Plafond LMNP : les seuils à ne pas dépasser

Le statut LMNP n'est pas ouvert à tous sans condition. Il repose sur deux seuils précis qui, si vous les dépassez, vous font basculer automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des conséquences fiscales et sociales très différentes. 

Ces seuils n'ont pas changé en 2026, mais la réforme du micro-BIC entrée en vigueur en 2025 a profondément modifié les plafonds de recettes qui permettent d'accéder à ce régime simplifié.

Dans cet article, nous faisons le point sur l'ensemble des seuils applicables en 2026 et 2027 : plafond LMNP, seuils micro-BIC, cas particuliers et ce qui se passe quand vous les franchissez.

Le plafond LMNP de 23 000 € : à quoi correspond-il exactement ?

Le seuil de 23 000 € est le plafond de recettes annuelles de location meublée à ne pas dépasser pour conserver le statut LMNP. Il s'agit des recettes brutes encaissées sur l'année civile (loyers charges comprises), avant toute déduction de charges ou abattement.

Ce plafond est fixé par l'article 155 IV du Code général des impôts. Il n'a pas été modifié par la loi de finances 2025 et reste applicable en 2026 et 2027.

Ce que ce seuil ne détermine pas : le plafond de 23 000 € ne définit pas votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Il détermine uniquement si vous êtes LMNP ou LMP. La question du régime fiscal est distincte et obéit à des seuils différents.

Les 2 conditions cumulatives pour rester LMNP

Pour conserver le statut LMNP, deux conditions doivent être respectées simultanément. Si l'une des deux n'est pas remplie, vous basculez automatiquement en LMP dès l'année suivante.

Condition 1 : vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 €.

Ce montant s'apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant les recettes de tous les membres du foyer issues de la location meublée. Si vous et votre conjoint louez chacun un bien meublé, c'est la somme des deux qui est comparée au seuil de 23 000 €.

Condition 2 : vos recettes de location meublée représentent moins de 50 % de vos revenus globaux.

Les revenus globaux pris en compte sont l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal : salaires, pensions de retraite, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux issus d'autres activités, et allocations chômage (ARE). Les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts, plus-values) ne sont pas inclus dans cette comparaison.

Attention au calcul : c'est le seuil le plus souvent mal compris. Si vous percevez 30 000 € de loyers meublés et 28 000 € de salaires, vous dépassez le seuil de 50 % même si vous restez sous les 23 000 € de recettes locatives. Les deux conditions sont alternatives : il suffit qu'une seule ne soit pas respectée pour basculer en LMP.

Plafond LMNP et régime fiscal : micro-BIC ou régime réel ?

Le plafond LMNP de 23 000 € et les seuils du micro-BIC sont deux choses distinctes. Le premier définit votre statut (LMNP ou LMP). Les seconds définissent votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).

Un LMNP peut relever du micro-BIC ou du régime réel selon ses recettes et ses choix déclaratifs. Un LMP relève également du régime BIC, mais ne peut pas accéder au micro-BIC si ses recettes dépassent les seuils.

Les seuils du micro-BIC en 2026 après la réforme

La loi Le Meur, entrée en vigueur pour les revenus 2025, a profondément modifié les seuils du micro-BIC pour les locations meublées. 

Cette réforme a suscité beaucoup d'inquiétudes : la suppression du régime fiscal LMNP en 2025 était-elle vraiment prévue ? La réforme a en réalité créé une distinction forte entre les meublés de tourisme classés et non classés, sans supprimer le statut.

Voici les seuils applicables en 2026 :

Location meublée longue durée (résidence principale du locataire) :

• Seuil micro-BIC : 77 700 € de recettes annuelles
• Abattement forfaitaire : 50 %
• Au-delà de 77 700 €, le régime réel s'applique obligatoirement

Meublé de tourisme classé :

• Seuil micro-BIC : 77 700 € de recettes annuelles
• Abattement forfaitaire : 71 %
• Au-delà de 77 700 €, le régime réel s'applique obligatoirement

Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement) :

• Seuil micro-BIC : 15 000 € de recettes annuelles
• Abattement forfaitaire : 30 %
• Au-delà de 15 000 €, le régime réel s'applique obligatoirement

Tableau récapitulatif des seuils 2026/2027 :

Que se passe-t-il quand on dépasse le plafond LMNP ?

Si vous franchissez l'un des deux seuils LMNP, vous basculez en LMP dès le 1er janvier de l'année suivante. Ce basculement n'est pas rétroactif : l'année du dépassement, vous restez LMNP.

Le passage en LMP a des conséquences importantes.

Les cotisations sociales SSI s'appliquent. En LMP, vos bénéfices sont soumis aux cotisations des travailleurs non salariés (entre 35 % et 45 % du bénéfice net), avec un forfait minimum même en l'absence de bénéfices. En LMNP, vous ne payez que 17,2 % de prélèvements sociaux sur les bénéfices.

