La colocation et le Coliving : Eldorado ou fausse bonne idée pour le LMNP ?
Face à l'explosion des prix immobiliers et à la solitude urbaine, la colocation a muté. Elle est devenue "Coliving". Plus de services, plus de flexibilité, des espaces communs design... et surtout des loyers plus élevés.
Pour l'investisseur LMNP, c'est la promesse d'une rentabilité boostée, souvent supérieure à 6% ou 7% net. Cependant, l'année 2026 marque un tournant réglementaire. Les municipalités et le législateur serrent la vis pour éviter la transformation des centres-villes en dortoirs spéculatifs. Le Coliving est-il toujours un Eldorado?
1. Le modèle économique : Pourquoi le Coliving surperforme?
Le secret de la rentabilité du coliving repose sur deux leviers : la densification et la servicisation.
- Densification : Au lieu de louer un T5 de 100m² à une famille pour 1500€, l'investisseur crée 4 suites (chambre + SDB privée) louées 600€ chacune. Le revenu passe à 2400€ (+60%).
- Servicisation : Le loyer inclut tout (énergie, internet, ménage, Netflix, assurance). C'est ce "package" qui justifie le prix élevé au m².
Ce modèle colle parfaitement au statut LMNP. La fourniture de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception) permet même, sous conditions strictes, de récupérer la TVA sur l'achat du bien et les travaux. Pour comprendre ce mécanisme complexe, référez-vous à notre guide qui explique comment récupérer la TVA en LMNP.
2. Le tour de vis réglementaire de 2026
L'âge d'or du "Coliving sauvage" semble pourtant terminé. En 2026, plusieurs barrières se dressent :
L'Encadrement des Loyers (Zones Tendues) Dans des villes comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, l'encadrement des loyers s'applique strictement. La règle est claire : la somme des loyers de tous les colocataires (en bail individuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré pour l'appartement entier.
Certains investisseurs tentent de contourner cela via des "compléments de loyer" justifiés par des services ou des équipements luxueux. Attention : la jurisprudence 2025 commence à requalifier sévèrement ces pratiques abusives.
Le "Permis de Diviser" et l'Urbanisme Transformer un pavillon familial en résidence de 8 chambres ne se fait plus en douce. De nombreuses métropoles exigent désormais un permis de diviser ou une déclaration préalable.
À Bordeaux ou dans certaines banlieues parisiennes, les mairies bloquent les projets qui densifient trop les quartiers pavillonnaires ou créent des problèmes de stationnement/poubelles.
- Risque : Si vous divisez sans autorisation, vous risquez jusqu'à 25 000 € d'amende et l'obligation de remise en état (démolition des cloisons, des salles de bain supplémentaires).
3. Le casse-tête du Bail : Individuel ou Solidaire?
C'est le choix juridique qui détermine votre risque locatif.
- Le Bail Unique (avec clause de solidarité) :
- Principe : Tous les colocataires signent un seul contrat. Si l'un part ou ne paie pas, les autres (et leurs garants) doivent payer pour lui.
- Avantage Bailleur : Sécurité maximale des revenus.
- Inconvénient : Inadapté au vrai Coliving où les gens ne se connaissent pas. Difficile d'imposer la solidarité à des jeunes actifs mobiles qui ne veulent pas payer pour l'inconnu de la chambre 3.
- Le Bail Individuel (par chambre) :
- Principe : Un contrat par locataire, portant sur sa chambre et l'usage des communs.
- Avantage Locataire : Flexibilité totale, éligibilité individuelle aux APL.
- Inconvénient Bailleur : Pas de solidarité. Si une chambre est vide, c'est une perte sèche. De plus, le montant total des loyers est plus strictement surveillé par l'encadrement des loyers.
4. L'importance cruciale du Régime Réel
Le Coliving est un produit "à haute intensité de travaux et d'équipement". Créer des salles de bain, des cuisines haut de gamme, fournir du mobilier design... tout cela coûte cher.
Il serait une erreur de gestion majeure de rester au Micro-BIC (abattement de 50%). Le régime réel est impératif pour :
1- Amortir les lourds travaux d'agencement.
2- Amortir le mobilier (sur 5 à 10 ans), qui s'use plus vite en colocation.
3- Déduire les frais de gestion, de ménage et d'internet.
Grâce à ces charges, les revenus élevés du Coliving peuvent être nets d'impôts pendant 10 ans.
La colocation se destine aujourd’hui aux professionnels
Le Coliving reste un Eldorado en 2026, mais seulement pour les investisseurs professionnels ou très bien accompagnés.
La rentabilité ne vient plus de la spéculation sur le loyer (limitée par la loi), mais de l'optimisation de l'espace et de la fiscalité (LMNP Réel). Avant de vous lancer, validez trois points : la demande locative profonde, la conformité urbanistique (permis de diviser) et la structure fiscale.