LMNP en indivision : couple ou nom propre ?
Ce qu’il faut retenir en 30 secondes
À retenir
- Fiscalité : en indivision, le régime réel simplifié s’impose et permet de déduire amortissements & charges ; en nom propre vous pouvez encore choisir le micro-BIC (77 700 € de recettes) ou le réel.
- Patrimoine : l’indivision fige la quote-part de chacun et protège le conjoint en cas de décès, mais complique la revente.
- Comptabilité : tenue d’une compta par indivision (liasse 2031 + 2072), alors qu’en nom propre une simple 2031 suffit.
- IFI : chaque indivisaire ne déclare que sa part ; bonne piste d’optimisation pour les gros patrimoines.
- Notre conseil 2025 : pour un couple qui envisage l’amortissement, l’indivision est souvent gagnante ; pour un investisseur solo ou un couple avec faible budget, le nom propre + micro-BIC reste imbattable.
Pourquoi hésite-t-on entre indivision et nom propre ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) séduit toujours plus de bailleurs. Vient alors la question clé : faut-il acheter et déclarer en indivision (chacun détient une quote-part) ou en nom propre (un seul propriétaire fiscal) ?
Le choix n’est pas neutre : il détermine vos impôts, la comptabilité annuelle, la gestion du bien et même la transmission à vos héritiers.
Comment fonctionne l’indivision LMNP ?
Les bases juridiques
- Articles 815 et suivants du Code civil : tout acte de gestion courante nécessite les 2/3 des droits indivis, les actes de disposition l’unanimité. Un pacte d’indivision (convention 1873-1 à 1873-18) peut déroger et éviter les blocages.
- Chaque indivisaire déclare ses recettes LMNP à hauteur de sa quote-part (ex. : 50/50).
Conséquences pratiques
Obligations | Indivision | Nom propre |
Régime fiscal par défaut | Réel simplifié obligatoire | Micro-BIC jusqu’à 77 700 € de loyers ou réel sur option |
Comptabilité | Un compte bancaire dédié + liasse 2031/2072 + bilan amortissement commun | Comptabilité simplifiée (2031) ; pas de bilan sous micro-BIC |
Plus-value 2025 | Amortissements ré-intégrés (imposition ↑) | Idem, mais calcul sur 100 % du bien |
CFE | Déclaration commune, base mini 243 € (2025) | Déclaration individuelle |
Astuce
Rédiger un pacte d’indivision de 5 ans renouvelable : vous y préciserez la répartition des charges, le sort des gros travaux, et la procédure de sortie. Coût chez notaire : ≈ 300 €.
Impact fiscal détaillé
Impôt sur le revenu
Scénarios | Base imposable | Idéal si… |
Indivision – Réel | Loyers – (charges + amortissements) → souvent 0 € d’impôt pendant 10 ans | Revenus élevés, charges >50 % loyers |
Nom propre – Micro-BIC | 50 % des loyers (abattement) | Loyers ≤77 700 €, charges faibles |
Nom propre – Réel | Idem indivision | Loyers >77 700 € ou travaux lourds |
Exemple (couple marié 50/50, loyers 15 000 €, charges 4 000 €) :
- Micro-BIC (nom propre) : base imposable = 7 500 €.
- Indivision réel : base imposable = 0 € grâce à 3 000 € d’amortissement annuel.
Prélèvements sociaux & IFI
PS : 17,2 % sur le bénéfice BIC (donc zéro si déficit amortissement).
IFI : seuil inchangé à 1,3 M € net au 1ᵉʳ janvier 2025 ; chaque indivisaire n’intègre que sa part, excellent levier d’optimisation pour les patrimoines proches du seuil.
Exemple : bien à 900 000 € détenu 50/50 → chaque conjoint déclare 450 000 €, aucune entrée dans l’IFI.
Plus-value en cas de revente
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont désormais ré-intégrés dans la plus-value imposable (impôt 19 % + PS 17,2 %). En indivision, chaque quote-part supporte sa fraction.
Les cas pratiques qui font la différence
Couple marié en communauté
- Achat financé à 100 % par un crédit commun : indivision « naturelle » 50/50.
- Objectif : défiscaliser les premiers loyers → indivision réel recommandé.
- Pacte conseillé : clause d’agrément en cas de vente + clause anti-blocage (815-5 CC).
Concubins 50/50
- Risque : en cas de séparation, la vente nécessite l’accord des deux ou une autorisation judiciaire.
- Parade : pacte d’indivision de courte durée (3 ans) + clause de rachat préférentiel.
