Charges déductibles en LMNP : liste complète et exemples

Le régime réel est le cœur de l'attractivité fiscale du statut LMNP. Il permet de déduire l'ensemble des charges réellement engagées pour exploiter votre bien, et d'amortir sa valeur chaque année sans décaissement. Résultat : dans la grande majorité des cas, les loueurs en meublé au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Chez ISYDEC, nous constatons néanmoins que beaucoup de loueurs ignorent l'étendue réelle des charges déductibles auxquelles ils ont droit. Certains passent à côté de plusieurs centaines, voire milliers d'euros d'économies fiscales chaque année. Dans cet article, nous vous présentons la liste complète des charges déductibles en LMNP au régime réel, avec des exemples concrets et les règles à respecter pour chaque poste !

Tableau récapitulatif des charges déductibles en LMNP
 

Micro-BIC ou régime réel : quel impact sur vos charges déductibles LMNP ?

Le choix entre micro-BIC et régime réel détermine directement votre capacité à déduire des charges. C'est le point de départ de toute optimisation fiscale en location meublée non professionnelle.

Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos recettes locatives (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025, avec un plafond abaissé à 15 000 €). Vous ne pouvez déduire aucune charge réelle au-delà de cet abattement. C'est simple, mais rarement optimal dès que vous avez un emprunt, des travaux ou un bien récemment acquis.

Au régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles de vos recettes locatives. Votre résultat imposable est calculé ainsi : recettes − charges déductibles − amortissements. Ce régime est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC pour les loueurs ayant des charges significatives. Selon les données disponibles, environ 85 % des situations sont plus favorables au régime réel.

Loueur meublé non professionnel : quelles charges peut-on déduire ?

Au régime réel, toutes les dépenses engagées pour l'exploitation de votre bien meublé sont déductibles, sous réserve de respecter trois conditions fondamentales.

- La charge doit être engagée après la date de début d'activité :  Les dépenses antérieures ne sont pas déductibles, sauf les frais d'acquisition si vous avez déclaré votre début d'activité à la date d'achat du bien.

- La charge doit être justifiée par une pièce comptable : Conservez toutes vos factures pendant au moins 6 ans. Une charge sans justificatif peut être réintégrée par l'administration en cas de contrôle.

- La charge doit être liée à l'exploitation du bien loué : Une dépense personnelle, même partiellement liée à votre activité, ne peut être déduite qu'à hauteur de sa quote-part professionnelle.

- La règle des 600 € TTC : les dépenses inférieures à 600 € TTC sont déductibles immédiatement en charges. Au-delà, elles doivent être traitées comme des immobilisations amortissables.

Liste complète des charges déductibles en LMNP

Les frais financiers

C'est souvent le poste de déduction le plus important, en particulier les premières années. Sont déductibles intégralement :

• Les intérêts d'emprunt du crédit immobilier contracté pour l'acquisition
• Les frais de dossier bancaire liés au crédit
• Les frais de garantie (hypothèque, caution, nantissement)
• Les primes d'assurance emprunteur
• Les honoraires de courtier
• Les frais de tenue de compte bancaire dédié à l'activité

Les intérêts sont plus élevés en début de prêt. C'est durant les premières années que ce poste génère le plus d'économies fiscales, avant que l'amortissement ne prenne progressivement le relais.

Les taxes et impôts

• La taxe foncière est intégralement déductible.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) est entièrement déductible de vos revenus BIC. Son montant varie selon la commune.

Les assurances

• L'assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété
• La garantie loyers impayés (GLI)
• L'assurance multirisques immeuble si applicable

Les frais de gestion locative

• Les honoraires d'agence pour la recherche de locataires ou la gestion courante
• Les frais de publication d'annonces sur les plateformes immobilières
• Les commissions des plateformes de location (Airbnb, Booking, etc.)
• Les frais de conciergerie pour la gestion des entrées/sorties en courte durée

Les frais d'entretien et de réparation

Toutes les dépenses inférieures à 600 € TTC destinées à maintenir le bien en bon état sont déductibles immédiatement : petits travaux de peinture, remplacement d'équipements vétustes, réparations courantes. Les travaux de remplacement ou d'amélioration dépassant 600 € TTC doivent être amortis.

