Comment établir votre bail de location meublée ?

Établir un bail de location meublée conforme aux règles en vigueur est une étape clé pour tout investisseur en LMNP. 

Un contrat bien rédigé protège vos intérêts, sécurise la relation avec votre locataire et garantit la conformité aux obligations légales. Voici un guide complet pour rédiger un bail de location meublée dans les règles de l’art.

Ce qu’il faut savoir avant de rédiger le bail

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

La location meublée se distingue de la location vide par l’obligation de fournir un logement équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. 

Cela comprend notamment la literie, une table, des sièges, des éléments de cuisine, de l’électroménager, de la vaisselle, etc. Le décret du 31 juillet 2015 fixe précisément la liste minimale de ces équipements.

Cette formule de location est privilégiée par de nombreux investisseurs en LMNP en raison de sa fiscalité avantageuse et de sa souplesse contractuelle. 

Elle peut concerner aussi bien des étudiants, des professionnels en mobilité, que des locataires classiques en résidence principale.

Le cadre juridique applicable

Pour les locations meublées à usage de résidence principale, c’est la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, qui s’applique. Elle impose un cadre légal précis pour le contenu du contrat, la durée de location, les modalités de congé ou encore les garanties exigibles. 

D'autres types de baux existent pour les locations saisonnières ou en résidences de services, avec des règles spécifiques.

Les mentions obligatoires dans le bail

Le bail doit comporter un certain nombre de mentions légales et d’informations précises afin d’être juridiquement valide.

1. Informations sur les parties

Le bail doit commencer par identifier clairement les deux parties :

• Le bailleur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, en précisant son statut juridique (particulier en LMNP, SCI, etc.).
   
• Le locataire, avec ses nom, prénom, date de naissance et coordonnées.
   

Cette transparence évite tout litige futur et permet une lecture claire des responsabilités de chacun.

2. Description du logement

La désignation du bien doit être complète :

• L’adresse du logement, incluant étage, bâtiment et numéro du lot si applicable.
   
• La surface habitable, mesurée selon les critères de la loi Boutin.
   
• Le nombre de pièces et leur usage.
   
• Les équipements et parties annexes (balcon, cave, parking...).
   

Ces informations permettent au locataire de connaître exactement ce qui lui est loué et de vérifier la conformité du logement avec le critère de décence.

3. Durée du bail

La durée dépend de la situation du locataire :

• 1 an renouvelable tacitement pour une résidence principale.
   
• 9 mois sans reconduction automatique pour les étudiants, afin de s’adapter au calendrier universitaire.
   

Le contrat doit mentionner explicitement cette durée, la date de prise d’effet et les conditions de renouvellement ou de résiliation.

4. Loyer et charges

Les éléments financiers doivent être détaillés de manière transparente :

• Le loyer mensuel hors charges.
• Le montant des charges récupérables, avec indication du mode de régularisation (forfait ou provision avec régularisation annuelle).
   
• La clause de révision du loyer, indexée sur l’IRL (indice de référence des loyers).
   
• Le dépôt de garantie, limité à deux mois de loyer hors charges maximum.
   

5. Inventaire du mobilier

Un inventaire complet du mobilier et des équipements doit être annexé au bail. Il doit comporter la liste, l’état et la quantité des meubles présents, tels que :

• Une literie complète.
   
• Des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes.
   
• Un réfrigérateur avec compartiment congélation.
   
• De la vaisselle et des ustensiles pour cuisiner.
   
• Une table, des chaises, des luminaires...
   

Ce document, signé par les deux parties, constitue une pièce essentielle pour prévenir les litiges à la fin du bail.

6. Annexes obligatoires

Le bail doit être complété par plusieurs documents annexes :

• Un état des lieux d’entrée, réalisé conjointement.
• Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant le DPE, l’ERNMT, les diagnostics gaz et électricité si nécessaires.
• Une notice d’information locative sur les droits et obligations des parties.
• Le cas échéant, un extrait du règlement de copropriété, notamment s’il contient des clauses relatives à l’usage du logement ou aux règles de vie collective.
   

Quelles sont les spécificités du bail LMNP ?

Bail classique ou bail commercial

Dans le cadre d’une location meublée à usage de résidence principale, le contrat est soumis aux règles classiques du bail meublé prévu par la loi de 1989. 

En revanche, si vous louez dans une résidence de services (résidence étudiante, senior ou tourisme), vous signez généralement un bail commercial LMNP avec l’exploitant, souvent pour une durée de 9 à 11 ans. Ce contrat offre une stabilité de revenus mais vous engage davantage sur le long terme.

Conséquences fiscales

Le bail de location meublée n’est pas qu’un document administratif : il joue un rôle central dans la déclaration fiscale LMNP. Il permet d’identifier le type de location, de justifier les loyers perçus et d’appliquer le bon régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié).

Conseils pour bien rédiger votre bail

1. Utiliser un modèle conforme

Il est recommandé de partir d’un modèle à jour, conforme à la législation en vigueur. Vous pouvez en trouver sur des sites officiels comme service-public.fr

2. Adapter les clauses au profil du locataire

N’hésitez pas à insérer des clauses spécifiques selon le profil de votre locataire : clause de solidarité en colocation, clause de résiliation anticipée, modalités d’entretien des équipements… Ces ajustements permettent d’éviter des imprécisions juridiques.

3. Vérifier les signatures et la date d’effet

Le contrat doit être signé par le bailleur et le locataire, avec mention de la date d’effet. Chacun doit en conserver un exemplaire, accompagné des annexes.

Exemple concret : bail pour une location étudiante meublée

Contexte : Un investisseur LMNP loue un T2 à Bordeaux à un étudiant pour 9 mois, du 1er septembre au 31 mai.

Mentions principales :

• Loyer mensuel : 650 € + 50 € de charges.
  
   
• Dépôt de garantie : 1 300 €.
  
   
• Inventaire : lit double, bureau, table, chaises, cuisine équipée.
  
   
• Bail non reconductible automatiquement, sans clause de tacite reconduction.
  
   

Impact fiscal : Les revenus générés seront déclarés au régime micro-BIC si le total des loyers perçus est inférieur à 77 700 €. Le bail permet ici de justifier la nature de la location meublée, son calendrier, et d’appuyer le régime fiscal choisi.

Ne sous-estimez pas l’importance de votre bail LMNP

Un bail de location meublée bien rédigé est une garantie juridique et fiscale. Il doit respecter un cadre réglementaire précis tout en étant adapté à votre situation (résidence principale, étudiant, location saisonnière, résidence de services…). 

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes responsable de sa conformité et de sa bonne gestion. Ne sous-estimez pas son importance : il structure la relation avec votre locataire et conditionne votre optimisation fiscale LMNP.