Parent & enfant étudiant
- Atout : l’enfant déclare sa quote-part ; si ses revenus globaux restent faibles, imposition proche de zéro.
- Attention : l’enfant devient co-indivisaire → pas de revente sans son accord.
Étapes pour créer (ou quitter) une indivision LMNP
- Choix du régime matrimonial / convention d’indivision
- Acte notarié d’achat précisant les quotes-parts.
- Déclaration d’activité LMNP sur formalites.entreprises.gouv.fr (formulaire P0i) pour chaque indivisaire.
- Ouverture d’un compte bancaire dédié à l’indivision.
- Tenue comptable : amortissements, registre des décisions (articles 815-3 CC).
- Sortie : vente totale (accord unanime) ou rachat de parts (acte notarié + droits de partage 1,10 %). Possibilité de forcer la vente via tribunal (article 815).
Régime réel vs micro-BIC en indivision : tableau rapide
Critères | Indivision réel | Nom propre micro-BIC |
Seuil de CA | Aucun | ≤ 77 700 € (53 100 € proratisé 9 mois) |
Comptabilité | Obligatoire (expert-comptable ≈ 600 €/an) | Aucune compta, simple feuille 2042-C PRO |
Optimisation charges | Amortissement + charges réelles | Forfait 50 % non modulable |
Alignement SGE (SEO) | Fort (données structurées complètes) | Moyen |
Préparation revente | Amortissements ré-intégrés | Identique |
FAQ express
Peut-on passer du nom propre à l’indivision ?
Oui : cession d’une quote-part à votre conjoint/partenaire via acte notarié. Attention aux droits de mutation 5,81 % ; l’opération annule la possibilité d’amortir rétroactivement les années passées.
Qui paie la CFE ?
La CFE est due par l’indivision ; la base mini 2025 est 243 € mais peut varier selon la commune.
Comment déclarer ma quote-part ?
Chaque indivisaire reporte sur la 2042-C PRO (micro-BIC) ou 2031-BIC + 2072 S (réel) la fraction des loyers, charges et amortissements calculée au prorata des droits.
Régime micro-BIC possible en indivision ?
Non : la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20-§80) l’exclut. Le réel s’applique automatiquement.
Indivision et IFI : un bon plan ?
Oui si votre patrimoine global approche 1,3 M € : détenir à 50/50 permet parfois de rester sous le seuil.
Astuces d’optimisation 2025
- Simuler avant de choisir : testez vos scénarios sur le simulateur LMNP pour comparer micro-BIC et réel avec amortissement.
- Arbitrer l’IFI : si votre quote-part indivise dépasse 1,3 M €, envisagez le démembrement (usufruit temporaire) pour réduire la base taxable.
- Clauses anti-blocage dans le pacte d’indivision : prévoyez qu’un indivisaire minoritaire ne puisse pas bloquer une vente si offre au prix du marché.
- Bien anticiper la réforme plus-value 2025 : conservez le bien au moins 30 ans pour profiter des abattements de durée et neutraliser la ré-intégration des amortissements.
- Comptabilité IA-ready : adoptez un logiciel compatible données structurées BIC pour faciliter les audits SGE et améliorer vos UX-signals.
Les erreurs fréquentes… et comment les éviter
Erreur | Conséquence | Comment l’éviter |
Pas de pacte d’indivision | Blocage revente, conflits | Signer une convention notariée 5 ans |
Mauvaise répartition des loyers | Redressement fiscal | Respecter les quotes-parts exactes |
Comptabilité absente | Majorations + pénalités | Déléguer à un expert-comptable |
Sous-estimer l’impact IFI | Sur-taxation | Simuler annuellement |
Oublier la CFE | Majoration 10 % | Déclarer dès la première année |
N’hésitez pas à consulter notre article pour tout comprendre sur LMNP & IFI.
Et maintenant : quel choix pour votre projet ?
Choisir entre l’indivision et le nom propre n’est pas qu’une question de fiscalité ; c’est un équilibre entre simplicité de gestion, protection du patrimoine et optimisation long terme.
- Si vous êtes en couple et visez le régime réel : l’indivision, couplée à un bon pacte, maximise l’amortissement et sécurise le conjoint.
- Si vous investissez seul ou percevez moins de 30 000 € de loyers : rester en nom propre sous micro-BIC reste la voie la plus simple.
- Dans tous les cas, une simulation chiffrée précède la signature : prenez 15 minutes sur le simulateur LMNP pour trancher en toute sérénité.