Les frais de déplacement

Si la gestion de votre bien vous demande de vous déplacer (état des lieux, visites, réparations, ménage), les frais correspondants sont déductibles. Les frais d'essence sont calculés selon le barème carburant de l'administration fiscale. Les billets de train, frais de parking et péages sont également déductibles sur justificatif.

Les frais comptables et de gestion administrative

• Les honoraires d'expert-comptable ou les frais d'abonnement à un logiciel de comptabilité LMNP
• Les frais d'adhésion à un OGA : la réduction d'impôt associée a été supprimée depuis 2025, mais les frais restent déductibles en charges
• Les frais de correspondance liés à l'activité

Les frais d'acquisition

Si vous avez déclaré votre début d'activité à la date d'achat du bien, les frais d'acquisition sont déductibles dès la première année :

• Les honoraires du notaire
• Les commissions d'agence immobilière versées à l'achat
• Les frais de diagnostic immobilier

C'est un levier fiscal puissant : ces frais représentent souvent 7 à 8 % du prix d'acquisition et génèrent un déficit important la première année, reportable sur dix ans.

Les autres charges courantes

• Frais d'énergie si vous les prenez en charge (électricité, eau, gaz)
• Fournitures liées à l'exploitation (produits d'entretien, linge de maison, cadeaux d'accueil pour les meublés de tourisme)
• Abonnement internet et téléphone à hauteur de la quote-part utilisée pour l'activité
  
   

Les charges de copropriété déductibles en LMNP

Les charges de copropriété méritent une attention particulière car elles ne sont pas entièrement déductibles. Seule la part non récupérable auprès du locataire est déductible.

Les charges récupérables (eau, entretien courant des parties communes, chauffage collectif) sont refacturées au locataire et ne constituent pas une charge pour le propriétaire. Les déduire serait une erreur comptable susceptible d'entraîner un redressement fiscal.

En pratique, votre syndic vous adresse chaque année un état récapitulatif distinguant charges récupérables et non récupérables. C'est ce document qui sert de base à votre déduction. Conservez-le avec vos autres justificatifs comptables.

LMNP au régime réel : frais réels et amortissements

Les amortissements ne sont pas des charges déductibles au sens strict, mais ils fonctionnent comme tels : ils réduisent chaque année votre résultat imposable, sans décaissement supplémentaire. C'est le mécanisme fiscal le plus puissant du statut LMNP au régime réel !

Ce qui peut être amorti 

Le bien immobilier (hors terrain, qui n'est jamais amortissable) est ventilé en composants avec des durées spécifiques :

Le terrain représente en général 15 % de la valeur totale du bien. Les 85 % restants constituent la base amortissable.

Exemple chiffré d'amortissement du mobilier

Un LMNP achète un lit (500 €), une télévision (300 €) et un micro-ondes (60 €), soit 860 € de mobilier total, amorti sur 5 ans :

La règle clé sur l'amortissement

L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il s'impute sur le bénéfice restant après déduction des charges. Si l'amortissement dépasse le bénéfice disponible, l'excédent est reporté sans limitation de durée sur les exercices futurs. Pour comprendre en détail le calcul et les règles d'application, notre article sur l'amortissement en LMNP détaille chaque composant.

Les charges non déductibles en LMNP

Certaines dépenses sont fréquemment confondues avec des charges déductibles alors qu'elles ne le sont pas :

Le remboursement du capital de votre emprunt n'est pas déductible. Seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital remboursé chaque mois.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas déductible lorsqu'elle est récupérable auprès du locataire.

Les charges de copropriété récupérables (eau, entretien des parties communes, chauffage collectif) ne sont pas déductibles car elles sont refacturées au locataire.

Votre temps de travail personnel n'est pas déductible. Vous pouvez déduire le matériel acheté pour effectuer vous-même des travaux, mais pas votre main-d'œuvre.

Les dépenses personnelles sans lien direct avec l'exploitation du bien, même partiellement liées, ne sont pas déductibles.

