Louer en LMNP tout en percevant des allocations chômage : est-ce possible ?

La perte d'un emploi ne remet pas en cause votre activité de loueur en meublé non professionnel. Mieux : dans certains cas, elle ouvre droit à des aides spécifiques pour développer cette activité. Mais les règles de cumul entre l'ARE (allocation d'aide au retour à l'emploi) et les revenus LMNP sont précises, et une erreur de déclaration peut entraîner des remboursements importants !

Chez ISYDEC, nous constatons que beaucoup de loueurs en meublé ne savent pas que les règles diffèrent selon que leur activité LMNP existait avant ou après la perte d'emploi. C'est pourtant l'un des points les plus importants à comprendre.

LMNP et chômage : est-il possible de cumuler les deux ?

Oui, il est possible de cumuler des revenus issus d'une activité LMNP avec l'ARE versée par France Travail. Le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux qui restent pleinement accessibles pendant une période de chômage. France Travail favorise les initiatives de retour à une activité professionnelle et permet le cumul de revenus issus d'une activité, salariée ou non, avec l'ARE, tant que le total des revenus ne dépasse pas le salaire de référence calculé au moment de votre inscription.

Cependant, les modalités de cumul sont très différentes selon votre situation : aviez-vous déjà une activité LMNP avant la perte de votre emploi, ou avez-vous commencé à louer après ?

LMNP avant chômage : des allocations maintenues en totalité

C'est le cas le plus favorable. Si vous exerciez votre activité de location meublée avant la perte de votre emploi, vous pouvez percevoir l'intégralité de vos allocations chômage en plus des revenus que vous tirez de votre location, sans réduction.

France Travail considère que cette activité préexistante n'est pas liée à votre situation de chômage. Vous n'avez pas à déclarer mensuellement vos revenus locatifs dans ce cas : ils n'impactent pas le calcul de vos allocations.

Point clé : si vous aviez déjà une autre activité non salariée avant votre perte d'emploi et que vous y ajoutez une activité LMNP, cela ne modifie pas non plus vos droits.

LMNP démarré après le chômage : comment sont calculées vos allocations ?

Si vous débutez votre activité de location meublée après votre inscription à France Travail, vos revenus locatifs viennent réduire le montant de vos allocations mensuelles selon une formule précise.

La formule de calcul :

France Travail déduit de votre allocation mensuelle 70 % de vos revenus bruts LMNP, après application d'un abattement forfaitaire pour frais professionnels de 50 %.

Soit : (AJ × nombre de jours du mois) − [(recettes brutes LMNP × 50 %) × 70 %]

Exemple chiffré : calcul de l'ARE avec revenus LMNP

Revenus totaux du mois : 1 242 € (ARE) + 1 500 € (loyers) = 2 742 €

Ce système présente un avantage : si votre logement se retrouve sans locataire un mois et que vous ne percevez aucun revenu locatif, vous récupérez la totalité de votre allocation.

Obligation déclarative : vous devez déclarer vos revenus LMNP chaque mois sur votre espace France Travail. La déclaration mensuelle est fortement recommandée plutôt que trimestrielle, afin de fournir les justificatifs immédiatement et d'éviter d'attendre la régularisation de fin de trimestre.

Peut-on louer une maison ou un appartement en étant au chômage ?

Oui, sans restriction. Être demandeur d'emploi n'empêche pas de louer un bien meublé, que ce soit une maison, un appartement, un studio ou toute autre surface, en location longue durée ou en location saisonnière.

Les formalités d'immatriculation sont identiques à celles d'un investisseur en activité : déclaration sur le site de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de l'activité pour obtenir un numéro SIRET. Pour suivre toutes les étapes, notre article sur comment obtenir un numéro SIRET pour LMNP vous guide dans la démarche.

La seule chose à anticiper : informer votre conseiller France Travail de votre situation avant de démarrer, et comprendre les règles de cumul chômage et revenu locatif qui s'appliqueront à votre cas.

Les aides disponibles pour créer une activité LMNP en étant chômeur

L'ACRE : exonération partielle de cotisations sociales

Lors de la création d'une activité auprès de l'Urssaf, les demandeurs d'emploi indemnisés peuvent demander l'aide aux créateurs et repreneurs d'entreprise (ACRE). Elle permet, pendant les 12 premiers mois de l'activité, d'être exonéré d'une partie des cotisations sociales. Cette aide ne concerne que les locations meublées soumises à cotisations sociales. La demande doit être réalisée rapidement après l'obtention du numéro SIRET.

L'ARCE : percevoir ses droits en capital

L'obtention de l'ACRE ouvre la possibilité de solliciter l'aide à la reprise ou à la création d'entreprise (ARCE) auprès de France Travail. Ce dispositif permet de recevoir en deux versements un capital égal à 60 % des droits restants, pour financer le démarrage de l'activité.

En contrepartie, le bénéficiaire de l'ARCE ne perçoit plus l'ARE mensuelle. Il peut toutefois en demander le rétablissement à la fin de son activité, sous certaines conditions et après un délai de carence.

