Qu'est-ce que le LMNP réel ?

Au régime réel, vous n’êtes pas imposé sur un pourcentage forfaitaire de vos loyers, mais sur votre bénéfice réel : vos loyers, moins les charges que vous avez vraiment payées, moins l’amortissement de votre logement et de votre mobilier. Pour un bien acheté à crédit, ce résultat est souvent nul pendant plusieurs années.

En contrepartie, vous tenez une comptabilité et déposez chaque année une liasse fiscale. Voici comment fonctionne le régime réel, comment le demander, comment déclarer, et ce que le budget 2027 pourrait changer.

Comment calculer votre imposition en LMNP réel ?

Vos loyers meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au réel, votre résultat imposable se calcule en trois lignes :

Loyers de l’année − charges déductibles − amortissement = résultat imposable

Ce résultat s’ajoute à vos autres revenus. S’il est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale (0, 11, 30, 41 ou 45 %), puis aux prélèvements sociaux de 18,6 %. S’il est nul, vous ne payez rien sur vos loyers.

Vous êtes au réel dans deux cas :

• de plein droit, si vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC (83 600 € pour les recettes 2026 en location classique ou meublé classé, 15 000 € en meublé de tourisme non classé) ;
• sur option, si vous êtes sous ce seuil mais que le réel vous est plus favorable.

Le régime choisi s’applique à l’ensemble de vos locations meublées : vous ne pouvez pas mettre un bien au micro-BIC et un autre au réel.

Quels frais réels pouvez-vous déduire en LMNP ?

Aucune liste officielle ne fixe les charges déductibles. Une dépense est déductible si elle remplit trois conditions :

1. elle est engagée dans l’intérêt de votre location, pas pour votre vie privée ;
2. elle est justifiée par une facture, un avis d’imposition ou un tableau d’amortissement bancaire ;
3. elle est rattachée à la bonne année.

Les postes les plus courants :

• intérêts d’emprunt et assurance emprunteur ;
• taxe foncière et CFE ;
• charges de copropriété non récupérées sur le locataire ;
• assurance propriétaire non occupant ;
• frais d’entretien et petites réparations ;
• honoraires de gestion locative et frais de comptabilité ;
• petits équipements de faible valeur.

Pour chaque poste et ses cas particuliers, consultez la liste des charges déductibles.

Ce qui n’est jamais déductible : le capital remboursé de votre prêt (seuls les intérêts sont une charge), vos impôts personnels, et les travaux de construction ou d’agrandissement, qui s’amortissent au lieu de se déduire.

Un choix à faire dès l’achat : vos frais d’acquisition (notaire, agence) peuvent être déduits l’année de l’achat ou amortis avec le bien. Ce choix vaut ensuite pour tous vos biens.

L’amortissement au cœur du régime réel

L’amortissement traduit l’usure de votre logement et de vos meubles. Chaque année, vous en déduisez une fraction de vos loyers, sans aucune dépense de votre part. C’est lui qui permet, dans la plupart des cas, de ramener votre résultat à zéro.

Trois règles encadrent le mécanisme :

• Le terrain ne s’amortit pas. Vous séparez la part terrain du prix d’achat et n’amortissez que le bâti.
• Le bâti s’amortit par composants. Gros œuvre, toiture, façade, installations techniques et agencements ont chacun leur durée. Le mobilier s’amortit à part, généralement sur 5 à 10 ans.
• L’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il réduit votre résultat jusqu’à zéro, jamais en dessous. La part non utilisée est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée.

Le fonctionnement de l’amortissement détaille les durées par composant et la façon de construire votre plan d’amortissement.

Micro-BIC ou réel : exemple chiffré sur un même studio

Vous achetez un studio 130 000 €, frais compris, financé à crédit, et le louez 650 € par mois. Votre tranche marginale d’imposition est de 30 %.

Au réel, vous ne payez aucun impôt sur vos loyers cette année.

Au micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse 3 900 € imposables. Avec 30 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, vous payez environ 1 895 €.

Cet écart vaut pour cet exemple. Il dépend de votre prix d’achat, de votre crédit et de votre tranche d’imposition. Notre simulateur LMNP refait le calcul avec vos propres chiffres.

Déficit et amortissements non déduits : que deviennent-ils ?

Le régime réel crée deux types de montants reportables. Il ne faut pas les confondre.

Un déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute jamais sur vos salaires. S’il n’est pas utilisé dans les 10 ans, il est perdu. Pour les règles de calcul et de déclaration, voyez comment reporter un déficit LMNP.

Option pour le réel en LMNP : comment et quand la demander ?

L’option se fait par un simple courrier adressé à votre service des impôts des entreprises (SIE). Aucun formulaire n’est imposé.

• La première année d’activité, vous pouvez cocher le régime réel lors de votre immatriculation. Vous avez aussi jusqu’à la date limite de votre déclaration de revenus de cette première année.
• En cours d’activité, le courrier doit partir au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus de l’année précédente. Pour être au réel sur vos loyers 2027, vous avez donc jusqu’à la date limite de votre déclaration du printemps 2027.

L’option vaut un an et se renouvelle automatiquement chaque année. Vous pouvez revenir au micro-BIC en la dénonçant par courrier, dans les délais fixés par l’administration. Avant de le faire, vérifiez le montant de vos amortissements non encore déduits : ils sont perdus si vous quittez le réel.

Comment déclarer un LMNP au réel ?

La déclaration se fait en deux temps, avec deux dates limites différentes.

