Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) en LMNP : Est-elle obligatoire et que couvre-t-elle ?

Pour un propriétaire en LMNP, sécuriser son investissement ne se limite pas à choisir le bon locataire. Face aux risques de sinistres, de vacance locative ou de défaillance d'assurance du locataire, l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) s'impose comme un pilier de protection. 

En 2026, la loi ALUR de 2014 continue de s'appliquer pleinement, rendant cette couverture obligatoire dans certains cas précis.

Obligatoire ou simplement recommandée ? Quelles garanties pour protéger efficacement votre bien meublé ? Voici tout ce qu'un bailleur LMNP doit savoir pour assurer son patrimoine sans faille.

L'obligation PNO en 2026 : ce que dit vraiment la loi

La question de l'obligation légale dépend strictement du statut de votre bien immobilier.

1. En copropriété : l'assurance PNO est obligatoire

Depuis mars 2014, tous les copropriétaires doivent être couverts par une assurance responsabilité civile, qu’ils occupent ou non leur bien. Cette règle concerne la majorité des loueurs LMNP dont les appartements sont situés en immeuble collectif.

Peu importe que votre logement soit loué en continu, en saisonnier ou momentanément vacant : une assurance PNO active reste indispensable. Le syndic peut d’ailleurs demander une attestation d’assurance à tout moment. Même lorsqu’une PNO collective existe, conserver son propre contrat reste recommandé pour bénéficier d’une protection complète.

2. Hors copropriété : pas d'obligation légale, mais un risque à ne pas prendre

Pour une maison individuelle, la loi n’impose pas formellement la PNO. Pourtant, renoncer à cette couverture peut exposer le bailleur à des risques financiers importants.

Un dégât des eaux pendant une période de vacance locative ? Un incendie alors que votre locataire dispose d'une assurance minimale ? Sans PNO, vous assumez seul l'intégralité des réparations et des dommages causés aux tiers. Pour un investissement locatif de plusieurs dizaines de milliers d'euros, cette couverture reste indispensable.

Quand la PNO intervient-elle concrètement ?

L'assurance PNO agit comme un filet de sécurité en complément des autres assurances (locataire et copropriété). Elle couvre les situations où aucune autre protection n'est active.

Les trois cas où votre PNO prend le relais : 

• lorsque le logement est vacant entre deux locataires ;
• lorsque le locataire est insuffisamment assuré ou absent ;
• lorsque le sinistre relève directement de la responsabilité du propriétaire (vice de construction, défaut d’entretien, problème structurel).

Dans ces cas, elle couvre à la fois les dommages matériels et la responsabilité civile du bailleur, évitant ainsi des dépenses importantes !

Les garanties à souscrire absolument en LMNP

Une assurance PNO efficace repose sur un socle de garanties essentielles, complétées par des options selon votre activité et vos besoins spécifiques.

La responsabilité civile propriétaire : la garantie de base obligatoire

Il s’agit de la garantie minimale imposée en copropriété. Elle couvre les dommages causés aux tiers du fait du logement : fuite d’eau affectant un voisin, élément du bâti défaillant ou accident lié à la structure du bien.

Votre contrat PNO doit inclure les risques classiques affectant le bâti : 

• Incendie et explosions 
• Dégâts des eaux 
• Catastrophes naturelles 
• Événements climatiques (tempête, grêle) 
• Dommages électriques

Pour un bailleur en meublé, ces garanties sont cruciales. Un sinistre important peut immobiliser votre bien pendant plusieurs semaines et stopper vos revenus locatifs.

La garantie mobilier : LA spécificité LMNP à ne jamais négliger

C'est la grande différence avec une location vide. En meublé, vous fournissez du mobilier, de l'électroménager, de la vaisselle, du linge de maison. Ce patrimoine mobilier a une valeur réelle qui doit être protégée.

Une couverture comprise entre 10 000 € et 20 000 € est souvent recommandée selon le niveau d’équipement du logement. En cas d’incendie ou de dégât des eaux, cette garantie permet de remplacer rapidement l’ensemble du mobilier endommagé.