LMNP et déduction fiscale : l'impact de la loi de finances 2025

Deux changements issus de la loi de finances 2025 affectent directement les charges et la déduction fiscale en LMNP.

La réintégration des amortissements dans la plus-value : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Prenons un exemple concret : vous achetez un bien 200 000 €, déduisez 50 000 € d'amortissements et revendez à 300 000 €. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 100 000 €. Depuis le 15 février 2025, elle est de 150 000 €. Les abattements pour durée de détention restent applicables, conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur la plus-value et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La suppression de la réduction d'impôt OGA : la réduction d'impôt des deux tiers des frais de comptabilité (plafonnée à 915 €) liée à l'adhésion à un OGA a été supprimée pour les revenus 2025 et suivants. Les frais d'adhésion à un OGA restent néanmoins déductibles en charges.

À retenir sur les charges déductibles en LMNP

La liste des charges déductibles en LMNP est plus longue que la plupart des loueurs ne l'imaginent. Le point le plus souvent négligé : les frais d'acquisition, qui peuvent représenter plusieurs milliers d'euros déductibles dès la première année si la date de début d'activité correspond à la date d'achat. Et le point le plus souvent mal traité : la distinction entre charges récupérables et non récupérables sur les charges de copropriété.

Notre checklist des documents de déclaration LMNP vous aide à réunir tous les justificatifs nécessaires pour ne laisser passer aucune charge déductible. Et pour estimer l'impact de vos charges sur votre résultat imposable, le simulateur ISYDEC vous permet de comparer micro-BIC et régime réel selon votre situation.

FAQ : vos questions sur les charges déductibles en LMNP

Quelles sont les charges déductibles en LMNP au régime réel ?

Les principales charges déductibles sont les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, la CFE, les assurances (PNO, GLI), les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative, les frais d'entretien et de réparation inférieurs à 600 € TTC, les frais comptables et les frais de déplacement liés à l'activité.

Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, à condition d'avoir déclaré votre début d'activité à la date d'achat du bien. Dans ce cas, les frais de notaire et les commissions d'agence versées à l'acquisition sont déductibles en charges dès la première année, générant souvent un déficit reportable sur dix ans.

Les charges de copropriété sont-elles entièrement déductibles en LMNP ?

Non. Seule la part non récupérable auprès du locataire est déductible. Les charges récupérables (eau, entretien courant) sont refacturées au locataire et ne constituent pas une charge pour le propriétaire. Votre syndic vous fournit chaque année un état distinguant les deux catégories.

Quelle est la différence entre une charge déductible et une dépense amortissable en LMNP ?

Une charge déductible est déduite intégralement l'année où elle est engagée (si < 600 € TTC). Une dépense amortissable (> 600 € TTC) est étalée sur plusieurs années selon sa durée d'utilisation théorique. Les deux réduisent le résultat imposable, mais selon des modalités différentes.

L'amortissement peut-il créer un déficit en LMNP ?

Non. L'amortissement s'impute sur le bénéfice restant après déduction des charges. S'il dépasse ce bénéfice, l'excédent est reporté sans limitation de durée sur les exercices futurs. Seules les charges (hors amortissements) peuvent créer un déficit reportable sur 10 ans.

Le remboursement de mon emprunt est-il déductible en LMNP ?

Non. Seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles, pas le remboursement du capital. C'est la distinction fondamentale entre les deux composantes d'une mensualité de crédit immobilier.

Puis-je déduire mon abonnement téléphonique ou internet en LMNP ?

Oui, à hauteur de la quote-part utilisée pour votre activité de location. Si vous gérez un seul bien et n'utilisez votre téléphone qu'occasionnellement pour cette activité, la déduction sera partielle et doit être justifiée.

Que se passe-t-il si je déduis une charge non justifiée en LMNP ?

L'administration fiscale peut réintégrer la charge dans votre résultat imposable en cas de contrôle et appliquer des pénalités de 10 à 40 % selon la nature du manquement. Conservez toutes vos factures pendant au moins 6 ans.