour les propriétaires, mais même si vous êtes exonéré d'impôt grâce au respect des plafonds, vous exercez une activité de location meublée. Vous devez donc vous immatriculer auprès de l'INPI (Guichet Unique) pour obtenir un numéro SIRET. Cette démarche est gratuite (formulaire P0i).
Vous ne savez pas comment vous y prendre pour l'immatriculation ? 👉 Quelles sont les démarches administratives pour obtenir le statut LMNP ?
En résumé :
Louer une chambre chez soi est une excellente solution pour générer un complément de revenu, surtout si vous parvenez à rester sous les plafonds d'exonération fiscale. C'est aussi une expérience humaine enrichissante, favorisant le lien intergénérationnel (étudiants / seniors).
Toutefois, ne négligez pas le formalisme (bail, SIRET) pour éviter tout litige. Si votre projet est plus ambitieux (loyers élevés, location touristique intensive), le statut LMNP au régime Réel prendra le relais pour optimiser votre fiscalité.