Les garanties optionnelles selon votre profil

Selon votre profil, certaines options peuvent compléter efficacement la couverture :

• protection juridique en cas de litige ;
• garantie perte de loyers après sinistre ;
• couverture contre le vol ou le vandalisme ;
• bris de glace.

Ce que coûte réellement une assurance PNO en 2026

Contrairement aux idées reçues, une PNO reste très abordable au regard de la protection offerte.

Fourchette de prix selon le type de bien

Plusieurs facteurs influencent le tarif : localisation du bien, superficie, valeur du mobilier, garanties choisies et niveau de franchise. Une franchise élevée réduit la prime annuelle, mais augmente le reste à charge en cas de sinistre.

Si vous avez opté pour le régime réel en LMNP, votre prime d'assurance PNO est entièrement déductible de vos revenus locatifs. Cette charge comptable réduit directement votre résultat imposable et diminue votre impôt sur le revenu. Pour en savoir plus sur les avantages fiscaux du LMNP, consultez notre guide complet.

Comment bien choisir son contrat PNO en location meublée ?

Face à la multiplicité des offres, quelques critères permettent de sélectionner la couverture la plus adaptée.

Les points de vigilance avant de signer

1. Garanties incluses de base : Vérifiez que la responsabilité civile, les dégâts des eaux, l'incendie, les catastrophes naturelles ET le mobilier figurent dans le socle.

2. Plafonds d'indemnisation : Un contrat bon marché avec des plafonds trop bas ne vous servira à rien en cas de sinistre majeur.

3. Durée de vacance locative couverte : Certains contrats suspendent certaines garanties (vol, vandalisme) après 60 ou 90 jours d'inoccupation. En location saisonnière avec des périodes creuses, privilégiez les contrats offrant une couverture illimitée.

4. Franchise : Préférez une franchise modérée (150 € - 250 €) plutôt qu'un contrat sans franchise mais beaucoup plus cher.

La spécificité de la location saisonnière

Si vous louez en courte durée (Airbnb, plateformes de réservation), signalez impérativement cette activité à votre assureur. Tous les contrats PNO standard ne couvrent pas ce mode de location, qui présente des risques spécifiques (forte rotation, périodes de vacance, usure accélérée).

Vos obligations légales en tant que bailleur LMNP

Même avec une PNO, le propriétaire doit s’assurer que son locataire est correctement couvert.

En résidence principale, le locataire doit obligatoirement fournir une attestation d’assurance habitation lors de la signature du bail de LMNP, puis chaque année. En cas de défaut, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et répercuter le coût sur le loyer.

En location saisonnière, aucune obligation d’assurance ne pèse sur le locataire. La PNO devient alors la principale protection du bailleur.

L'intégration comptable de la PNO au régime réel

Si vous tenez une comptabilité LMNP au régime réel, votre prime d'assurance PNO s'enregistre en charge dans le compte 616 « Primes d'assurance ».

Cette charge est entièrement déductible de vos revenus locatifs et vient réduire votre bénéfice imposable lors de votre déclaration fiscale. Pour un calcul précis de l'impact sur votre fiscalité, les outils de gestion comptable spécialisés LMNP intègrent automatiquement cette déduction.

Ce qu'il faut retenir pour protéger votre patrimoine LMNP

L’assurance PNO n’est pas une dépense accessoire, mais un élément structurant de la gestion d’un bien meublé. Obligatoire en copropriété et fortement recommandée dans tous les autres cas, elle protège le bailleur contre des risques financiers susceptibles d’impacter durablement la rentabilité de son investissement.

De la responsabilité civile à la garantie mobilier en passant par la couverture des périodes de vacance, chaque garantie joue un rôle précis dans la sécurisation de votre patrimoine immobilier.

Pour gérer sereinement l'ensemble de vos obligations fiscales et comptables en LMNP, Isydec vous accompagne de l'immatriculation à la déclaration annuelle. Découvrez nos services.