LMNP en SARL de Famille : L'alternative à l'indivision pour transmettre son patrimoine

L'investissement immobilier est souvent le projet d'une vie, mais c'est aussi celui d'une famille. Lorsqu'on achète à plusieurs (en couple, avec des enfants, ou entre frères et sœurs), la question du statut juridique est souvent bâclée. On achète en "indivision" par défaut. 

Pourtant, ce régime précaire montre vite ses limites en cas de décès, de séparation ou simplement pour transmettre le patrimoine. En 2026, face à une fiscalité successorale lourde, la SARL de Famille s'affirme comme la "Rolls" de la structuration patrimoniale pour le loueur en meublé.

1. L'Indivision : Pourquoi est-ce un piège à retardement ?

L'indivision est simple à créer (il suffit d'acheter à plusieurs), mais c'est un régime juridique instable.

• La règle de l'unanimité : Pour les décisions les plus importantes (comme la vente du bien), l'unanimité est requise. Un seul indivisaire peut bloquer tout le processus. "Nul n'est contraint à demeurer dans l'indivision" (Code Civil), ce qui signifie qu'en cas de blocage, le bien peut être vendu aux enchères judiciaires.
• Fiscalité : Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part. Si vous faites du LMNP, l'indivision implique des démarches spécifiques (numéro SIRET commun, déclaration FCMB). Pour comprendre les lourdeurs de ce système, consultez notre dossier LMNP en indivision : couple ou nom propre.

2. La SARL de Famille : La puissance de la transparence fiscale

La SARL de Famille est une société commerciale classique (SARL), mais constituée exclusivement entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents) ou collatérale (frères, sœurs) ainsi que les conjoints/partenaires pacsés.

Son atout maître : L'option à l'IR Contrairement à une société classique qui est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), la SARL de Famille peut opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) sans limitation de durée. C'est ce qu'on appelle la transparence fiscale.

• La société ne paie pas d'impôt elle-même.
• Le résultat est "remonté" aux associés et imposé dans leur déclaration personnelle, dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), exactement comme un LMNP individuel.

Pourquoi est-ce crucial en 2026? Cette option permet de cumuler le meilleur des deux mondes :

1. L'amortissement du LMNP : La SARL amortit l'immeuble et les meubles. Cela permet souvent d'effacer le bénéfice imposable. Les associés perçoivent des revenus de la société (trésorerie) sans payer d'impôt sur le revenu immédiat grâce au déficit comptable généré par l'amortissement. Retrouvez le détail de ce mécanisme sur notre page Amortissement en LMNP : comment ça marche.

2. La Plus-Value des Particuliers : C'est le point clé. Si la SARL vend l'immeuble, elle bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers (exonération progressive selon la durée de détention, totale après 22/30 ans). Une société à l'IS, elle, paierait une "flat tax" lourde sur la plus-value professionnelle, incluant la réintégration des amortissements.

3. La Transmission : Donner des parts plutôt que des murs

C'est ici que la SARL de Famille écrase l'indivision et l'investissement en nom propre. Transmettre un immeuble coûte cher en droits de donation. Transmettre des parts de société permet une ingénierie fine.

Le démembrement de parts sociales : Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts de la SARL à leurs enfants, tout en conservant l'usufruit.

• Avantage fiscal : Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (par exemple, 60% de la valeur si le parent a entre 61 et 70 ans).
• Avantage de trésorerie : Les parents (usufruitiers) continuent de percevoir les bénéfices (les loyers) pour compléter leur retraite.
• Avantage de pouvoir : Les statuts de la SARL peuvent être rédigés pour conférer aux gérants (les parents) les pleins pouvoirs de gestion, même s'ils ne détiennent plus la majorité du capital.

À leur décès, l'usufruit s'éteint et les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans payer de droits de succession supplémentaires.

4. Les points de vigilance : Coûts et RSI

La SARL de Famille n'est pas gratuite.

• Formalisme : Rédaction des statuts, publication d'annonces légales, immatriculation au greffe.
• Comptabilité : Tenue d'une comptabilité d'engagement, bilan annuel, liasse fiscale 2031. C'est un coût annuel (souvent déductible) mais qui nécessite un accompagnement professionnel. Pour évaluer ce coût, consultez nos tarifs de logiciel et accompagnement comptable.
• Le statut social du gérant : Le gérant majoritaire d'une SARL de Famille est TNS (Travailleur Non Salarié) et cotise à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Si la société fait des bénéfices, les cotisations peuvent être élevées (environ 45%). Cependant, en LMNP, l'amortissement rend souvent le résultat fiscal nul, réduisant les cotisations au forfait minimum (ce qui permet toutefois de valider des trimestres de retraite).

Alors en votre nom propre, ou via une SARL de Famille ?

Si votre objectif est purement le rendement immédiat, le LMNP en nom propre suffit. Mais si vous construisez un patrimoine pour vos enfants et souhaitez éviter que l'État ne devienne votre principal héritier, la SARL de Famille est l'outil juridique le plus puissant de 2026. Elle transforme un bien immobilier en un produit financier flexible et transmissible.