1. La liasse fiscale. Vous déposez la déclaration de résultat n° 2031 et ses tableaux annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, immobilisations et amortissements, déficits). Cette liasse se télétransmet obligatoirement, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, un délai supplémentaire étant habituellement accordé pour la télétransmission.
2. La déclaration de revenus. Vous reportez ensuite le résultat de votre liasse, bénéfice ou déficit, sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles au régime réel. Cette déclaration suit le calendrier de votre déclaration de revenus.

La liasse ne peut pas être envoyée depuis votre espace particulier comme une déclaration de revenus. Elle passe par une télétransmission professionnelle, assurée par un logiciel spécialisé ou un expert-comptable.

LMNP au réel sans comptable : est-ce possible ?

Oui. Aucun texte ne vous oblige à passer par un expert-comptable, même au réel. Vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même, à condition de respecter vos obligations :

• enregistrer vos recettes et vos charges, avec leurs justificatifs ;
• calculer vos amortissements par composant et suivre les montants reportés ;
• produire chaque année votre bilan, votre compte de résultat et la liasse 2031/2033 ;
• télétransmettre cette liasse dans les délais.

Pour alléger le travail, vous pouvez opter pour une comptabilité simplifiée qui n’enregistre que les encaissements et les paiements en cours d’année. Le détail des documents et des comptes à utiliser vous aide à tenir votre comptabilité au réel.

Faire tout cela sur un tableur reste possible, mais le calcul des amortissements et la télétransmission sont les deux points où les erreurs se multiplient. Un logiciel comme ISYDEC calcule vos amortissements, génère la liasse et la transmet pour vous, pour un coût bien inférieur à celui d’un cabinet. Et vos frais de comptabilité, qu’il s’agisse d’un logiciel ou d’un expert, sont déductibles de vos loyers.

Revente au réel : la réintégration des amortissements

Depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, votre prix d’achat est diminué de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable.

Deux exceptions :

• les biens situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) ;
• les transmissions par donation ou succession, qui ne sont pas des ventes.

Cette règle ne remet pas en cause l’intérêt du réel dans la majorité des cas : l’impôt économisé pendant des années dépasse souvent le surcoût à la revente, d’autant que la plus-value bénéficie toujours des abattements pour durée de détention. Mais elle impose de conserver un suivi exact de vos amortissements depuis le premier jour.

LMNP réel en 2027 : ce que prévoit le budget

Le projet de loi de finances pour 2027 vise directement le régime réel. Le texte initial prévoit :

• un plafonnement de l’amortissement du logement à 2,5 % de sa valeur, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
• la fin du report des amortissements non déduits à partir de 2027, avec une période de transition pour les montants accumulés avant cette date.

En commission, les députés ont voté pour exclure du plafonnement les logements loués en résidence principale, en bail étudiant ou en bail mobilité. Ils ont aussi voté la suppression de l’amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027.

Rien n’est voté à ce jour. La partie du budget qui contient ces mesures est encore en discussion à l’Assemblée nationale, avant l’examen par le Sénat. Quelle que soit la version finale, une précaution s’impose dès maintenant : connaître précisément, pour chacun de vos biens, l’amortissement déduit chaque année et le montant reporté au 31 décembre 2026.

Notre conseil avant d’opter pour le régime réel en LMNP

Faites le calcul sur votre propre situation avant de décider. Additionnez vos intérêts d’emprunt, vos charges et une estimation de vos amortissements : si le total dépasse la moitié de vos loyers (ou 30 % en meublé de tourisme non classé), le réel vous fera très probablement économiser de l’impôt.

Pensez aussi au calendrier : pour vos loyers 2027, l’option doit être demandée au plus tard au printemps 2027. Et dès votre première année au réel, mettez en place un suivi rigoureux de vos amortissements : c’est lui qui sécurise votre dossier, à la déclaration comme à la revente.

FAQ : LMNP au réel

Le régime réel est-il toujours plus avantageux que le micro-BIC ?

Non. Il l’est dès que vos charges et amortissements dépassent l’abattement du micro-BIC, ce qui est fréquent avec un crédit en cours. Pour un bien acheté comptant, ancien et peu chargé, le micro-BIC peut rester plus intéressant, surtout en tenant compte des frais de comptabilité.

Peut-on déduire des travaux en LMNP au réel ?

Oui, mais pas tous de la même manière. Les travaux d’entretien et de réparation se déduisent l’année de leur paiement. Les travaux d’amélioration importants, de construction ou d’agrandissement s’amortissent sur leur durée d’usage.

La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ?

Oui, au régime réel. La taxe foncière du logement loué fait partie de vos charges déductibles, de même que la CFE. Au micro-BIC, elle est déjà couverte par l’abattement forfaitaire.

Faut-il un expert-comptable pour être au réel ?

Non, ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez tenir votre comptabilité vous-même ou utiliser un logiciel spécialisé, qui calcule les amortissements et télétransmet la liasse fiscale à votre place.

Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?

Oui, en dénonçant l’option par courrier auprès de votre SIE dans les délais prévus. Attention : les amortissements non encore déduits sont perdus quand vous quittez le réel.

Quelles sont les limites du LMNP au réel ?

Elles sont de trois ordres : une gestion plus exigeante (comptabilité, liasse annuelle, respect des délais), la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, et l’incertitude créée par le budget 2027, qui prévoit de plafonner l’amortissement. Aucune ne supprime l’intérêt du régime, mais toutes doivent entrer dans votre calcul.