Le risque de passage involontaire en LMP lors d'une perte d'emploi

C'est le point le plus sous-estimé de la combinaison LMNP et chômage. Rappelons les deux conditions pour rester LMNP :

• Les recettes annuelles de location meublée sont inférieures ou égales à 23 000 €.
• Ces recettes représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
   

L'ARE est comptabilisée comme un revenu professionnel dans ce calcul. Cela signifie que si vos allocations chômage sont inférieures à vos recettes locatives, vous pouvez basculer en LMP sans l'avoir prévu.

Exemple : Monsieur B. loue un appartement meublé à Paris pour 30 000 € de recettes annuelles. Ses revenus salariaux de 35 000 € lui permettaient de rester LMNP. Après la perte de son emploi, il ne perçoit plus que 27 000 € d'ARE. Ses recettes LMNP (30 000 €) dépassent désormais ses autres revenus (27 000 €) : il bascule en LMP.

Les conséquences du passage en LMP sont significatives :

• Cotisations sociales SSI entre 35 % et 40 % des bénéfices, avec un forfait minimum même en l'absence de bénéfices.
• Contre 17,2 % de prélèvements sociaux en LMNP.
• Obligations déclaratives et fiscales plus lourdes.
   

La solution : si vous êtes en couple, les revenus du foyer fiscal sont pris en compte globalement. Si votre conjoint perçoit des revenus suffisants, le foyer peut rester LMNP même si vos revenus personnels ont baissé.

Comment déclarer ses revenus locatifs à France Travail ?

Plusieurs règles pratiques à connaître selon votre situation.

Si votre activité LMNP existait avant la perte d'emploi : vous n'avez pas à déclarer vos revenus locatifs mensuellement. Informez toutefois votre conseiller France Travail de votre situation lors de votre inscription.

Si vous débutez votre activité après la perte d'emploi : déclarez vos revenus bruts mensuels sur votre espace France Travail. Si vous ne pouvez pas fournir les justificatifs immédiatement, France Travail vous versera 70 % de la somme due et le reste une fois les documents fournis. La déclaration mensuelle est fortement recommandée pour éviter les régularisations trimestrielles.

Dans tous les cas : informez France Travail de tout changement dans votre situation pour éviter des indus et des sanctions.

Le mot de l'équipe ISYDEC

Le cumul LMNP et chômage est possible, mais il demande de la rigueur. Le point le plus important à retenir : si votre activité de location existait avant la perte d'emploi, vous conservez l'intégralité de vos allocations. Si elle démarre après, vos revenus locatifs réduisent mécaniquement vos allocations selon une formule précise. 

Et dans tous les cas, surveillez le risque de basculement en LMP si vos allocations passent sous le niveau de vos recettes locatives. Les règles France Travail peuvent évoluer : en cas de doute sur votre situation, contactez directement votre conseiller avant de prendre une décision.

FAQ : vos questions sur le LMNP et le chômage

Peut-on cumuler l'ARE et des revenus locatifs en LMNP ?

Oui. France Travail permet le cumul de l'ARE avec des revenus issus d'une activité de location meublée. Les modalités diffèrent selon que l'activité LMNP existait avant ou après la perte d'emploi.

Mon activité LMNP existait avant mon licenciement : mes allocations sont-elles réduites ?

Non. Si votre activité LMNP préexistait à la perte d'emploi, vous percevez l'intégralité de vos allocations sans réduction, indépendamment de vos revenus locatifs.

J'ai commencé à louer après m'être inscrit à France Travail : comment sont calculées mes allocations ?

France Travail déduit de votre allocation mensuelle 70 % de vos revenus LMNP bruts après abattement de 50 %. Le total de vos revenus (allocations + revenus locatifs nets) ne peut pas dépasser votre salaire de référence.

L'ARE est-elle comptabilisée dans le calcul du statut LMNP ou LMP ?

Oui. L'ARE est considérée comme un revenu professionnel pour déterminer si vos recettes locatives représentent plus de 50 % de vos revenus globaux. Une baisse de revenus liée au chômage peut donc provoquer un passage involontaire en LMP.

Qu'est-ce que l'ARCE et comment en bénéficier ?

L'ARCE est une aide versée par France Travail qui permet de recevoir 60 % de ses droits restants en capital, en deux versements, pour financer la création d'une activité. Elle nécessite d'avoir préalablement obtenu l'ACRE auprès de l'Urssaf. En contrepartie, le bénéficiaire renonce à l'ARE mensuelle pendant la durée de son activité.

Faut-il déclarer ses revenus locatifs à France Travail chaque mois ?

Si votre activité a démarré après la perte d'emploi, oui. La déclaration mensuelle est fortement recommandée pour éviter les régularisations trimestrielles et percevoir rapidement la totalité de vos allocations.

Peut-on louer une maison ou un appartement en étant au chômage ?

Oui, sans restriction. Être chômeur n'empêche pas de louer une maison, un appartement ou tout autre bien meublé. Les formalités d'immatriculation sont identiques à celles de tout loueur en meublé, et les revenus tirés de cette location peuvent être cumulés avec l'ARE selon les règles décrites dans cet article.

Quel est le risque de passer en LMP quand on est au chômage ?

Si vos recettes locatives dépassent vos allocations chômage, vous pouvez basculer involontairement en LMP, avec des cotisations sociales beaucoup plus lourdes (35 à 40 % contre 17,2 % en LMNP). Anticipez ce risque en calculant chaque année le rapport entre vos recettes locatives et vos revenus globaux du foyer fiscal.