Le déficit est imputable sur le revenu global. Si vos charges dépassent vos recettes, le déficit peut s'imputer sans limitation sur l'ensemble de vos revenus. En LMNP, le déficit ne s'impute que sur vos bénéfices LMNP futurs, dans la limite de 10 ans.

L'exonération de plus-value après 5 ans devient possible. En LMP, si vos recettes sont inférieures à 90 000 € et que vous exercez depuis plus de 5 ans, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de plus-value à la revente. En LMNP, la plus-value est soumise au régime des particuliers avec abattements progressifs.

Le passage en LMP change profondément votre fiscalité : les différences entre LMNP et LMP méritent d'être anticipées avant de franchir le seuil.

Plafond LMNP et cas particuliers

En indivision

En indivision, le seuil de 23 000 € s'apprécie différemment. Les recettes de l'indivision sont réparties entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. C'est la quote-part de chaque indivisaire qui est comparée au seuil de 23 000 € et aux revenus globaux de son propre foyer fiscal. 

Deux indivisaires à 50/50 sur un bien générant 40 000 € de recettes annuelles auront chacun 20 000 € de recettes LMNP, soit sous le seuil. Les règles de calcul du seuil en LMNP en indivision sont plus complexes qu'en nom propre et méritent une analyse au cas par cas.

Pour un couple

Pour un couple marié ou pacsé, le seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant les recettes de location meublée des deux époux ou partenaires. 

Si chacun possède un bien et que leurs recettes respectives sont de 15 000 € chacun, le total de 30 000 € dépasse le seuil. En revanche, la condition des 50 % s'apprécie aussi au niveau du foyer : si leurs revenus professionnels combinés sont de 80 000 €, les 30 000 € de recettes locatives représentent 37,5 %, soit sous le seuil.

Pour un non-résident

Les non-résidents fiscaux français sont soumis aux mêmes seuils LMNP que les résidents pour les biens situés en France. En revanche, seuls les revenus de source française entrent dans le calcul de la condition des 50 %. Les revenus étrangers ne sont pas pris en compte.

Ce qu'il faut retenir avant de dépasser un seuil

Les seuils LMNP sont à surveiller chaque année, pas seulement au moment de l'acquisition. Une revalorisation des loyers, un nouveau bien mis en location ou une baisse des revenus professionnels peuvent suffire à déclencher le basculement en LMP sans que vous l'ayez anticipé.

La bonne pratique est de simuler votre situation en cours d'année, avant la clôture de l'exercice. Le simulateur ISYDEC vous permet d'estimer votre résultat et de vérifier où vous en êtes par rapport aux seuils en quelques minutes.

FAQ : vos questions sur le plafond LMNP

Quel est le plafond du LMNP pour 2026 ?

Le plafond du statut LMNP reste fixé à 23 000 € de recettes annuelles de location meublée en 2026. Ce seuil n'a pas été modifié par la loi de finances 2025. Il doit être respecté conjointement avec la condition que ces recettes représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Quels sont les nouveaux seuils pour la LMNP en 2026 ?

Le seuil de statut (23 000 €) reste inchangé. En revanche, les seuils du micro-BIC ont été profondément modifiés par la loi Le Meur : le seuil pour les meublés de tourisme non classés est désormais de 15 000 € avec un abattement de 30 %, contre 77 700 € avec un abattement de 50 % auparavant. Les meublés de longue durée et les meublés classés restent à 77 700 €.

Est-ce que le seuil de 23 000 € est applicable aux LMNP ?

Oui. Le seuil de 23 000 € est le plafond de recettes annuelles à ne pas dépasser pour conserver le statut LMNP. Il s'applique à tous les loueurs en meublé non professionnels, quelle que soit la nature du bien (longue durée, saisonnier, résidence de services).

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP au LMP ?

La première condition : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 €. La deuxième condition : ces recettes représentent plus de 50 % de vos revenus globaux du foyer fiscal. Il suffit qu'une seule de ces deux conditions soit remplie pour basculer en LMP dès l'année suivante.

Que se passe-t-il si je dépasse le plafond LMNP en cours d'année ?

Le dépassement n'est pas rétroactif. Vous restez LMNP pour l'année du dépassement. Le basculement en LMP prend effet au 1er janvier de l'année suivante. Vous avez donc le temps d'anticiper les conséquences fiscales et sociales de ce changement de statut.

Le seuil de 23 000 € s'applique-t-il par bien ou par foyer ?

Par foyer fiscal. Toutes les recettes de location meublée de l'ensemble des membres du foyer sont additionnées et comparées au seuil de 23 000 €. Si vous possédez deux biens et percevez 12 000 € de loyers sur chacun, le total de 24 000 € dépasse le seuil.

Peut-on repasser en LMNP après être passé en LMP ?

Oui. Si vos recettes repassent sous le seuil de 23 000 € ou représentent à nouveau moins de 50 % de vos revenus globaux, vous redevenez automatiquement LMNP l'année suivante. Le statut est réévalué chaque année en fonction de votre situation réelle.