LMNP : comprendre la taxe d’habitation

Pourquoi la taxe d’habitation n’a pas totalement disparu pour le LMNP en 2025

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les résidences principales ne sont plus redevables de la taxe d’habitation. Pour autant, la suppression n’a jamais concerné les logements meublés loués dans le cadre d’une activité LMNP. Pourquoi ? 

Parce qu’ils entrent juridiquement dans la catégorie des locaux meublés mis à disposition de tiers ; or l’article 1407 I du CGI maintient la taxe sur « tous les locaux meublés affectés à l’habitation » qui ne constituent pas la résidence principale de l’occupant.

En conséquence :

  • si vous louez à l’année et que votre locataire occupe les lieux au 1ᵉʳ janvier, c’est lui qui paie ;
  • si le bien est vacant ou proposé en location saisonnière ce jour-là, le propriétaire est redevable ;
  • les communes touristiques ont la faculté d’ajouter une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % dans les zones tendues depuis la loi de finances 2025.

À retenir : en LMNP, la taxe d’habitation n’a pas disparu – elle change simplement de main selon l’occupation du 1ᵉʳ janvier.

Qui paie la taxe d’habitation en LMNP ? cas pratiques

Scénario au 1ᵉʳ janvier

Occupant

Taxe d’habitation

Commentaire synthétique

Studio loué 12 mois à un étudiant

Locataire

Oui, payée par le locataire

Pensez à lui rappeler son obligation dans le bail

Maison Airbnb en zone littorale

Propriétaire

Oui + majoration éventuelle

Surveillez les délibérations locales

T2 vacant suite à départ au 31 décembre

Propriétaire

Oui (pas de prorata)

Absence d’exonération, même pour vacance involontaire

Résidence principale louée 6 semaines/par an

Propriétaire pour TH, Locataire(s) pour taxe de séjour

Distinction à faire avec la CFE

 

Astuce : pour connaître le coût réel, testez rapidement notre simulateur LMNP.

Comment calculer le montant : la méthode pas à pas

  1. Repérez la valeur locative cadastrale du logement (avis d’imposition ou service “Gérer mes biens immobiliers”).
     
  2. Appliquez les abattements communaux (obligatoires et facultatifs) puis les taux votés par la commune, l’EPCI et, parfois, la taxe GEMAPI.
     
  3. Ajoutez la contribution à l’audiovisuel public si un téléviseur est déclaré (168 € en 2025).
     
  4. Intégrez la majoration saisonnière le cas échéant (jusqu’à +60 % dans 1 473 communes).
     
  5. Comparez avec la CFE : si vous louez moins de 30 semaines, la CFE peut être inférieure à la taxe d’habitation.

À retenir : la taxe d’habitation n’est pas déductible de vos recettes BIC, contrairement à la CFE et à la taxe foncière.

Taxe d’habitation, CFE et déduction fiscale : arbitrages intelligents

1. basculer au régime réel pour déduire la CFE

La Cotisation foncière des entreprises est déductible dans le régime réel. Les bailleurs qui utilisent notre logiciel de comptabilité LMNP constatent souvent que passer du micro-BIC au réel neutralise le surcoût CFE.

2. vérifier l’exonération CFE pour faible chiffre d’affaires

Chiffre d’affaires inférieur à 5 000 € ? Vous pouvez être exonéré de CFE (article 1647 D CGI). Dans ce cas, la taxe d’habitation reste la principale charge, d’où l’importance d’optimiser l’occupation au 1ᵉʳ janvier.

3. arbitrer location longue durée vs saisonnière

En zone touristique, la location courte durée génère plus de cash, mais :

  • Taxe d’habitation + majoration généralement plus élevée que la CFE.
  • Frais de conciergerie et vacance locative à intégrer.

Un calcul précis s’impose ; n’hésitez pas à consulter notre guide « LMNP : la niche fiscale à connaître en 2025 » pour simuler les scénarios.

Procédure 2025 : déclarer et payer sans stress

  1. Mi-octobre 2025 : réception (ou mise à disposition dans votre espace Fiscalité) de l’avis de taxe d’habitation.
     
  2. 15 novembre 2025 : échéance de paiement par TIP SEPA ou chèque si le montant < 300 € ; sinon télépaiement obligatoire.
     
  3. Délogement en cours d’année ? Signalez-le via le service « Gérer mes biens » pour éviter la majoration l’an prochain.
     
  4. Changement d’usage vers location saisonnière ? Déclarez en mairie dans le mois, sous peine d’amende jusqu’à 50 000 €.
     
  5. Archivage : conservez l’avis pendant 6 ans ; c’est une pièce justificative demandée en cas de contrôle BIC.

Erreur fréquente : confondre prorata et vacance. La taxe d’habitation est due en totalité dès lors que vous étiez redevable au 1ᵉʳ janvier, même si vous vendez ou déménagez en février.

FAQ express des bailleurs LMNP

puis-je habiter dans mon LMNP tout en gardant mes avantages fiscaux ?

Oui, si vous occupez ponctuellement le bien ; mais attention : devenir « occupant principal » supprimerait le statut LMNP et l’amortissement ! Limitez-vous à un usage occasionnel et restez en dessous de 8 mois/an.

La taxe d’habitation LMNP est-elle déductible ?

Non. Ni au micro-BIC ni au réel. Seule la CFE (ainsi que la taxe foncière) est admise en charges au réel.

Qui paie la taxe d’habitation LMNP Airbnb ?

Le propriétaire dans la majorité des cas, car le locataire de passage n’occupe pas le bien le 1ᵉʳ janvier.

Puis-je contester une majoration de 60 % ?

Oui, si vous prouvez que le logement n’est pas « à usage de résidence » (travaux lourds, logement inhabitable) ; la demande doit être faite avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement.

Ouvrir le champ : vers une convergence taxe d’habitation et fiscalité écologique ?

Le Projet de loi de finances 2025 a officialisé la majoration TH dans les zones tendues, mais il évoque aussi un futur « coefficient carbone » pour les passoires énergétiques classées G. 

Les bailleurs LMNP pourraient donc voir apparaître, dès 2026, un bonus-malus lié au DPE : un levier supplémentaire pour valoriser les biens rénovés et maîtriser la fiscalité locale.

À vous de jouer ! Entre arbitrage CFE-TH, choix du régime d’imposition et optimisation énergétique, le pilotage d’un bien meublé exige aujourd’hui une approche globale. Les outils digitaux existent ; reste à passer à l’action pour transformer la contrainte fiscale en avantage concurrentiel.

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