Pour quelle forme juridique opter pour votre LMNP en 2026 ?

L’année 2026 s'annonce comme une année de consolidation pour les investisseurs immobiliers. Après les secousses réglementaires des années précédentes, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste, une "niche fiscale” plébiscitée par de nombreux investisseurs immobiliers.

Cependant, avant même de parler de rentabilité ou d'emplacement, une décision fondamentale doit être prise au moment de l'achat : sous quelle forme juridique allez-vous détenir votre bien ?

C'est un choix structurant qui impactera votre fiscalité, votre protection sociale et la transmission de votre patrimoine pour les 20 prochaines années. 

Entre la simplicité du nom propre, la nécessité de l'indivision ou la stratégie de la SARL de famille, Isydec vous aide à trancher pour bien démarrer votre projet en 2026.

1. L'Entreprise Individuelle (Nom Propre) : La simplicité avant tout

C'est la forme juridique la plus plébiscitée par les investisseurs qui achètent seuls. Concrètement, vous achetez le bien immobilier en votre nom personnel (ou via votre communauté de biens si vous êtes mariés sous ce régime).

Les avantages

  • Simplicité de création : Pas de statuts à rédiger, pas de capital social à déposer. L'inscription se fait via une simple déclaration de début d'activité (formulaire P0i).
  • Coût réduit : Pas de frais de constitution de société ni de frais de greffe annuels.
  • Fiscalité LMNP pleine : Vous avez un accès direct et simplifié aux deux régimes fiscaux du meublé : le Micro-BIC ou le Régime Réel.

C'est souvent le régime Réel qui est privilégié, car il permet de déduire l'amortissement du bien pour réduire vos impôts à zéro. 👉 Lire notre comparatif : LMNP, quel régime choisir entre Micro-BIC et Régime Réel ?

Les inconvénients

La transmission est moins souple qu'en société (on ne peut pas donner des "parts" de l'appartement petit à petit). De plus, en cas de décès, le bien tombe dans l'indivision successorale, ce qui peut bloquer sa gestion.

2. L'Indivision : Le passage obligé pour acheter à plusieurs (sans société)

Vous achetez avec votre concubin(e), votre partenaire de PACS, ou avec un ami ? Si vous ne créez pas de société, vous serez automatiquement sous le régime de l'indivision. Chaque personne est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière (50/50, 70/30, etc.).

Le piège fiscal de l'indivision

Attention, l'indivision nécessite une vigilance particulière. Contrairement à une idée reçue, l'administration fiscale considère que le régime Micro-BIC (l'abattement forfaitaire de 50%) n'est pas applicable aux indivisions.

Même si une tolérance existe parfois, la règle stricte impose aux indivisions de déclarer leurs revenus au Régime Réel. Cela implique de tenir une comptabilité plus rigoureuse et de nommer un gérant de l'indivision. De plus, l'indivision nécessite un numéro SIRET spécifique et une déclaration FCMB.

Vous êtes en indivision et vous devez vous immatriculer ? 👉 Retrouvez toutes les démarches administratives pour obtenir votre statut LMNP

3. La SARL de Famille : L'arme absolue pour la transmission

La SARL de Famille est une société classique (SARL) constituée exclusivement entre membres d'une même famille (parents, enfants, conjoints, frères/sœurs). C'est souvent la structure recommandée par les conseillers en gestion de patrimoine pour les projets familiaux d'envergure.

L'avantage "LMNP" unique

Normalement, une société qui fait de la location meublée est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui fait perdre les avantages du LMNP (plus-value des particuliers). L'exception de la SARL de Famille est qu'elle peut opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) sans limitation de durée.

Cela signifie que la société est "transparente" fiscalement : vous profitez des avantages d'une société (transmission de parts) tout en gardant la fiscalité avantageuse du LMNP (amortissement du bien imputable sur vos revenus).

C'est la structure idéale pour préparer sa succession : vous pouvez donner la nue-propriété des parts sociales à vos enfants tout en gardant les revenus (usufruit) et le contrôle de la société.

Pour que cette stratégie fonctionne, la gestion des amortissements doit être impeccable. 👉 Comprendre comment fonctionne l'amortissement en LMNP

4. La SCI (Société Civile Immobilière) : La fausse bonne idée ?

C'est la question qui revient le plus souvent : "Puis-je faire du LMNP avec ma SCI ?"

La réponse courte est : C'est très déconseillé.

Pourquoi ? La SCI a un objet "Civil". Or, la location meublée est une activité "Commerciale". Si une SCI loue en meublé (pour plus de 10% de son chiffre d'affaires), elle bascule obligatoirement à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Conséquences du passage à l'IS :

  1. Vous perdez le régime des plus-values des particuliers (l'impôt sur la revente explose).
  2. Vous ne pouvez plus utiliser les déficits pour réduire votre revenu global.
  3. La trésorerie est bloquée dans la société (il faut payer la "Flat Tax" pour se verser des dividendes).

Sauf stratégie très spécifique de capitalisation à long terme, la SCI est l'ennemie du statut LMNP.

Alors quel statut choisir pour 2026 ?

Pour résumer votre choix en 2026 (sous réserve d’évolution légale) :

  • Vous êtes seul : Optez pour le Nom Propre (Entreprise Individuelle). C'est simple, efficace et peu coûteux.
  • Vous êtes en couple (mariés) : Le Nom Propre suffit souvent.
  • Vous êtes en couple (concubins) ou amis : L'Indivision est le plus simple au départ, mais attention à la gestion et à l'obligation du Régime Réel.
  • Vous avez un objectif de transmission aux enfants : La SARL de Famille est imbattable, malgré des frais de constitution et de comptabilité plus élevés.

Dans tous les cas (sauf Micro-BIC strict), sachez que la gestion comptable sera nécessaire : mais rassurez-vous Isydec est là pour vous assister !

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