Location meublée : quelles différences entre le dépôt de garantie et la caution ?
Dans le langage courant, le terme "caution" est utilisé à toutes les sauces. "J'ai versé ma caution", "Il me faut une caution", "Le propriétaire a gardé la caution". Pourtant, juridiquement, ce mot désigne une réalité bien précise qui n'est pas celle que l'on croit.
Pour un investisseur en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), la maîtrise de ces termes n'est pas qu'une question de vocabulaire : c'est une question de sécurité financière ! Contrairement à la location vide, le meublé offre des avantages significatifs pour protéger votre patrimoine, à condition de savoir les activer.
Quelle somme pouvez-vous exiger à la signature du bail ? Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et l'acte de cautionnement ? Isydec lève le voile sur ces mécanismes pour sécuriser votre investissement.
1. Dépôt de garantie vs Caution : La fin de la confusion
Commençons par remettre les pendules à l'heure, car cette confusion est source de nombreux litiges.
- Le Dépôt de Garantie : C'est une somme d'argent. Elle est versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail (ou à l'entrée dans les lieux). Elle sert de "réserve" pour couvrir d'éventuels manquements (loyers impayés, réparations locatives, dégradations, ménage...).
- La Caution (ou le Garant) : C'est une personne (physique ou morale). C'est l'acte par lequel un tiers (parent, ami, organisme comme Visale) s'engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance.
En résumé : Le locataire verse un dépôt de garantie, et il présente une caution.
2. Le Dépôt de Garantie en LMNP : L'avantage des "2 mois"
C'est ici que le statut de loueur en meublé devient particulièrement intéressant par rapport à la location nue.
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les montants :
- En location vide : Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
- En location meublée : Vous avez le droit de demander jusqu'à 2 mois de loyer hors charges.
Pourquoi cette différence ?
Le législateur reconnaît que le risque financier est plus élevé pour le bailleur en meublé. Vous ne louez pas seulement des murs, mais aussi une liste complète d'équipements (lit, électroménager, vaisselle, luminaires, etc.). Si un locataire négligent détériore votre canapé ou casse votre télévision, un seul mois de loyer suffit rarement à couvrir les frais de remplacement.
Pour justifier ce dépôt de garantie plus élevé, votre logement doit impérativement respecter les standards du meublé.
Attention : Il est interdit de demander un dépôt de garantie si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (fréquent pour les locations saisonnières payées intégralement à la réservation).
3. L'Acte de Cautionnement : Solidaire ou Simple ?
En plus du dépôt de garantie (les 2 mois de loyer), vous êtes en droit d'exiger une caution solidaire. C'est une sécurité supplémentaire indispensable, surtout si vous louez à des étudiants ou des jeunes actifs dont les revenus sont limités.
Il existe deux types de cautionnement :
- La caution simple : En cas d'impayé, vous devez d'abord poursuivre le locataire et prouver son insolvabilité (via un huissier par exemple) avant de pouvoir vous tourner vers le garant. C'est long et coûteux.
- La caution solidaire : Le garant renonce au "bénéfice de discussion". Dès le premier impayé, vous pouvez réclamer la dette directement au garant, sans même passer par le locataire.
Conseil Isydec : Optez toujours pour une clause de solidarité dans votre acte de cautionnement. C'est la norme en location meublée.
4. La restitution du dépôt de garantie : Règles et délais
La fin du bail est souvent le moment de tension. Allez-vous rendre les fameux "2 mois" ?
La loi ALUR a harmonisé les délais de restitution :
- Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée : Vous avez 1 mois pour restituer la somme (par virement ou chèque).
- Si des dégradations sont constatées (différences entre l'entrée et la sortie) : Le délai est porté à 2 mois.
Que retenir sur le dépôt de garantie ?
Vous ne pouvez pas retenir de l'argent arbitrairement. Chaque retenue doit être justifiée par une pièce comptable :
- Devis ou factures de réparation / remplacement / nettoyage.
- Lettre de réclamation pour loyers ou charges impayés.
Le cas particulier de la copropriété : En copropriété, vous pouvez conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, pour régulariser les charges réelles. Vous devez ensuite restituer le solde dans le mois suivant l'approbation des comptes.
5. Fiscalité et comptabilité : Comment traiter ces sommes ?
C'est une question récurrente chez les investisseurs LMNP qui déclarent au Régime Réel : "Dois-je déclarer le dépôt de garantie aux impôts ?"
La réponse est NON. Le dépôt de garantie n'est pas un loyer, c'est une dette que vous avez envers votre locataire (puisque vous devez lui rendre). Il n'entre pas dans votre chiffre d'affaires imposable lors de l'encaissement.
Cependant, si vous conservez tout ou partie du dépôt à la sortie (pour couvrir des travaux par exemple), cette somme devient imposable l'année de la retenue. En contrepartie, vous pourrez déduire les factures des travaux effectués.
La gestion comptable de ces flux peut s'avérer complexe, surtout si vous avez plusieurs biens. Une erreur d'imputation peut fausser votre résultat fiscal.
Vous souhaitez être sûr de bien déclarer vos revenus et vos charges déductibles ? 👉 Découvrez comment déclarer une location meublée sans erreur grâce à notre guide
Sécurisez votre investissement
En location meublée, le duo "Dépôt de garantie de 2 mois" + "Caution solidaire" constitue votre garantie contre les impayés et les dégradations. Ne négligez pas la rédaction de ces clauses dans votre bail.
Et n'oubliez pas : pour maximiser la rentabilité de votre investissement, l'optimisation fiscale via l'amortissement est tout aussi importante que la sécurisation des loyers.