Qu'est-ce que le régime LMNP Micro-BIC ?

Le micro-BIC est le régime qui s’applique d’office à vos loyers meublés, sans démarche de votre part. Vous déclarez le total de vos loyers bruts, l’administration retire un abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % selon votre type de location, et vous êtes imposé sur le reste. Pas de comptabilité, pas de liasse fiscale.

Ce régime est simple, mais il n’est pas toujours le plus avantageux. Voici comment il fonctionne, quels seuils s’appliquent à vos recettes 2026 déclarées au printemps 2027, et à quel moment le régime réel devient plus intéressant.

Micro-BIC en location meublée : comment fonctionne ce régime ?

Quand vous louez un logement meublé, vos loyers ne sont pas des revenus fonciers comme en location vide. Ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous ne dépassez pas les seuils du régime, le micro-BIC s’applique automatiquement : vous n’avez rien à cocher ni à demander.

Le calcul tient en une ligne : loyers bruts encaissés moins abattement = revenu imposable.

L’abattement remplace toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux. Vous ne déduisez rien d’autre, et vous ne pouvez pas amortir votre logement. Cet abattement ne peut jamais être inférieur à 305 €.

Vos obligations se limitent à tenir un registre chronologique de vos recettes et à conserver vos baux, quittances et factures pendant au moins 6 ans.

Quels sont les seuils du micro-BIC LMNP en 2025 et 2026 ?

Le seuil à retenir dépend de l’année où vous avez encaissé vos loyers, pas de l’année où vous les déclarez. Le plafond a été revalorisé pour les recettes 2026 à 2028.

Pour les locations saisonnières sans classement, le seuil de 15 000 € des meublés non classés est fixe : il n’a pas été revalorisé en 2026.

Trois règles évitent les erreurs les plus fréquentes :

• Ne confondez pas ce seuil avec les 23 000 €. Les 23 000 € servent à savoir si vous êtes loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Le seuil du micro-BIC détermine votre régime d’imposition. Ce sont deux questions différentes.
• Le seuil s’apprécie sur l’ensemble de vos locations meublées, pas bien par bien. Trois studios à 25 000 € chacun font 75 000 € de recettes à comparer au plafond.
• La première année, vos recettes sont ramenées sur 12 mois. Si vous démarrez le 1er juillet, vous comparez vos recettes annualisées au seuil complet.

Que se passe-t-il si vous dépassez le seuil ? Vous ne basculez pas au réel immédiatement. Vous restez au micro-BIC tant que vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année restent sous le plafond. Le passage au réel n’est obligatoire qu’après deux années consécutives au-dessus du seuil.

Abattement micro-BIC : 50 % ou 30 % selon votre location

L’abattement est de 50 % pour une location meublée classique, un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes. Il tombe à 30 % pour un meublé de tourisme non classé, depuis la loi Le Meur.

Vous lirez encore sur certains sites qu’un meublé classé ou une chambre d’hôtes bénéficie de 71 % d’abattement jusqu’à 188 700 €. Ces chiffres sont valables uniquement jusqu’aux recettes 2024. Ils ne s’appliquent plus.

Exemple : vous encaissez 12 000 € de loyers sur l’année.

• En location classique ou en meublé classé, l’abattement de 50 % ramène votre revenu imposable à 6 000 €.
• En meublé de tourisme non classé, l’abattement de 30 % le laisse à 8 400 €.

Le classement de votre meublé de tourisme change donc directement votre impôt.

Combien d’impôt payez-vous au micro-BIC ?

Votre revenu imposable, après abattement, s’ajoute à vos autres revenus et subit deux prélèvements :

• l’impôt sur le revenu, à votre tranche marginale d’imposition (0, 11, 30, 41 ou 45 %) ;
• les prélèvements sociaux, à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Le taux de 17,2 % que vous voyez encore cité concerne désormais la location vide, pas la location meublée.

Exemple : 12 000 € de loyers en location classique, avec une tranche marginale à 30 %.

• Revenu imposable : 6 000 €.
• Impôt sur le revenu : 6 000 × 30 % = 1 800 €.
• Prélèvements sociaux : 6 000 × 18,6 % = 1 116 €.
• Total : 2 916 €, soit environ 24 % de vos loyers.

Pour comparer ce montant avec ce que vous paieriez au réel, notre simulateur LMNP fait le calcul avec vos propres chiffres.

Déclaration micro-BIC : quelles cases remplir sur la 2042-C-PRO ?

Vous déclarez vos recettes au printemps, en même temps que vos autres revenus, sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». En ligne, cette rubrique apparaît une fois que vous avez coché les revenus industriels et commerciaux non professionnels.

L’ancienne case 5ND n’existe plus : elle a été remplacée par les cases 5NH et 5NI.

Quatre points de vigilance :

• Déclarez le montant brut. Vos loyers avant toute commission de plateforme, charges payées par le locataire comprises. Si un voyageur paie 1 000 € et que vous recevez 850 € après commission, vous déclarez 1 000 €. Les plateformes transmettent ces montants à l’administration.
• N’appliquez pas l’abattement vous-même. L’administration le calcule automatiquement.
• Ne reportez pas vos loyers dans la rubrique des revenus soumis aux prélèvements sociaux. Ils y sont déjà soumis d’office : vous paieriez deux fois.
• Votre activité doit être immatriculée. Même au micro-BIC, vous devez immatriculer votre activité LMNP sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours qui suivent le début de la location. Vous obtenez ainsi votre numéro SIRET, et vous recevrez chaque fin d’année votre avis de CFE.

