LMNP : facture ou ticket de caisse ?

Lorsqu’on loue un logement meublé en tant que particulier, on endosse (qu’on le veuille ou non) une casquette de « mini-entrepreneur ». À ce titre, chaque euro encaissé doit être étayé par un justificatif comptable : facture, ticket, quittance… 

Mais comment savoir lequel produire (ou réclamer) et à quel moment ? Faisons le point, exemples et tableaux comparatifs à l’appui.

Pourquoi un justificatif est-il indispensable en LMNP ?

À retenir
Un justificatif prouve la réalité de la dépense ou de la recette ; sans lui, aucune déduction, aucune récupération de TVA et, surtout, une position fragile en cas de contrôle fiscal.

1. Obligation légale
   • Le code général des impôts (CGI) et le BOFiP imposent de tenir une comptabilité sincère et de conserver les pièces pendant 6 ans minimum.
   • En micro-BIC comme en réel, vos relevés bancaires ne suffisent pas : vous devez être capable de produire chaque facture ou reçu à la demande de l’administration.
2. Optimisation fiscale
   • Au régime réel, la preuve conditionne la déduction ; au micro-BIC, elle sécurise l’abattement.
   • En cas d’option pour la TVA ou de location para-hôtelière, l’absence de facture peut vous priver d’un remboursement de 20 %.
3. Crédibilité bancaire et revente
   • Un dossier de financement ou de revente en LMNP se valorise mieux avec une comptabilité irréprochable.

Facture, ticket, quittance : qui est qui ?

Qu’est-ce qu’une facture LMNP ?

• Document à valeur légale : numérotation chronologique, mentions obligatoires (date, prix HT, TVA le cas échéant, identité des parties, description du séjour, etc.).
• Support papier ou numérique : PDF signé, facture électronique (bientôt obligatoire).
• Fonction : prouver une prestation de service taxable, permettre la récupération ou la collecte de TVA, justifier une créance.

Qu’est-ce qu’un ticket de caisse ?

• Reçu simplifié remis au client lors d’un paiement immédiat (carte, espèces).
• Mentions minimales : date, montant TTC, moyen de paiement, identité du bailleur (ou de la plateforme).
• Valeur comptable valable si le montant < 150 € et si aucune TVA n’est récupérable.
• Se présente souvent sous forme dématérialisée (email, appli).

Et la quittance de loyer ?

• Document remis sur demande du locataire longue durée.
• Confirme que le loyer a bien été payé ; ne remplace pas une facture lorsqu’il y a TVA.

Quand devez-vous émettre une facture ?

Procédure en 4 étapes

1. Numérotez votre facture dans l’ordre chronologique (ex. : LMNP-2025-001).
    
2. Indiquez : identité bailleur + locataire, adresse du bien, période de location, montant HT, taux et montant de TVA (si applicable), total TTC.
    
3. Envoyez la facture au locataire avant ou au moment de l’encaissement.
    
4. Archivez la version PDF signée (ou facture électronique) 10 ans minimum.

À quel moment un ticket de caisse suffit-il ?

Important : au-delà de 150 € par opération, la législation recommande de passer à la facture, même sans TVA, pour une traçabilité optimale.

Tableau comparatif : facture ou ticket ?

Erreurs fréquentes et bonnes pratiques

1. Ticket de carte bancaire seul
    Problème : ne mentionne pas l’adresse du bien ni l’identité complète du locataire.
    Solution : annexer un e-mail Airbnb ou une quittance détaillée.
    
2. Oubli de numérotation
    Problème : rupture de séquence = présomption de facture manquante.
    Solution : préfixe « LMNP-AAAAMM-### ».
    
3. Copier-coller d’un modèle non conforme
    Problème : mentions légales incomplètes (ex. : N° SIRET du bailleur, taux de TVA).
    Solution : utiliser un modèle 2025 mis à jour.
    
4. Justificatif non conforme conservé moins de 6 ans
    Problème : redressement possible jusqu’à la prescription.
    Solution : sauvegarde cloud + disque dur externe.

Comment optimiser (et dormir tranquille) ?

• Choisir le bon régime : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement). Souhaitez-vous maximiser la déduction ? Faites vos simulations ! Les plafonds 2025 (77 700 € pour une location meublée classique) encadrent le choix du micro-BIC ; au-delà, le réel s’impose.
• Option TVA : rentable si vous offrez 3 des 4 services para-hôteliers et si votre clientèle est assujettie (professionnels, entreprises).
• Outils digitaux : couplage banque + comptabilité + logiciel de facturation = zéro saisie manuelle et génération automatique du FEC.
• Maillage patrimonial : la localisation reste clé pour la rentabilité. Pour affiner votre recherche, consultez notre guide « où investir en meublé en 2025 ».
• Statut d’activité : Selon que la location est jugée civile ou commerciale, les obligations diffèrent ; faites le point ici : « activité civile ou commerciale ?».

Foire aux questions (FAQ)

Un ticket de carte bancaire suffit-il ?

Non : il manque souvent l’adresse du bien et l’identité du locataire. Joignez la preuve de réservation ou émettez une facture simplifiée.

Dois-je numéroter mes tickets ?

Les tickets émis par une caisse certifiée sont auto-numérotés. Si vous créez un reçu manuel, appliquez la même séquence que vos factures.

Quid des plateformes type Airbnb ?

Airbnb fournit un « reçu de transaction ». Conservez-le avec votre relevé bancaire ; émettez une facture si vous êtes assujetti à la TVA.

Puis-je déduire une dépense sans justificatif ?

En théorie non. En pratique, un justificatif perdu peut être remplacé par une attestation sur l’honneur + relevé bancaire, mais l’administration reste souveraine.

Faut-il facturer le dépôt de garantie ?

Non, sauf si vous retenez une partie pour dégradation : dans ce cas, établissez une facture d’indemnité.

Au-delà du justificatif : vers une meilleure gestion LMNP 

Produire un justificatif adapté (facture ou ticket) n’est qu’une brique de votre stratégie LMNP. L’enjeu réel est une traçabilité bout-en-bout : de la réservation à la déclaration fiscale, en passant par la banque et la compta.