Qui ne peut pas bénéficier du micro-BIC ?

Le micro-BIC vous est fermé dans trois situations :

• Le bien est détenu en indivision. Une location meublée en indivision relève obligatoirement du régime réel.
• Votre location est soumise à TVA. C’est le cas si vous proposez des services para-hôteliers (au moins trois parmi le petit-déjeuner, le ménage régulier, le linge et l’accueil).
• Vos recettes dépassent le seuil deux années de suite.

Micro-BIC ou réel : quand le régime réel devient plus intéressant

La règle est simple : dès que vos charges réelles et vos amortissements dépassent le montant de l’abattement, le régime réel vous fait payer moins d’impôt.

Au réel, vous déduisez vos intérêts d’emprunt, votre taxe foncière, vos charges et vos travaux, puis vous amortissez le logement et le mobilier. Avec un crédit en cours, ces montants dépassent souvent la moitié des loyers. Résultat : un revenu imposable réduit, souvent jusqu’à zéro pendant plusieurs années. Le revers, c’est une comptabilité à tenir et une liasse fiscale à déposer chaque année. Pour peser le pour et le contre selon votre profil, voyez quel régime choisir en LMNP.

Comment passer au réel ? Vous envoyez un courrier simple à votre service des impôts des entreprises. Pour que l’option s’applique à une année donnée, votre courrier doit partir au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus de l’année précédente.

Concrètement, pour être au réel sur vos loyers 2027, vous avez jusqu’à la date limite de votre déclaration du printemps 2027. Pour vos loyers 2026, c’est trop tard, sauf si 2026 est votre première année d’activité. L’option vaut un an et se renouvelle automatiquement. Le fonctionnement détaillé du régime réel LMNP vous aide à vous préparer à ce changement.

Revenir au micro-BIC reste possible : vous renoncez à l’option par courrier, dans les délais fixés par l’administration.

Micro-BIC et revente : un avantage depuis la réintégration des amortissements

Depuis février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lorsque vous revendez votre bien. Plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable augmente.

Au micro-BIC, vous n’amortissez rien. Il n’y a donc rien à réintégrer : votre plus-value se calcule comme pour un particulier, avec les abattements pour durée de détention. Cela ne fait pas du micro-BIC le meilleur choix dans tous les cas : l’économie d’impôt du réel pendant la détention dépasse souvent le surcoût à la revente. Mais c’est un paramètre à intégrer si vous prévoyez de vendre à moyen terme.

Micro-BIC en 2027 : quels changements ?

Les seuils sont fixés. Le plafond de 83 600 € vaut pour les recettes 2026 à 2028, et celui de 15 000 € pour les meublés non classés n’est pas indexé.

Le budget 2027 vise surtout le régime réel. Le projet de loi de finances prévoit de plafonner l’amortissement au réel. En commission, les députés ont aussi voté la suppression de l’amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. 

Si ces mesures étaient adoptées, l’écart entre micro-BIC et réel se réduirait pour certains profils. Rien n’est voté à ce jour : le texte est encore en discussion au Parlement.

Une exonération arrive à échéance. Si vous louez une pièce de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, vos loyers peuvent être exonérés d’impôt, sous un plafond de loyer au mètre carré. Même chose pour les chambres d’hôtes chez l’habitant jusqu’à 760 € par an. 

Ces deux exonérations ne couvrent que les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. Sans prolongation par la loi de finances, ces loyers relèveront du régime de droit commun en 2027.

Notre conseil avant votre prochaine déclaration

Faites le calcul avant de laisser le micro-BIC s’appliquer par défaut. Additionnez vos intérêts d’emprunt, votre taxe foncière, vos charges et une estimation de vos amortissements. Si le total dépasse la moitié de vos loyers (ou 30 % en meublé de tourisme non classé), le réel vous fera probablement économiser plusieurs centaines d’euros par an.

Et si vous restez au micro-BIC, soignez votre déclaration : montant brut, bonne case, aucun abattement appliqué de votre côté.

FAQ : régime micro-BIC LMNP

Faut-il un numéro SIRET au micro-BIC ?

Oui. Toute location meublée doit être immatriculée sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours qui suivent son début, quel que soit votre régime fiscal. C’est cette démarche qui vous attribue votre numéro SIRET.

Faut-il déclarer le montant brut ou net de ses loyers Airbnb ?

Le montant brut, avant la commission de la plateforme. La commission est une charge, déjà couverte par l’abattement : la retirer reviendrait à la déduire deux fois.

Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?

Oui, à condition de renoncer à l’option par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises, dans les délais prévus. Avant de le faire, vérifiez le sort de vos amortissements non encore déduits : ils sont perdus si vous quittez le réel.

Le micro-BIC est-il possible en indivision ?

Non. Un bien meublé détenu en indivision relève obligatoirement du régime réel, avec une déclaration au nom de l’indivision.

Que se passe-t-il si je dépasse le seuil une seule année ?

Rien dans l’immédiat. Vous restez au micro-BIC tant que l’une des deux années précédentes reste sous le plafond. Le passage au réel n’est obligatoire qu’après deux dépassements consécutifs.